不能大涨更不许大跌，房价调控进入维稳模式

文|凯风

最近的楼市调控越来越有意思。

7月10日，福建宁德市出台新政，为楼市设了“涨停板”：

中心区房价涨幅每年要控制在6%以内。该标准参考了中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素。

无独有偶，7月1日和7月9月，云南的昆明和大理相继发布新政：

昆明：实际售价不能高于预售价，而且预售价半年才能调整一次，一年内上浮不得超过6%。

大理：预售价格6个月后方可申请调整,且每次上浮不得超过6%。

限价很常见，但将涨幅精确限制在6%以内的，却不多见。

据说这一标准考虑了CPI、房贷利率和收入涨幅等因素，貌似十分科学合理。但问题在于，余额宝的年化收益率都有4%左右，而且具有T+0的高流动性；房子不仅存在房贷利率负担，还有承担契税等税费，以及2-5年不等的限售成本。

流动性不高，而且不乏下跌的风险，6%的房价涨幅，与理财产品相比，将不具备任何优势。如果房价涨幅真能控制在6%，那么房产的确会彻底失去投资价值。

问题在于，行政大笔一挥想出来的数字，并不等于市场就能接受和认可。

新房价格可以通过网签进行控制，二手房价格却会随行就市，并不会因为政府限价而转移。

如此过度干涉新房价格，只会让一手房价在数字上更好看一些，从而满足调控政绩的需要，而对于市场情绪不仅毫无影响，而且还会带来一系列的负面效果。

如果新房与二手房价格之间出现倒挂，那么要么滋生出摇号抢房等套利游戏，要么导致茶水费、双合同等乱象，这早已被市场验证过。

更关键的问题在于，限制6%的涨幅，其背后还蕴藏了一层内在逻辑：那就是地方政府认为房价只会涨不会跌。

如果房价真要下跌，其实备案价管理模式也早已留下后路：备案价一旦确定，短期内就不得再进行调整。

福建宁德：商品房销售价格确定后，原则上不得调整，确需调整的，须间隔12个月，且不得超过年度控价目标。

云南昆明：备案价半年才能调整一次。

这意味着什么？

如今的限价，不仅要控制房价的年度涨幅，而且也要彻底杜绝下跌的可能性。

在上涨方面，要求是不能大涨；而在下跌方面，要求则是半年到一年内不许调价，这也就彻底杜绝房价短期内下调的可能性。

其实，早在2016年10月，有地方就出台了与此类似的“房价熔断”政策，当时对于房价下跌曾作出极其明确的限制：

新房价格实行备案价管理，在价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，而下浮幅度超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法网签。

由此来看，所谓房价熔断，其实就是房价维稳，不能大涨更不允许大跌。

问题是，市场不会因为行政命令而转移，房价也不会因为政府限价而不涨，同样，当内外风险叠加时，房价下跌的步伐，也不会因为“熔断”而转移。

楼市调控要回归初心。它需要的是抑制投机与保障刚需，而不是一直在价格上玩数字游戏。

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