购房秘笈：春节之前捡漏，坐享明年升值！#W48

原创作者：MEI咨询师（咨询微信：KF608a）

微  信  公 众 号：东兴金服（ID：dxjf360）

由于受“恒大”黑天鹅事件的影响和银行对二手房按揭贷款市场政策收紧，传统的“金九银十”已然不再，无论是新房的销量、还是二手房的交易量，9-10月都是全年的最低点，这一点虽然出人意料，但是10月份发布金融政策中已经开始放宽对刚需和改善客群购房贷款政策，在全国统计的70个城市中限跌令已经达到21个城市，部分城市给出的解释是：防止恶性竞争，从以上政策来看：未来一线城市房对于改善客群来说，依然可以购买，只是能议价和选择空间会比较大，所以春节之前是一个买房好时机。

表1：2021年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数

城市	环比	同比	定基	城市	环比	同比	定基
上月=100	上年同月=100	2020年=100	上月=100	上年同月=100	2020年=100
北　　京	100.6	104.9	106.1	唐　　山	99.3	99.1	102.3
天　　津	99.5	104.0	104.4	秦 皇 岛	99.2	97.8	99.0
石 家 庄	98.9	100.8	101.9	包　　头	99.7	101.2	102.5
太　　原	99.7	97.9	97.7	丹　　东	100.2	103.7	105.7
呼和浩特	99.5	100.1	102.0	锦　　州	100.3	104.6	106.7
沈　　阳	99.7	103.1	105.2	吉　　林	99.7	101.8	103.5
大　　连	99.8	105.5	107.3	牡 丹 江	99.5	98.7	98.4
长　　春	100.1	100.9	102.2	无　　锡	100.0	104.6	107.3
哈 尔 滨	99.7	98.7	99.1	徐　　州	99.7	104.5	108.5
上　　海	100.1	103.8	105.5	扬　　州	99.6	106.0	108.5
南　　京	100.0	104.5	106.1	温　　州	100.0	103.4	105.7
杭　　州	100.4	103.9	105.5	金　　华	99.8	105.2	106.9
宁　　波	99.9	103.7	105.6	蚌　　埠	99.8	102.2	104.1
合　　肥	99.9	104.9	106.2	安　　庆	99.9	99.6	99.0
福　　州	99.8	105.1	106.1	泉　　州	99.9	105.7	107.9
厦　　门	100.2	105.4	107.0	九　　江	99.6	102.6	103.8
南　　昌	99.7	101.2	101.2	赣　　州	99.7	102.9	104.3
济　　南	99.6	105.2	105.2	烟　　台	99.5	101.8	104.0
青　　岛	99.8	105.0	106.4	济　　宁	99.9	107.6	110.5
郑　　州	99.5	102.6	102.7	洛　　阳	100.2	103.9	104.8
武　　汉	99.6	105.3	107.1	平 顶 山	100.3	103.0	104.0
长　　沙	100.2	107.1	108.9	宜　　昌	99.7	103.2	104.6
广　　州	99.7	107.9	109.9	襄　　阳	99.8	103.5	105.0
深　　圳	99.8	103.4	104.9	岳　　阳	99.3	97.6	98.1
南　　宁	99.5	102.1	104.2	常　　德	99.5	97.7	96.9
海　　口	100.0	105.4	106.7	韶　　关	98.9	101.2	101.6
重　　庆	100.0	108.0	110.0	湛　　江	99.3	101.4	102.2
成　　都	99.4	102.8	105.2	惠　　州	99.4	100.9	104.4
贵　　阳	99.6	102.9	103.8	桂　　林	99.3	100.0	100.4
昆　　明	99.2	100.0	102.2	北　　海	99.7	98.8	97.2
西　　安	100.4	107.4	110.0	三　　亚	100.8	105.1	107.2
兰　　州	99.9	104.5	106.0	泸　　州	99.1	97.3	97.7
西　　宁	99.7	106.6	109.2	南　　充	99.5	98.7	98.5
银　　川	100.6	107.9	113.3	遵　　义	99.4	101.2	101.0
乌鲁木齐	99.7	103.3	104.9	大　　理	99.1	96.8	97.3

