杨国强和他的老朋友
文|凯风
“我们要把房子卖到全世界。”
三年前，杨国强踌躇满志，要把碧桂园铺满整张世界地图。
不久后，以“新加坡旁”宣称的碧桂园森林城市，在马来西亚柔佛州新山市，获得全速推进。这个号称总投资高达1000亿美元、开发周期长达20年的填海项目，由此正式拉开序幕。
60岁的杨国强亲自披挂上阵，森林城市成了碧桂园的一号工程。短短几年内，填海、造楼、卖房，一气呵成，与国内“高周转”节奏齐头并进。
2016年前后，森林城市登场亮相。这一年，从央视春晚到里约奥运转播，无数国人被森林城市的广告轰炸，记住了“新加坡旁|永久产权”这个略显奇怪的组合。
作为一号工程的标配，碧桂园内部下令，要求入职满6个月的一线员工，哪怕自购还是推介亲戚，至少要完成1套的销售目标，否则直接淘汰。
在20个亿营销费用的轰炸之下，森林城市销量一路高涨。这一年，碧桂园森林城市卖掉了1.5万套房子，销售额高达180亿元。
当然，超过70%的客户都是中国人。
当我们以为这是凯歌高奏的序曲时，森林城市的神话却戛然而止。
1
杨国强在海外的雄图大志刚开始，就接连遭受两记重击。
第一记是外汇管制。
2017年初，外汇管制陡然收紧，个人购汇不得用于海外购房，虚假申报会被列入重点关注名单。
当年4月，“森林城市”的国内售楼处全部“临时关闭”，这个“临时”迄今还没结束。
第二记是马哈蒂尔的重拳。
2018年8月，大马新总理马哈蒂尔上任未久，便将矛头对准了碧桂园森林城市。
马哈蒂尔说：
碧桂园不得向外国人销售位于柔佛州新山地区的“森林城市”项目，马来西亚政府不会就在森林城市项目居住的外国人发放签证。
在竞选中，马哈蒂尔甚至以“海外飞地”来描述森林城市。他说，
我们没有那么多人能负担得起这么贵的房子，你只好让外国人来买。但是，没有人希望看到大量的外国人涌入自己的国家。
随后，马来西亚政府重申，欢迎能够带来科技转移、提供当地就业以及设立产业的外国直接投资。
言外之意，一清二楚。
就在两年前，大马前总理纳吉布对森林城市的评价还是这样的：
柔佛州和森林城市将会成为马来西亚新的经济增长重心。
一朝天子一朝臣。
对于碧桂园，真是屋漏偏风连阴雨。“五星旗的家”的阴云尚未散去，海外的雷暴接连袭来。
2
作为一名顶尖商人，没几个老朋友是说不过去的。
大马前总理纳吉布，就是森林城市的最大支持者。不过纳吉布如今自身难保，面临贪污、背信、洗钱等7项指控。对于碧桂园，爱莫能助。
还好，老朋友不只一位。森林所在地柔佛州苏丹与杨国强之间，一直过从甚密。
用南华早报援引的一位内部人士的话来说，杨国强和苏丹是“Very close friends”，每两个月就要一起吃个饭。
此言不虚。2017年3月，柔佛州苏丹率领皇室理事会成员，专程来到位于广东佛山的碧桂园总部，册封杨国强为柔佛州一级拿督勋衔。
拿督这个名誉勋衔，大家都不陌生，成龙、李宗伟都被其他苏丹获封过。不过，杨国强是柔佛州现任苏丹授封的第一位外国人拿督，分量自然不同。
又是吃饭，又是亲自上门授衔，双方的友谊一定不一般。
这友谊，正是靠森林城市堆起来的。
在森林城市项目中，碧桂园持股占了60%，剩下的40%来自于合作方马来西亚柔佛人民集团（EDSB），其背后的大股东正是柔佛苏丹本人。
苏丹者，国王也。马来西亚是君主立宪国家，但君主并非世袭，而是由9个苏丹州的国王轮流担任，任期五年，柔佛州正是其中之一。
或许正是这个原因，马哈蒂尔的言论一出，柔佛州第一时间就做出反应：
欢迎外国人投资碧桂园的森林城市项目；相信外国人有权利在该项目进行投资和购买。
几天后，柔佛州政府提出了妥协的建议：
碧桂园把“森林城市”项目三成的房地产保留给马来西亚公民，以缓解马中央政府对森林城市的担忧。
老朋友多了好办事。
这是政商关系的利好，也是碧桂园的转机所在。
3
然而，政商关系从来都是一把双刃剑。
当利益耦合、政局稳定时，良好的政商关系是走马圈地的利器；但当利益破裂乃至政局动荡时，政商关系又会成为伤及自身的刀剑。
碧桂园森林城市的遭遇，不仅涉及现总理与前总理的矛盾，而且掺杂马中央政府与柔佛州的矛盾，甚至还有两个大国之间的博弈。
这其间的刀光剑影，不是一个房地产企业所能承受的。
中国企业出海，习惯将国内的那一套政商模式复制到国外，却忽视了极其重要的一点，那就是政商模式的成功，不仅在于利益共同体的牢不可破，更有赖于整个政局的稳定。
谁都明白，诉诸于政商关系，永远不如诉诸于法治。
企业海外投资如此，个人海外投资也是如此。
4
杨国强有一个梦想。
一旦“森林城市”成功,就会把这个模式复制到全世界每个国家,先从东南亚国家开始,期待有一日,国外带来的收入和国内带来的收入达到一比一。
在国内，碧桂园已经成功跻身房企一哥的宝座，传统霸主万科已被抛在身后。如果海外能崛地而起一个房产帝国，那碧桂园的未来必然是星辰大海。
可惜，自来高处不胜难。
在国内，还没从“高周转”的泥潭里走出来，三四线棚改退潮又来了一记狼牙棒；在国外，即使老朋友斡旋成功，还有没有国人愿意为不确定埋单，始终都是个未知数。
惊雷阵阵，梦该醒了。
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