公积金贷款全面受限，为什么受伤的总是刚需？
文|凯风
永远不要低估调控的能量。
近日，北京楼市调控再加码，这一次对准了公积金。
北京的公积金新政，一言以概之，就是提高贷款门槛、收缩贷款额度、扩大限制范围，调控对象第一次从投机对准了刚需。
这其中，最具杀伤力的当属每缴存一年可贷10万。这意味着刚工作5年的刚需，公积金最多只能贷50万元，而过去基本可以贷满120万元。
原本120万的公积金贷款，相比于动辄五六百万的房子，就是九牛一毛，如今这一毛又被割去了九成，公积金真的彻底鸡肋化。
北京向来是中国楼市的风向标。
8年前，北京率先开限购之先河；两年前，北京首开“认房又认贷”之先河；一年前，北京率先扩大共有产权房试点。如今北京开始通过公积金限制刚需，这是什么信号？
1公积金彻底鸡肋化
用鸡肋这个词，来形容公积金再适合不过。
什么叫做鸡肋？食之无味，弃之可惜。
说公积金食之无味，是因为公积金强制缴存，如果不买房，能提取的额度十分有限，大量的资金沉淀在账户里，任其贬值，同时还面临被地方政府挪用的风险。
即使买房，在暴涨的房价面前，公积金贷款额度越发捉襟见肘。北京上海公积金贷款上限都是120万元，而这两地均价早已超过6万元，一套房子动辄五六百万，120万的公积金贷款作用有限。
在现实里，公积金贷款永远处于歧视链的最底层。由于审批周期过长、审批条件繁琐，开发商普遍拒绝公积金贷款。即便如今房价开始打折降价，折扣也只属于全款和商业贷款，公积金普遍无人问津。
说公积金弃之可惜，是因为公积金贷款属于政策性贷款，其利率远远低于商业贷款。目前，全国商业贷款普遍上浮，首套房商业贷款利率已经攀升到5.69%，而个公积金依旧维持在3.25%的水平，商贷利率相当于公积金的1.75倍。（更多可参阅《楼市定向加息，房贷连涨20个月，你要的大宽松没有来》）
换句话说，同样100万30年期的贷款，商贷每月的还款额度5798元，而公积金月供仅有4352元，商贷每月多出1446元，总利息足足多出52万元。
然而，如此优惠的公积金贷款，使用率却十分有限。
2014年，广州市住房公积金管理中心曾经发布一组数据，截至当年2月，广州约有9%缴纳公积金职工享受低利率的公积金贷款,仍有91%职工未曾贷款。
这意味着，大量正在被强制缴存公积金的职工，根本就没有使用过公积金。低收入人群因为买不起房，除了每月租房可提取几百元的公积金外，根本无从享受公积金贷款的福利。
公积金在某种程度上，沦为“劫贫济富”的游戏。
如今，公积金贷款额度进一步收缩，买不起房的仍然想用用不上，年轻的刚需群体贷款额度大幅缩水，这只会进一步加剧公积金的鸡肋化。
2悖论：自己的钱自己无法支配
公积金最大的问题，在于自己的钱自己无法支配。
公积金强制缴存，随着职工工资一起缴纳，无从拒绝。然而，究其本质，公积金账户的钱归职工个人所有，缴存人理应享有最终支配权。
但在现实里，公积金提取难一直都饱受诟病。
过去，只有买房或装修，才能申请提取公积金。后来因为社会舆论纷纷，于是有地方尝试租房提取公积金，然而没有租房备案合同，每月提取的限额只有几百元，一年也不过数千元，更多的资金仍旧沉淀在账户里。
当然，租客只要提供租房备案合同，就可按实际房租进行提取。但问题在于，租房一旦备案，就必然要缴纳6%左右的税，一套4000元租金的房子，一年的税收高达2880元，这笔钱通常都会由房东转嫁给租客，而房东也担心备案后的各种麻烦，所以房东与租客都不愿备案租房合同。
也有地方开始尝试大病提取公积金，不过这种方案并未得到推广。原因显而易见，很多城市公积金贷款余额相对不足，如果放开太多口子，那么更会加剧资金紧张的局面。
如果未来在一线城市，每缴存一年公积金最高只能贷款10万元，那么还有多少人愿意缴存公积金？
自己的钱自己无法支配，自己想要使用时还要受到百般的限制，这样的公积金难道不鸡肋？
3打击炒房还是钱不够用了？
公积金为何不断收缩贷款额度？
有一种说法是，此举意在遏制公积金炒房，限制公积金额度，反而有利于刚需。事实真是如此吗？
且不说仅仅100来万的贷款额度，对于炒房到底有多少助力，公积金收缩贷款额度其实不是第一次，其背后的根本原因还是钱紧了。
根据2017年数据，全国公积金个贷率（贷款余额/缴存余额）为87.8%，超过85%的警戒线。其中，10省市个人住房贷款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超过100%。
对此，各地招数不断。有地方推出贴息贷款政策，购房者通过商业银行贷款，商贷与公积金贷款的利息差额，由公积金中心进行补贴。
有地方提高公积金贷款使用门槛。在广州，缴存期限限制从6个月提高到1-2年；在南昌，则规定使用过公积金贷款购房的，停止发放住房公积金贷款。
还有地方延长审批期限，实行公积金预约轮候制度，借助时间差来缓解资金紧张情况。原本1个月以内就该审批下来的贷款，可能推迟到2-3个月。
这些举措，虽然缓解了公积金流动性紧张情况，但这必然进一步加剧公积金的鸡肋化程度。
4受伤的刚需
这一轮调控，堪称史上最严。
然而，无论是传统的“四限”还是最新上马的“新四限”，其目的都在于遏制投机而保护刚需。但当商贷利率一路上浮，公积金贷款全面受限，刚需就成了直接受伤对象。
当刚需不再被政策刻意维护，这说明整个楼市调控的基调发生巨大变化。
至少在北京，刚需不再是商品房市场的优先照顾对象，那么刚需还有哪里可以去？
有两个备选答案，一个是租房市场，一个是共有产权房。但租房市场本身正陷入泥潭，无法支撑起居住需要，而共有产权房也因为缺乏流动性，一再遇冷。
更关键的是，在房价不断上涨的背景下，这两种房子终究难以替代商品房。
最后多说一句，公积金政策的变化，再一次证明只有拿到手的钱才算自己的。社保如此，公积金也是如此。
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