买房秘笈 | 地段，小区，户型等都需要考虑.....
毕业以后，很多学子已经离开校园，转而进入了人生的另一个阶段。这几年，“毕房族”成为新热词，一毕业就置业，越来越多年轻人形成了“超前”的生活理念。根据无数购房者的经验之谈，很明确的一点就是：买房要趁早。
其实，不论是刚进社会的青涩学生，还是已在社会摸爬滚打多年的经验者，对于买房都需要极其谨慎。选房也是一门艺术，那么，该如何进行挑选称心如意的好房子？接下来给你答案：
一、地段
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正所谓，刚需买房，地段为王。地段好不好，主要看以下几点：
1
生活配套的完善程度
居住区附近的配套公建是否合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。若一公里以内有市场、超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，步行10分钟左右能够到达各类商服，是最好不过的。
2
交通便捷程度
甄别好地段的一个重要标准是枢纽功能，包括交通设施和区域发展的前景。交通的发展是区域发展的核心驱动力。特别是距离地铁较近房子，客流量将迅猛增长，投资可行性彰显较著。
3
医疗教育资源
地段的选择还要照顾家庭成员的需要。对于家中有老人的家庭，最期望的莫过于医院离得不太远，所以医院、药店等配套是非常重要的加分项。
4
教育资源
家里小孩上学的需要还是要选择附近有学校的地段，购买之前要了解好入学条件以及近几年的划片变动。总之好学区、好环境的房子保值效果会相对较好。
对于每一位购房者来说，买房最主要的目的还是自住，居住的舒适度是我们选房的最关键因素。买房前对楼盘周边的配套进行摸底非常必要，“十分钟生活圈”里衣食住行一网打尽，这样的楼盘，就是真正意义上的好地段、好房子。
二、开发商与物业
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[开发商]
开发商知名度、履约意识和履约能力，对小区品质和保值增值有着十分重大的影响，在开发商的选择上，一定选择知名度高，社会口碑好，能够按时交房和履行合同约定的开发商。
[物业公司]
物业也是影响人们选房的一个重要的因素。不同的物业服务标准确实对小区的居住环境、居住品质有着重大的区别，进而在房屋增值保值上产生重大的影响。
三、户型
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平面布局的合理是舒适居住的根本，好的户型应做到以下几点：
（1）入口应该有过渡空间，即玄关。
（2）“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室，另一个则应分布在动区。
（3）起居厅的设计应开敞、明亮，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间来摆放沙发、茶几和电视。
（4）户型方正，房间的开间与进深之比不宜超过1：2，进深越小越好，进深短的房型通风性较好。通常情况下，多层建筑的进深最好控制在8米左右，小高层最好控制在10.5米左右，高层控制在13米左右。
（5）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有放置冰箱的空间。卫生间应符合布置“三件”或“四件”的空间，落水管等噪音较大的系统尽可能的远离卧室。
在户型及面积选择上，要立足满足当下，适应7-10年的发展需求这一原则：
【1】看通风。
如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，要比住宅中所有居室都朝南，却没有穿堂风的要好。
【2】看得房率。
得房率是指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%。
得房率过高会降低居住质量，如果得房率特别高，那只能说明这个楼梯的宽度、公共走廊、电梯配套等不是很完善。适当的得房率会使楼梯，电梯间，走廊等公摊更趋合理。
四、房屋朝向
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房屋朝南：朝南的房屋便于保持阳光充足和空气流通。冬季温暖，夏季能避开直射。
房屋朝东南：除开正南，基于风向、通风因素的考虑，住宅建筑设计有南偏东15度、30度都还不错。有些东南朝向的房屋居住舒适度甚至比正南朝向的更佳。
房屋朝东：阳光光照时间早，房屋朝东居住者能享受晨光，避免西晒。但是通风却比较差。
房屋朝西南：采光较好，比起朝西的房屋，只有少许西晒困扰。基于风向、通风因素的考虑，正南偏西15度、偏西30度都不错。
房屋朝东北：采光不太好，冬季阴冷，但夏季会比较凉爽。
房屋朝北：该朝向无疑采光最差，冬季阴冷，但朝北的房屋是夏日里最凉爽的选择。
房屋朝西：采光时间比较短，夏季午后室内会出现暴晒的情况。但是如果房屋有阳台，就不必过于担心夏季的暴晒问题，有了阳台射入室内的阳光会减少60％～70％。
房屋朝西北：此朝向，有一个最大的弊端，就是北方冬季里呼啸的西北风迎面而来。
