融创准备过冬，万科只想活下去，你还在拼命买房？
文|凯风
当融创掌门人孙宏斌表示“安全第一”时，很多人以为这只是一家之言。
当万科董事长郁亮说“未来三年只要活下去”，人们才恍然发现，房价还没怎么松动，房企大佬们已经悲观到如此地步了。
在2017年中国房企销售榜上，万科位列榜眼之位，融创占据第四把交椅。当两大龙头房企毫不掩饰悲观之态，这究竟意味着什么？
楼市下半场何去何从，我们理当从中寻找一些答案。
1融创孙宏斌：安全第一
孙宏斌从来都不是个低调的人。
无论是当年在联想一度成为接班人最终却身陷囹圄，还是最近几年的挥泪斩乐视、谈笑入万达，抑或以疯狂拿地荣膺“地王收割机”和“并购之王”的称号，这都已是过去式。
最近，孙宏斌越来越保守。
就在一个月前，在融创中期业绩会上，孙宏斌突然说，融创要做到安全第一。
孙宏斌的理由是，政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化。
第一，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。
第二，随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。
因此，融创正在准备过冬。从去年起，融创就已不再市场公开拿地，转而已并购为主，即使是并购，步伐也在逐渐放缓。
在战略上，融创更是全面押注一二线城市。孙宏斌明确表示，不会进入三四线城市，市场变化后，三四线城市凉的最快。
对于楼市下半场，孙宏斌更加保守。在孙宏斌看来，房价不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的，政府的干预只能让波动显得更窄。
这也就是国民经略常说的楼市冰封期的含义所在。
2万科郁亮：未来三年只要活下去
孙宏斌保守了，郁亮一直都很低调。
与在地产圈、体育圈乃至娱乐圈都混出声名的的王石相比，郁亮一直都以沉稳形象示人。然而，就是这样一位低调的掌门人，在短短半年多时间里，却发出两次让舆论震惊的论断。
一次是2018年6月，郁亮说“万科要告别房地产”。
在郁亮看来，住房全面短缺时代结束，房价告别单边快速上涨。
十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。
话声未落，万科深圳分公司已准备更名“深圳万科发展有限公司”，目前至少已有九家万科分公司陆续完成了更名手续。
去地产化，一时间甚嚣尘上。
保利地产更名为“保利发展”；
时代地产更名为“时代中国”；
龙湖地产更名为“龙湖控股”……
“地产”这两个字仿佛成了烫手山芋。
另一次是在2018年9月，郁亮直言：“未来三年要把“活下去”作为基本要求”。
与孙宏斌相似，郁亮看到了房地产乃至政治经济都在发生全方位的变化：
其一，今天我们面临的转折的全方位的，政治、经济、国际、军事方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。
其二，2012年时，万科研究报告曾提过，中国的地产调控千万不要成为韩国模式：买房凭票、卖房限制。但现在可以看到，我们面临的限制非常多，已经超出当时的想象。
郁亮说的第一件事，究其根本，就在于政治大环境和国际大环境的变化。
往细了说，一是新的政治生态的确立，二是两大强国之间贸易争端的常态化，三是经济进入L型发展的新常态，四是整个社会对于大房企和大资本的反感，这意味着整个商业逻辑都要随之而发生变化。
至于第二点理由，则是楼市全面进入冰封时代。正如国民经略在《楼市冰封期买房指南》里所说的，这一轮调控堪称史上最严，政策之严厉，限制之全面，都是前所未有。
从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代，房企既有的模式显然走不通了。
所以，郁亮给万科部署了四个字：收敛聚焦。
我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。
3大佬都退了，你还要拼命买房？
有一句老话说，潮退了，才知道谁在裸泳。
但真正高明的人，在潮退之前，就已明白危险所在，不会冒险赚取最后一个铜板，所以最终能够全身而退。
如果大佬们的信号还不够明确，那么市场早已展现其威力：
其一，今年前八个月，全国土地流拍总数超过800宗，地价更是创下5个月以来的新低。（参阅《地价连跌5个月，土地流拍超800宗，这些城市开始着急了》）
其二，北上广深杭厦，这些热点城市的房价已经开始松动。新房降价打折潮正在上演，二手房成交量大幅走跌，市场观望情绪浓厚。（参阅《新房降价，二手房大跌，土地流拍，楼市的艰难超出想象》）
其三，央行最新调查显示，六成人预期房价不再涨，打算出手买房的人比上一季度有所减少。（参阅《六成人预期房价不再涨，降价潮还有多远？》）
其四，呼和浩特率先取消去库存政策，长春率先取消棚改货币化奖励，楼市政策正在全面转向。（参阅《“停止去库存”打响第一枪，楼市巨轮正在全面转向》）
所有的信号都指向冰封与凉凉，你还在拼命买房？
房价有可能永远涨，但冬天也有可能很漫长。
当房企都在储备过冬时，无论是刚需还是投资，最好都做好过冬的准备。
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『索引』楼市冰封期买房指南（精华版）