刚刚，权威部门表态，房地产税最有可能这样收
撰文|凯风
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开征房地产税，可以说毫无悬念，唯一的问题是如何征。
今日（3月7日），财政部有关负责人在答记者问时表示：
会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。
虽然相关法律草案还在起草之中，但通过相关表态，我们不难推测征收房地产税的可行路径及现实目的。
1征收房地产税，不是为了降房价
财政部门相关人士谈到，房地产税作为一种世界通行的税种，其作用：
主要就是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，来起到社会公平作用，同时筹集财政收入，用来满足政府能够提供公共服务的需求。
通过这段话不难看出，开征房地产税主要是为两大目的：一是调节收入分配，这也是所有税收的终极目的之一；二是为政府开辟新的税源。至于坊间一直期待的降房价，其实并不在政策的预期之内。
这里的大背景是，在大城市土地资源相对枯竭，房产交易进入存量房时代之后，土地财政空间日渐萎缩，为地方政府筹措新的税源就成为当务之急，房地产税正是最好的替代税种。
事实上，从政策放风到如今逐渐落地，从官方部门和相关学者，都未曾将房地产税与房价关联。房地产税降房价，很大程度上只是民间的自动脑补。
不管房地产税会不会降房价，至少它不在政策所要达到的一揽子目标当中。
2或会按照按评估值征收
按照相关说法，根据国际惯例，对所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税。
此前，财政部长在《人民日报》撰文时也曾表示：
对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
房地产税是持有税，换言之，凡是持有都要征税。但房价一直都在变动之中，按购房时原价进行征收并不公平，而按照实时的市场价格进行征收，则又面临波动巨大的问题。
所以，按照评估值征收就成为自然选择。所谓评估值，既不是购房时的原价，也不是当下市场正在交易的价格，而是考虑原价、市场价并有考虑具体区情而制定的价格标准。
虽然评估值由官方进行确定，但不要担心，按照过去的惯例，评估值一般都会低于市场价格。
3不会对所有城市一刀切
房地产税的基本征收原则其实就是十二个字：立法先行、充分授权、分步推进。
其中，分步推进是要害，这意味着房地产税不会对所有城市一刀切，毕竟不同城市的区情不同，楼市的健康程度也不同，对房地产税的承受能力也不同。
所以，按照业界的推测，这一轮房价持续暴涨的一二线甚至三四线热门城市，可能都在首批推进之列；而部分人口流失严重、经济萎靡不振的地区，可能会暂缓推进。
此外，此番正在修改的根本大法，赋予地方更大立法自主权，其一部分用意也在于此：
设区的市的人民代表大会和它们的常务委员会，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以依照法律规定制定地方性法规，报本省、自治区人民代表大会常务委员会批准后施行。
所以，中小城市倒不必担心房地产税。当然，有人说，如果离开房地产税，中小城市地方政府靠什么开辟新税源？
这倒是一个问题，但更关键的地方在于，房地产税能收到手才是终极目的，如果地区经济增长乏力、人口持续流出、楼市充斥着风险，一旦贸然征税，楼市面临动荡，那么不仅房地产税收不回来，可能原来的土地财政也维持不下去，最终竹篮打水一场空。
所以，地方政府都很聪明且务实。即便他们很在意房地产税这块蜜糖，但也知道它同时也是毒药，如何选择，那就不言而喻。
4也不会对所有房产一刀切
开征房地产税，只有一套房子的大可不必担心。
在总结国际经验时，财政部门有关负责人表示，
所有国家相关制度安排里，都有一些税收优惠，可以有一些扣除标准，或对一些困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。
首先，个税都有相应的免征额，提高个税起征点其实就是提高个税的免征额，房地产税也同样。一套二套乃至多套肯定有所区别，自住刚需与投资投机也完全不同，不可能一刀切进行征收。