表2：2021年10月70个大中城市二手住宅销售价格指数

城市	环比	同比	定基	城市	环比	同比	定基
上月=100	上年同月=100	2020年=100	上月=100	上年同月=100	2020年=100
北京	99.5	108.8	110.9	唐　　山	99.9	99.5	101.9
天津	99.9	101.6	100.5	秦 皇 岛	99.8	97.8	99.5
石 家 庄	99.4	97.9	97.1	包　　头	99.9	101.5	102.2
太原	99.6	97.9	96.7	丹　　东	99.9	102.6	104.1
呼和浩特	99.5	98.1	98.4	锦　　州	99.5	98.3	98.3
沈阳	99.8	103.3	105.9	吉　　林	99.6	99.2	98.5
大连	100.1	105.3	107.4	牡 丹 江	99.2	95.2	91.4
长春	99.9	99.0	98.9	无　　锡	99.6	104.5	107.7
哈 尔 滨	99.5	99.3	97.7	徐　　州	99.5	105.4	108.5
上海	99.6	107.0	109.5	扬　　州	99.6	104.9	106.7
南京	99.7	105.4	106.9	温　　州	99.5	104.2	106.3
杭州	99.5	105.7	108.3	金　　华	99.7	104.9	107.0
宁波	99.6	104.8	108.1	蚌　　埠	99.6	103.7	104.7
合肥	99.8	104.3	105.6	安　　庆	99.5	96.5	96.1
福州	99.6	104.3	105.0	泉　　州	99.6	106.0	107.7
厦门	99.7	103.3	104.4	九　　江	99.6	103.1	103.0
南昌	99.8	101.0	100.2	赣　　州	100.5	100.8	101.8
济南	99.8	101.1	100.4	烟　　台	99.8	103.1	103.1
青岛	99.9	101.5	101.1	济　　宁	99.8	103.6	105.6
郑州	99.5	101.7	100.6	洛　　阳	100.0	103.2	104.3
武汉	99.8	102.5	103.3	平 顶 山	99.9	100.8	102.3
长沙	99.7	105.7	106.1	宜　　昌	99.8	98.1	98.4
广州	99.4	108.3	111.4	襄　　阳	99.5	99.7	99.4
深圳	99.8	102.5	107.2	岳　　阳	99.7	97.8	98.0
南宁	99.7	99.8	100.9	常　　德	99.7	99.0	98.2
海口	100.3	107.5	108.9	韶　　关	99.2	100.8	100.7
重庆	99.8	105.0	105.2	湛　　江	99.6	100.4	100.3
成都	100.0	104.8	107.6	惠　　州	99.5	101.6	103.3
贵阳	99.7	98.7	97.6	桂　　林	99.4	99.9	100.8
昆明	99.7	100.6	101.6	北　　海	99.8	98.9	97.7
西安	99.8	106.2	108.1	三　　亚	100.4	106.3	106.1
兰州	99.6	102.6	103.9	泸　　州	99.2	100.8	100.1
西宁	99.4	104.4	107.0	南　　充	99.1	94.8	93.3
银川	99.8	104.3	107.9	遵　　义	99.5	99.0	99.2
乌鲁木齐	99.5	99.9	102.1	大　　理	99.2	98.9	100.0