内部分区如何朝向：
客厅
客厅是一套住宅中使用率最高，使用人数最多的房间。客厅的朝向以南向为最佳方向，客厅朝南，冬天可以晒进太阳，在夏天又是凉风习习。如是朝东、朝西的客厅，特别是低楼层的业主一定要对相邻建筑间距加以关注。
卧室
对于一居室的小户型，其卧室的朝向自然是与房子朝向保侍一致，以南向为最佳朝向。如果卧室有二、三间，其朝向就会有所不同，此时购房应以主卧室朝向或多数卧室朝向为评判标准。卧室以南向为佳，但最好不要靠外墙，不要选朝西卧室。
卫生间
卫生间一般较潮湿，易滋生病菌，因此要保持采光、通风、最好避免选择西向的卫生间。
五、楼层
选择楼层需要考虑一些因素：
1
考虑采光
低楼层容易受到其他建筑物的遮挡，不能接收到阳光的照射，建议挑选高楼层。但是要注意看具体规划，有的就算是高楼层，规划不妥的话，也会没有阳光。
2
考虑噪音
低楼层离噪音源最近，且噪音的传播是全方位的，1-4层往往因为有树丛、绿化的第一重过滤，噪音有所减小，而5-8层却因为无遮挡物，噪音更甚，所以想要避免噪音的购房者，还要选择再靠上一些的楼层。
此外，设备层噪音也要格外注意，如供暖、供电或供水枢纽设备的噪音、机械振动等。
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3
考虑空气
据说8-10层是扬灰层，也有说9-11层是扬灰层。但空气是对流的，只不过低楼层经过绿植的净化过滤，空气可能会比上层好些。
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4
考虑视野
低楼层通常与自然相伴，离地面很近，心理舒适度最佳。但高楼层相对低楼层，风景视野相对更好，城市风景尽收眼底。但最好避免顶楼的“顶晒”、“水涝”等问题。
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当说到选楼层时，很多人会想到一些不吉利的楼层：
对于楼层是否吉利之说，还是要看个人，每一类人都有自己不同的看法。
有人避讳字音谐音的，连带所有带“4”的楼层都不待见；18又让人联想到18层地狱······
但现在很多年轻人对此都不以为然，人们对楼层是否吉利的说法其实千差万别。
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事实上，8层对于很多住宅来说属于中间楼层，如果三十多层的楼，13楼和18楼其实是标准的黄金楼层，不高也不低，视野和位置其实很好。
六、楼间距
买房选楼栋的时候，要注意看下前后左右的楼间距大小。楼栋之间的距离不仅影响房屋的采光效果，还关乎每个家庭的隐私。
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在理想的情况下，普通住宅小区的房屋前后间距为楼高的1.2倍，左右的楼间距分情况，一般的标准是多层与多层之间的距离为6米，多层和高层之间的距离为9米，高层和高层之间的距离为13米。与标准差的越多，越不好。
七、总体布局
总体布局首先要看的是房屋整层的平面布局，尽量选择一梯三户或者一梯两户的，如果选了两梯四户的，就要坚持选择两边户，中间的户型通风较差。
此外，总体布局还要看小区的楼栋布局，如果发现有一栋楼在小区中被周边楼栋围得死死的，就算里面户型再好，也会通风不佳。
楼栋的选择，要考虑的方面比较多，重点注意以下不利因素：
1、小区出入口，私密性低且很嘈杂，但是相反的，如果小区体量很大，选择离出入口很远的楼栋，就算是地铁上盖，配套都很近，每天出入小区也感觉是跋山涉水。
2、靠近底商，这就避不了会有很多噪声，私密性还比较低。
3、学校，住在靠近学校的楼栋，受到噪音影响无可避免，如喧闹声、上下课的铃声。
4、临街，要考虑到是否南向直接临街，面临的是否主干道，是否有绿化带隔音。
5、楼栋是否靠近变电站、小区红线外的高压线、垃圾站、高架桥、地铁等等这都是要考虑的，此外还要考虑到周边建筑的遮挡影响。
6、一般来说选择小区中央则可以排除这些不利因素，并且南向可观小区园林景观的楼栋最佳。
八、个人置业需求
不同的置业需求阶段，对房屋的关注点也不同，例如：
*首套房更关注：面积区间，价格，得房率，倒手的便利性，楼层，朝向（南东西北）；
*改善型需求关注：配套（医疗、学校、交通），户型，各屋尺寸，园林景观、公共环境等；
*舒适性需求关注：小区规划，建设配置和品质，物业服务，户型结构（厅室比例、卫生间配置个数、主卧配置）等。
每一个购房人的家庭结构不同，所处的置业阶段不同，工作单位、就医、就学等需求不同。购房者要将自己关注的因素按重点排序，深入了解项目、多项目进行比较，在众多可选的项目当中选择最适合的房子。
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在购房过程当中很多时候不能一概而论。大多数房子都不是完美的，在选房的过程当中，不要被一些过于美化的信息所迷惑，购房者还是要深入分析和明确自己需求，最终实现自己满意的置业计划！
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