其次，从楼市调控政策导向来看，目前各级部门的政策都是鼓励自住需求，抑制投机需求。换句话说，鼓励刚需，抑制投机，如果房地产税不分刚需和投机，那么也就失去根本的调节意义。
再次，在国外，多半都会设置一定的免征面积。2011年的上海房产税试点，也将人均60平方米作为免征限制，那么未来各地应该都会设置一定的免征面积，或者直接首套刚需住房免征，或者按照家庭每人免征一定面积，反正不会一刀切全部征收。
5开征房地产税在技术上不再存在障碍
财政部门有关负责人表示，因为房地产税的税基确定比较复杂，需要建立完备的税收征管模式，才能使房地产税征得到、征得公平。
征收房地产税，看起来简单，其实背后涉及一系列复杂的制度安排和技术安排。
房地产税要想顺利征收，首先就是不动产统一登记，没有统一登记，对于房产的统一监管就无法进行；其次是住房信息要进行全国联网，没有全国联网，住房信息仍旧是散乱的；再次就是立法。
不动产统一登记，从2015年开始正式实施，到2016年底就已经在全国全面推开，统一的不动产证早已取代了原来的房屋产权证和土地使用权证；而全国住房信息联网，按国土部门的说法，不动产登记信息系统的全国联网有望今年正式投入到运营。
换句话说，征收房地产税，其实相关前置条件都已经初步具备。
670年产权问题仍需要解决
征收房地产税在技术上不存在太大问题，但在法理上仍旧有不少疑问，这其中最主要的就是70年土地使用权问题。
众所周知，住宅产权是无限期的,除非建筑寿命到期,否则谁也不能随意回收。然而,住宅之下的土地却不是无限期的,业主对于住宅拥有所有权,对于土地却只有20年到70年不等的使用权。
此前，温州一批20年土地使用权的房子到期，被要求补缴土地出让金，一石引发千层浪。后来，权威部门表态，住宅70年产权到期后可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。
显然，如果房屋70年使用权到期之后，仍要补缴土地出让金，那么再行征收房地产税就面临法理上的困难。
7房地产税当避免重复征税
虽然“房地产税”看起来是个新税种，其实目前与房地产相关的税种并不少。
这其中，既有只对经营性房产征收的房产税，也有营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税等其他税种。税种繁多，而且交叉征税、重复征税。
如果再行开征房地产税，那么会不会造成重复征税？对此，财政部门有关负责人表示：
我们会合并整合相关的税种，会合理降低房地产在建设交易环节方面税费负担等，使我们设计的房地产税制度更合理、更公平。
减少建设交易方面的税费负担，这是利好。不过，另一个问题仍未解决。
8缴了土地出让金，还要不要缴房产税？
在庞大的税收之外，还有更为庞大的土地出让金，这构成地方政府财政收入的主要来源。既然购房时已经缴纳了不菲的土地出让金，那么还要不要再行缴纳房地产税？
有人说，这两个一个是税，一个是土地租金，但无论性质和概念如何，负担是实实在在的。
显然，土地出让金与房地产税是有你无我的关系，两者共存，只会让问题越来越复杂。既然房地产税为地方开辟新的税源，那么土地财政就应该逐步退出。
那么在现实操作中，是否应该“新房新办法，老房老办法”？对于已经缴纳土地出让金的老房子，在开征房地产税时，应该予以一定程度的减免；对于新房，应当正式全面开征房地产税，而不再沿袭土地出让金的老路。
至于到底会选择哪一条道路，目前还没有明确说法。
9几个结论
说几个结论：
其一，开征房地产税已经成为既成事实，但也不会半夜鸡叫。这需要立法审议，需要社会讨论，可能需要三到五年时间。
其二，开征房地产税肯定不会一刀切。对于一二线城市与三四线城市，对于一套房和二套房三套房，对于刚需自住和投资投机，可能都会区别对待。
其三，从政府层面来看，开征房地产税是为了开辟新的税源，而非降房价。影响房价的因素包括土地、人口、经济基本面等等，房地产税只是其中之一，能产生多大影响，还要看如何贯彻实施。
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