楼市定向加息，房贷连涨20个月，你要的大宽松没有来

文|凯风

为什么货币都宽松了，房贷利率还在一路往上涨？

在房屋屋楼市交流群，这是大多数人的困惑。的确，房贷利率已经连涨20个月，目前全国首套贷款基准利率高达5.69%。部分城市甚至高达6.37%，而基准利率还维持在两年前的4.9%。

值得一提的是，早在几个月前，货币政策总基调就已从“合理稳定”变成“合理充裕”，降准已经进行了三次，而麻辣粉（MLF，中期借贷便利）也撒了很多拨……

银行间的钱多得没地方去，为什么房贷利率还在背其道而行？

理解这一问题的关键在于，房贷利率上浮是对楼市的定向加息。不是市场上没钱，而是这些货币之水被严格限制流入楼市。

1房贷利率连涨20个月

我们先来看房贷利率到底有多夸张。

根据融360的数据，全国房贷利率已经连涨20个月，目前首套房贷款平均利率为5.69%，相当于基准利率（4.9%）的1.161倍，与两年前85折利率（4.16%）相比，涨幅高达36.6%。

房贷利率涨幅高达36.6%，这意味着什么？

以30年期100万贷款来看，85折利率下，总利息75.4万元，月供4869元。如果按照当下5.69%的实际利率来看，总利息为108.8万元，月供5797元。

相比之下，利息多了足足33万元，而每月要多还款928元。

这还只是平均数。

要知道，在全国533家银行中，上浮超过20%的超过三成，甚至还有28家银行的首套利率上浮30%。

换句话说，这28家银行首套房贷利率已经高达6.37%，与基准（4.9%）相比是1.3倍，是当初的85折（4.17%）相比是1.52倍。

短短两年时间，利率直接涨幅超过50%，势头一点都不亚于房价。

更关键的问题在于，房贷利率一旦上浮，这一比例都会伴随整个还款周期。如果未来基准利率上浮，那么房贷利率要按照同等比例上浮。

以前的85折永远是85折，你的1.3倍永远都是1.3倍。

届时，如果房贷基准利率从4.9%上浮到5.5%，两年前买房的那些人的实际利率是4.68%，而现在买房的人则要承受7.15%的实际利率。

2楼市定向加息

显然，这是一次针对楼市的定向加息。

要知道，今年以来，整个大环境不同于以往，上半年企业债违约事件层出不穷，经济下行压力加剧，于是下半年开始，货币政策由紧变松，市场上的流动性一点都不算紧张。

钱紧的时候，房贷利率一路上涨还能理解，钱松的时候，为什么房贷利率仍旧下不来？

最根本的原因在于，这一次楼市调控开始玩真的，限制资金进入楼市就要一限到底。

针对房地产企业，2017年已经提高房贷产开发贷的门槛，2018年以来又陆续限制发放外债、收缩委托贷款通道，房企融资通道全面受阻。

受此影响，今年以来，全国土地流拍已经超过800宗，其中不乏一二线城市。

针对个人，2017年以来，声势浩大的首付贷、现金贷、消费贷、房抵贷大整治行动，基本将外来资金进入楼市的通道全部封堵。

今年以来，政策有意引导房贷利率上行，即使市场面资金宽松，也未曾放松房贷门槛。

一个月前，上海房贷曾经上演乌龙门。

市场传闻上海工行、农行试图调低房贷利率，地产股纷纷大涨。然而，次日，风云突变，两大银行纷纷出面辟谣，否认“下调房贷利率”。

监管的态度可见一斑。

3监管高压

监管为何突然对楼市如此高压？

根本原因在于，决策层已经看到楼市泡沫的风险，再进一步鼓励资金流入楼市，只会将风险越积越高。

而利用货币之水刺激经济，楼市也已不是首选对象。从监管态度来看，货币之水正在被有意引导进入基建和中小企业。

对于银行来说，在楼市上行期，房贷是最优质的资产；但在楼市下行周期，房贷的安全系数必然大打折扣。

房价只要下跌30%以上，弃房断供就会层出不穷。银行固然可以收回房子进行拍卖，但在弱市行情下，房子资产价格大幅缩水，市场无人接盘，最终只会沦为银行的坏账。

货币之水宽松，而房贷利率仍在一路走高，这也是核心原因所在。

4全面加息会否到来

自从2015年之后，房贷基准利率就没在发生变化，而楼市定向加息，实际房贷利率一路高涨。

现在的问题是，定向加息会否变成全面加息？

现实是矛盾的。从外围环境来看，美国持续加息，中美10年期国债利差已经收窄到极致，人民币汇率正面临上下剧烈波动。而今年美国还有两次加息，明年还有三次加息，要不要跟随？

从内部来看，经济下行压力加剧，中小企业融资难问题仍未解决，加上上半年企业债违约事件让不少人风声鹤唳，经济不仅不应该加息，反而需要进一步放水刺激。

这背后的根本矛盾就在于，中国与发达经济体的经济周期和金融周期严重背离。美国正处于经济增长的顶峰，加息势在必行，而我们则面临着经济下行和高杠杆叠加的双重风险，无论是降准还是加息，都是两难。

但可以确定的是，真正到了关键时刻，全面加息无可避免，房企开发成本和家庭还贷成本，都会进一步高企。

无论是刚需购房者，还是高杠杆炒房者，都要做好现金流的考虑。

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