70年产权问题一锤定音，房产税还有多远？
文|凯风
广为关注的70年产权问题，或将一锤定音。
正在提请全国人大审议的民法典物权编草案，明确提出：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
作为保护私权利的基本法律体系，民法典的重要意义毋庸置疑，其对于70年产权问题的表述，无疑更具权威性。
这段草案透露了三重信息。
其一，土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。
我国土地性质相对特殊，城市土地为国家所有，所有人对土地只有使用权而无所有权，这就造成住宅中房屋所有权与土地使用权的分离。
换句话说，业主对于房屋本身享有无限期产权，但对于房屋之下的土地却只有70年不等的使用权。
房子本身是在不断折旧的，值钱的是房屋之下的土地。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到二手房的价格。
2016年12月，有关方面出台《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
无恒产无恒心，可见这一问题的重要性。
2007年实施的《物权法》明确：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。此番民法典对这一原则再次加以确认，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。
其二，70年土地使用权到期后，有望免费续期。
理解这段草案的关键，在于后一句：
续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
缴纳或者减免，要依照法律法规的规定。这里的法律、法规主要有两个：
一个是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
另一个是《城市房地产管理法》：住宅土地使用年限到期,土地使用者享有优先续期权;如果不按条件续期,土地使用权由国家无偿收回。
一个说“自动续期”，一个说“有条件续期”，两者谁主谁次？因此，民法典草案对其进行折中，给出一个原则性规定。
这个原则性规定虽然模糊，但全国人大常委会法工委主任沈春耀在做报告时就已明确表示：
国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。
同时，在2017年3月的全国两会上，有关领导在答记者问时表示：
住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。
种种迹象都表明，“减免”才是这段话的关键，免费续期的可能性非常高。
其三，技术法理障碍皆已消除，房地产税立法有望加速。
70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离，通过“自动续期”暂时得以解决，征收房地产税也就有了合理的基础。
与此同时，去年修订通过的根本大法，明确赋予所有较大的市以立法权，这也为房地产税的“分城施策，分步推进”奠定基础。换句话说，房地产税不会一刀切，有条件的地市可以先行先试，不同地市的税率也有可能不同。
至于影响房地产税的三大技术障碍：不动产统一登记、全国住房信息联网以及国地税合并，也早已宣告完成。这方面，我们在《三重信号来袭，房地产税还有多远》一文中有详细分析。
至此，房地产税已经铺平了所有道路，只等待最后的立法确认。
最后多说一句，我国住宅的建筑寿命普遍只有50年左右，虽然不是每个住宅都能触及70年产权的大限，但无论房子能存在多少年，土地都不该是一次又一次的收割生意。
更关键的是，房子本身在不断折旧，而土地价值永存。明确土地使用权的自动续期，其意义不仅在于明确权益，更在于稳定长远预期。
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