中国的房奴们：你的风险已超过次贷危机时美国！

2016-09-20 证星财经

随着一线城市房价不断上涨，银行放贷数据成为新增贷款的主流军，房奴的还款负担也引起社会关注。据报道，中国房奴的还款压力已超次贷危机时期的美国人。

北上深房奴：房贷200万起

数据显示，深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么仍然需要背负229万元的房贷，按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍需承担12964.46元的月供。

而2016年7月，根据招聘网站统计数据显示，北京平均薪酬仅为7720元。

中国还贷压力已超经济危机时期的美、日

房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增。中国购房杠杆率有多高？还款负担到底有多重？回答这两个问题，需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。

1 交易杠杆率

图片来源：网易财经

交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。

中国历年住房交易杠杆率（来源：广发证券研报）

与美国和日本相对比来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多，次贷危机前，基本维持在80%－90%，到2007年升至100％，即所谓的“零首付”购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右。

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。

对比可见，中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日，但连年攀升的态势仍值得警惕。

2 还款负担率

图片来源：网易财经

还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的 20％以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。

中国历年居民还款负担率（来源：广发证券研报）

同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，2015年，还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。

房贷缘何激增？

1 货币超发

中国货币缺口（M2增速与GDP名义增速之差）在12年由负转正，并不断扩大，这意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。过剩的货币涌入金融资产中，债市、股市相继迎来牛市。2015年股市大跌后，买房成了投资者心中最简单直接的资产配置方式。房地产也被中国人当作保值增值的优质资产标的，过去20年的经验似乎也印证了这一观点。

2 房奴为国接盘

数据显示，2015年年底地方政府债务余额16万亿元，2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。

经济形势的下滑必然会传导至金融系统，而金融系统最大的危机之一就是地方债务。如何能避免危机爆发？其实，大部分省会直辖市都是是靠卖地偿债。

于是，货币放水、降首付、降交易税费、低利率等多种利好条件涌现，购房杠杆提升、门槛降低，各地掀起又一轮买房潮，房价大涨、地王频现，土地价格自然水涨船高。

在这个循环里，房奴肩挑大任。

3 银行更爱贷款给房奴

4 地方政府卖地成瘾

高房价的源头是什么？最近接连拍出的"地王”对推高房价功不可没。近年来，随着经济增速放缓配合各地的去产能调结构，地方政府债务连年攀升。2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。大部分省会直辖市都选择靠卖地偿债，土地财政成为地方财政非税收收入的主要来源。

而对于巨额土地收入的使用去向，由于较少有地方政府公布，公众难以知晓详细情况。

据《第一财经日报》记者统计，从1999年至2015年，这17年全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。另据财政部统计，2016年1~7月全国国有土地使用权出让收入累计约1.73万亿元，同比增长12.1%。

结合当前土地市场态势，到今年年底，全国土地出让收入总额累计有望超过30万亿元。

这笔巨额资金归谁所有？答案也很直白：绝大多数划归了地方政府。

从1994年至今，出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。于是，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是一个因素，另外借此搭建投融资平台也是地方政府重点所在。

这也衍生出当下地方土地财政的问题。地方政府不仅垄断了建设用地的“卖地权”，而且对于越来越丰厚的土地收入有绝对的支配权。

地方政府不公开卖地收入的具体去向，导致民众乃至人大机关无法对其履行监督职责。可能产生的一个后果就是错位：不应该支出的项目得到了钱，而本应该投资的项目可能没有获得资金。

《2015年中国国土资源公报》显示，截至2015年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷，抵押贷款总额11.33万亿元，同比分别增长8.8%和19.1%。

土地财政发展那么多年，已广为外界诟病，其理由是推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为，现有中央地方财政体制下，地方事权多而财力小，缺少税源，不得不借助变现土地资源发展经济。可以说，这些机制不进行改革，则无法触及到高房价的核心。

北上深卖掉可以买半个美国？

根据测算，把北上深卖掉以后足以买下半个美国，把整个日本买下来也不是问题。如果货币一直超发，一国房价永远暴涨，理论上最终可以买下全世界！这样想想，好像很快就可以拥有全世界，几百万的房贷又算得了什么？

但，这显然是荒谬的。

货币超发导致房价暴涨会有两种结果：

一种是80年代末的日本，货币超发，经济增速却在放缓，由于日本央行的干预，日元还是升值的，结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力，日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给，稳定了汇率，却最终导致股市和楼市崩盘。

另一种是2008年前的俄罗斯，同样是货币超发，资产价值被高估，俄罗斯为稳定楼市，选择让汇率贬值，货币购买力大幅受损。

结语：

从居民家庭的贷款负担来看，按照目前的收入、利率、房价的水平测算，中国居民家庭的还款负担压力已经较重，房贷高增不可持续，要警惕地产泡沫！当牛市的时候大家都是忽视风险的，一旦趋势逆转，风险敞口就暴露无疑了。

投资者在狂背债的同时，还是要谨慎评估自己的偿还能力。

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