表3：2021年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数（一）

城市	90m2及以下	90-144m2	144m2以上
环比	同比	定基	环比	同比	定基	环比	同比	定基
上月=100	上年同月=100	2020年=100	上月=100	上年同月=100	2020年=100	上月=100	上年同月=100	2020年=100
北京	100.4	104.9	106.1	100.3	104.3	105.4	100.9	105.3	106.6
天津	99.3	103.4	103.6	99.5	103.9	104.2	99.7	104.9	106.0
石 家 庄	98.2	103.0	103.5	99.1	100.2	101.3	98.8	101.3	102.8
太原	99.8	98.0	98.2	99.6	97.5	97.3	100.0	98.5	98.4
呼和浩特	99.9	100.1	102.0	99.5	99.7	101.9	99.5	101.2	102.2
沈阳	99.6	101.4	103.2	99.6	103.4	105.5	99.9	104.4	106.6
大连	99.5	104.8	106.6	99.9	105.3	106.9	100.0	106.9	109.7
长春	100.1	100.5	102.2	100.0	101.0	101.9	100.3	101.5	102.8
哈 尔 滨	99.7	98.4	99.1	99.6	98.7	99.0	99.7	99.3	99.8
上海	100.0	103.1	104.7	100.0	103.5	105.2	100.3	104.4	106.2
南京	100.1	104.5	106.0	99.8	104.0	105.7	100.2	105.8	107.4
杭州	100.1	104.7	107.0	100.6	103.7	105.2	100.2	103.9	105.5
宁波	99.7	103.7	105.4	100.0	103.7	105.8	100.0	103.8	105.3
合肥	99.7	105.0	105.7	99.9	104.7	106.0	99.7	105.7	107.3
福州	99.6	105.7	105.7	99.8	104.9	106.0	100.0	105.1	107.1
厦门	100.2	104.7	106.9	100.0	105.0	106.1	100.7	106.3	108.3
南昌	99.4	101.5	101.4	99.8	101.2	101.1	99.4	101.1	101.5
济南	99.9	105.3	105.8	99.4	105.1	105.2	99.9	105.5	105.2
青岛	99.7	104.6	105.7	99.8	104.7	105.9	99.8	105.8	107.8
郑州	99.4	102.8	102.6	99.4	102.8	103.0	99.8	101.5	101.9
武汉	99.6	105.2	107.3	99.6	105.3	106.9	99.7	105.2	107.5
长沙	99.9	107.2	108.7	100.3	107.2	108.8	100.2	107.0	109.5
广州	99.9	107.2	109.9	99.7	108.0	110.0	99.1	108.4	109.5
深圳	99.7	103.1	105.0	99.7	103.4	104.6	100.2	103.7	105.6
南宁	99.5	101.8	104.1	99.6	102.0	104.0	99.0	102.9	105.5
海口	100.2	104.5	105.4	100.0	105.8	107.4	99.9	104.5	105.2
重庆	100.2	107.8	110.2	100.0	108.2	110.5	100.1	107.7	108.5
成都	99.3	102.5	105.5	99.2	102.8	104.9	99.9	102.8	105.7
贵阳	99.9	103.0	103.6	99.5	102.8	103.8	99.9	103.2	104.1
昆明	99.0	100.9	103.8	99.1	99.5	101.6	99.6	101.3	103.5
西安	100.5	105.7	110.0	100.3	107.8	110.3	100.6	107.1	109.4
兰州	99.9	103.8	106.5	99.9	104.8	106.2	100.0	103.5	105.0
西宁	99.5	107.4	109.6	99.8	106.1	108.8	99.4	108.2	110.6
银川	101.0	109.5	114.0	100.5	107.4	113.0	100.6	109.0	114.1
乌鲁木齐	100.1	103.2	105.3	99.6	103.1	104.5	99.9	104.3	106.5

　附注：来源国家统计局网站

从统计数据来看，9-10月的销量和价格大面积下跌属于“误伤”，10月份央行政策会议上马上表示：

一，支持房地产合理企业新开工项目贷款。纠偏包括部分停工项目可能获得房贷重点支持。针对恒大债务风险问题，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

二，中国人民银行副行长潘功胜10月20日公开表示“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”之后，银保监会再次释放了在房地产信贷方面的具体“纠偏”政策，即支持刚需。

从以上两个层面来看：地产开发商贷款得到支持，刚需和改善客户买房得到支持，未来房价还是值得重点关注，从北京的10月楼市具体数据来看，新房销售面积环比9月增长5%，二手房的十一长假后的三周数据、环比9月同期也是有所增长，可以说政府一连串的表态和银行放款的实际加快，都成功遏止了从7月份以来的连续下跌势头，10月份的市场成交量已经回稳，相信11-12月的成交量会开始实质性反弹！

而对于现在的刚需和改善客群而言，也许真的要感谢政策性“误伤”楼市，这样能有足够时间买到或者置换到自己想要的住宅，所以我们建议：年底的这两个月，无论是开发商还是小业主，都会用最大的诚意、最底的价格来“以价换量“，能上车的可以抓紧时间，春节之前”捡漏窗口期“

而随着金融贷款政策稳定性和延续性，2022年新的购房族可能会迎来一波小阳春，那时候的开发商和小业主都是已经过了着急卖房的阶段了，新的一年、往往又会重新启动新的房价上涨周期，从以往历史数据来看：每一次房价上涨都是金融政策有所松绑，而在每一年的年初的时候、政府没有了控制房价涨速过快的压力（因为还没开始涨），银行新一年放款任务才开始（自然会嗨起来放款），如果没有政策压制的正常市场环境中，楼市就又会重新启动、新一轮的春季上涨行情！

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