三重信号来袭，房地产税还有多远？
文|凯风
今年以来，关于房地产税的声音日渐密集。
今天（7月16日），国家统计局发言人指出：
从房地产下一步发展情况来看，一方面，要进一步加强和完善宏观调控，同时供给侧要进一步发力，包括加快推进房地产税这种相关的政策举措的推进，加快推进租售同权等一些政策的落实，更好地促进房地产市场平稳健康发展，促进长效机制的建设，更好地实现“房子是用来住的，而不是用来炒的”这个定位。
这种表态，虽然更多还只是原则性的，但在统计部门的新闻发布会上，提及房地产税，也足以说明房地产税已是大势所趋，唯一不确定的只是落地时间。
事实上，从去年以来，关于房地产税的表态就日益密集，透露的细节越来越多，涉及的层级越来越高，同时也不乏具体配套政策的落地。
具体来看，房地产税落地，已有三重非常明显的信号。
1权威部门：房地产税正在立法中
先是去年12月，原财政部长在《人民日报》撰文，明确房地产税的征收原则：
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
随后，在两会的政府工作报告中，明确提出要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。”
紧接着，今年3月份召开的全国两会上，财政部有关负责人在答记者问时表示：
会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。
4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列为预备审议项目，视情在2018年或者以后年度安排审议。
这些表态，有些是原则性的，有些则突出不少具体细节。究其根本，主要有三点：
一是明确征收原则：立法先行，充分授权，分布推进。这12个字可谓高度概括，堪为指导方针。
所谓立法先行，指的是“税收法定”，房地产税落地，不会半夜鸡叫，而要经过人大立法。
而充分授权，则是考虑到区情的不同，赋予地方以自主权；
至于分步推进，也是根据不同区域差异而做出的务实选择，房地产税很难全国一盘棋。不同区域区情不同，房地产市场的健康程度也不同，地方对于税收的承受能力也有差别，房地产税只能分地区逐步推进。
二是房地产税会充分考虑中国国情。
我们的国情是什么？地区发展不平衡，楼市区域分化，家庭购房负担突出，加上房地产相关税收繁多，这就意味着房地产税不会一刀切，肯定会照顾刚需，照顾经济相对弱势的城市，同时还要整合相关税收。
2住房统一联网：技术上不再有障碍
房地产税牵一发而动全身，要想落地，必须满足一系列的技术条件。如今，这些技术障碍都已不复存在。
3月份，今年通过的根本大法，明确赋予所有“设区的市”以地方立法权。
这为房地产税分城市分区域征收提供了可能。毕竟，地方发展不同，楼市泡沫程度不同，居民承受程度不同，房地产税只可能“因城施策”。
6月15日，全国省级国税地税合并挂牌完成，这标志着国地税合并迈出关键实质性步伐。
国地税合并的最大意义，还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余，而是统一税收监管，为个税、房地产税的征收铺路。
6月16日，自然资源部发布消息：
全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
不动产统一登记，意味着所有产权类型的不动产都将统一管理；而全国住房信息联网，则让楼市数据一目了然，每个家庭在全国有多少套住房，有多少用于自住需求，有多少属于投资和投机，都将一清二楚，这为房地产税的开征提供基本的技术储备。
地方立法权、全国住房信息联网加上国地税合并，这意味着征收房地产税在技术上也不再存在什么障碍。
3现实需要：土地财政难以为继
房地产税的出台，有着极其强烈的现实逻辑。
一方面，房地产税之所以被提上日程，其目的并非遏制房价，而是理顺财税关系，从而最终取代土地财政。
由于卖地收入全部归由地方政府所有，因此在土地财政依赖之下，地方政府与房地产商之间有着共同的追求，一个渴求地价上升，一个希望房价暴涨。这种利益的同谋性，容易导致地方政府行为的异化。
数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入达26941亿元，同比增长43%。而2017年上半年，国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%。
虽然卖地收入仍在不断上涨，但在一二线城市，土地资源开发力度过大，新增住房资源严重不足，不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。
另一方面，今年以来，经济形势内忧外患。随着去库存的推进，居民债务杠杆越来越高，消费受到严重挤压。
房地产泡沫已经严重影响到实体经济。作为抑制投机的利器，房地产税有了现实落地的需要。
4变数：房价如果大跌会怎样？
虽说房地产税已是大势所趋，但仍然存在诸多变数。
一是房价大跌。
开征房地产税，必须要有相对稳定的楼市环境。房价如果大跌，加杠杆的居民很容易成为负资产者，不仅本金全部跌完，还得背负长达20-30年的债务。这种情形下，房地产税恐怕很难顺利推进。
二是经济下行压力。
虽说房地产泡沫和高杠杆有害于经济体的健康，但如果经济下行压力继续加大，依靠放水和房地产刺激，仍未成为顺理成章的选择。如果真要再度刺激楼市，房地产税自然要无限期延后。
不过，就目前而言，放水的效应越来越弱，房地产的刺激空间也越来越小，而金融风险越来越大。即使想要将楼市作为应对经济下行的利器，其效用也不如2015年，更不如2009年。
同时，部分城市房价仍在上行，而部分一二线城市房价已经进入高位盘整阶段。各地通过限价、涨停板、限售等手段试图冰封楼市，关门打狗，反而为房地产税落地提供条件。
从根本上讲，房价长期受人口和经济面的影响，短期受金融政策和土地供给的影响，房地产税在其中的作用相对有限。但如果能对刚需减税而对投机加税，房地产税对于市场仍会带来实质性的影响。
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