限价取消？限购放松？现售来了？真相是……
文|凯风
楼市从来都不缺乏谣言。
在一个易受情绪驱动的市场，越是夸大其词越有市场，越是标题党越能获得关注。因此，利用谣言给市场火上浇油，借助传闻来试探政策口风，乃至利用所谓“内部消息”蛊惑刚需入场，就成了屡试不爽的套路。
“3100万港澳台居民来内地抢房”的消息刚被辟谣，取消限价放松限购乃至现售到来的消息就铺天盖地。房价刚被按下去，市场观望情绪前所未有的浓厚，在一些人的朋友圈里，排队抢房的视频仍是层出不穷。
真真假假，假假真真，无非是为了割韭菜。
01
长沙济南厦门，取消限购？
自从2016年这一轮楼市调控开启以来，取消限购的消息就一直不绝于耳。
最近一则来自厦门：10月16日，网络突然传闻“厦门取消限购”，不仅有聊天记录还有文件，更有视频作为见证。
随即，厦门市国土房管局用了三个感叹号进行辟谣：这是2015年厦门取消限购的旧闻。
事实上，2016年厦门重启限购，再也没有放松。（更多参阅《厦门全面取消限购？彻头彻尾的谣言！》）
近半年以来，厦门房价在全国率先下跌，土地流拍、新房降价、二手房成交量暴跌的场景同时上演。
在厦门房价下跌的关键时间窗口，抛出取消限购的消息，究竟有何意图，不难想象。
比厦门更早的是长沙、济南取消限购的传闻，这两地虽然一再辟谣，但仍挡不住一些人的有意翻炒。
2017年8月，长沙出台抢人政策，专科学历可直接入户，购房不受限制。这一服务于“抢人大战”的政策，虽有为限购开后门之嫌，但离“取消限购”还有十万八千里。
事实上，2018年6月，《湖南日报》大篇幅痛批长沙楼市乱象，“以人才引进之名打开购房之门”成为着重点。
随即，长沙就出台史上最严楼市调控政策，封堵了这一“后门”：
落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税，方能获得购房资格。
显然，长沙不仅没有取消限购，反而堵上了所有的后门。
与长沙类似，济南出台的只是落户政策，与取消限购也是八竿子打不着。
2017年8月，济南市公安局发布落户新政：取消购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。
以往在济南落户，需满足购房面积90平方、购买二手房满2年或年纳税3万元等门槛，此番改革之后，只需缴纳社保满1年且有房产证，即可直接落户。
可见，无论是厦门，还是济南长沙，限购政策不仅没有取消，反而有进一步加码的态势。
楼市调控进入深水区，调控政策显然不会轻易取消。无论是基于调控的政治认知，还是政策的可持续性，以及经济形势的紧迫性，限购都还没到取消的时候。
02
北京广州取消限价？
“取消限购”的谣言漏洞百出，“取消限价”的传闻似是而非，更具迷惑性。
就在上周末，广州外围郊区突然放宽限价，这被舆论视为“取消限价”的强烈信号。
事实上，广州限价一直存在，这一次只是放宽了门槛，楼盘可以按照真实市场价进行备案。此举意在解决“双合同”，为可能出现的降价维权潮排雷。
事实上，放宽限价，并不意味着开发商就有了房价涨跌的决定权。（更多参阅《广州“取消楼市限价”，真相是什么？》）
新的价格仍要进行备案，备案仍要接受政府“指导”，不得随意上涨更不能擅自降价，“限价”仍旧牢不可破。
至于北京取消限价，更是一年前的老消息。
2017年8月，北京三个均价超过8万的楼盘获得预售证，高价盘入市，被一些自媒体解读为北京取消限价，这一传闻流传至今。
事实上，除非与摇号相匹配，限价的主要意义就在于统计游戏，它能做低统计上的房价，却无法改变真实房价，更无法解决双合同、茶水费以及走后门等乱象。
放宽限价门槛，让双合同的风险消弭于无形，这才是负责任的态度，与楼市调控宽松，其实没有多打关系。
03
取消预售实锤落地？
与放松限购、取消限价的传闻相比，取消预售相对更有实锤一些。
先是9月下旬，广东省房地产协会下发相关通知，称“商品房预售制度可能会取消”，一石激起千层浪。
随后，深圳龙华金茂府亮相，现房销售成为最大亮点，这被认为取消预售制的重锤正式落地。
接着，广东中山批量推出现售地块，合肥发文鼓励开发商现房销售，这两则消息，更被认为是“取消预售已经全面铺开”的信号。
显然，天真了。
其一，广东省房协的文件并非为“取消预售”铺路，反而是反向试探。在发文不久，广东省房协就出面解释：这只是征求意见稿。（更多参阅《取消商品房预售制，让谁害怕了？》）
其二，深圳龙华金茂府，并非现房销售的第一案。事实上，这是两年前在房价暴涨之下，深圳楼市调控的标配，以现房销售作为限制条件，从而遏制“地王”热潮。在当时，全国多地都有类似“现房销售”地块，与“取消预售制”并无关系。
其三，中山现售土地近半流拍。据财新统计，5月28日-10月11日，中山共推出15宗现售宅地，这15宗地中，已有7宗截止挂牌，最终成交4宗，流拍3宗，流拍率达43%。
所以，取消预售是大势所趋，也更符合购房者权益，但在现实利益层层阻碍之下，想要真正落地，并不是那么容易。
一方面，取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将失去高周转的利器。
另一方面，地方政府未必乐见“卖楼花”消失。对于地方政府来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？
中山进半现售地块流拍，已经说明了这一点。
04
谣言的市场
有些谣言，是遥遥领先的预言；有些谣言，则是收割韭菜的工具。
相比于楼市谣言的层出不穷，更值得深思的一个问题是：这些谣言为什么这么有市场？
一个原因是，楼市受情绪驱动，一点风吹草动都会影响市场心理。而这个行业又牵扯太多的利益链条，很多人不愿看到房价下跌。
因此利用蛊惑刚需入场，可谓无往不胜。诸如“观望只会让你错失良机”“赶紧出手才是王道”的语句，更是加剧市场的恐慌心理
另一个原因是，过去楼市调控的短期性和反复性，为谣言提供了推波助澜的土壤。楼市背后存在太多的利益牵扯，让人难以相信调控的持久性。尤其是当房价开始松动时，调控放松就会日益成为市场的心理预期。
不过，很多人忽略了一点：国内外经济环境不同，楼市处于的发展阶段不同，金融系统的风险水平不同，楼市调控的政策含义就完全不同。
这一轮，从“限购限贷限价限售”的政策组合拳，到“坚决遏制房价上涨”的强硬表态，都说明楼市形势的严峻。
调控或许未来某一天会放松，但一定不会是现在。
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