城市“偏心”发展下的房价洼地 淮海新城将蝶变

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2020年以来，徐州地市的火热居高不下，老城区频现万元地，诸如客运北站、九里山、东湖新城等新城片区地价频被刷新。这其中，淮海新城的地价浮动最大。

2020年两宗板块“地王”的出现，使得淮海新城地价首次超过主城平均地价，实现逆袭。在城市向东的发展中，房企关注度开始向西倾斜。

城市东向“偏心”发展 

西城价格断档

十一五规划期间，徐州提出“东拓南进”的发展规划。曾经的“不毛之地”东部地区获得空前关注，各项基建配套纷沓而至。和平大桥通车、高铁站建成、云龙万达落地、地铁一号线开工……东部新城如同开挂一般，进入高速发展期。

房地产市场也呈现同样的热度。绿地、华润、荣盛等房企纷纷进驻东部新城，进行大盘开发。2017年，发展了十余年的东部新城遭遇新房市场热潮，片区房价急速上涨，东部片区价值得到快速提升。

从图上可以看出，东区与其它区域存在明显断档。尤其与西区相比，价差较大。东区目前的价值是毋庸置疑的。但徐州作为淮海经济区中心城市，对周边城市具有一定的吸附作用，城市的均衡发展是非常必要的。从徐州地铁远景规划图上也可以看到，未来徐州地铁将遍布各方向，四向发力才能带动城市更好地发展。

注：徐州地铁远景规划图，图源于网络

同时，从高能级城市发展轨迹来看，当东区这个新城的单核确立后，下一步势必要发展其它片区的新城，各新城都发展起来，最终整个城市的能级才能提升。

而西区作为目前暂时落后的新城区域，尚有较大发展空间。东部新城的快速发展一定程度上受惠于市场的东风，西城价值的提升同样也离不开市场的带动。

近核心基建佳 

淮海新城短期房地产价值被忽视

淮海新城位于西三环高架以西，毗邻老城中心区，交通、配套上通享老城区的便利。同时，淮海新城还毗邻国家5A级景区云龙湖风景区，景观资源上亦可受其辐射。从地理位置上来看，淮海新城作为新城地势绝佳。

而淮海新城自身亦具有一定的基础：

交通上，淮海新城已有西三环高架、徐商公路、地铁一号线等优质交通配套；

配套上，拥有星光小学荣盛城分校、少华街第三小学、生物工程学院等教育资源，二甲的矿山医院、雨润农副产品全球采购中心等商业医疗配套；

环境上，拥有卧牛山、桃花源、王长山等景观资源；

淮海新城内部基础配套上已好于大多数板块，甚至与政府主力发展的“南区”相比也不逞多让。再叠加老城区的辐射，淮海新城作为新城已远超其余新城。

然而，目前淮海新城作为徐州市场的价格洼地，房地产的发展相对缓慢，与其基建配套不够匹配。这主要源于徐州短期发展重心东向的倾斜，淮海新城价值尚未被发掘。

城市东向“偏心”

淮海新城价格滞涨

淮海新城多年来房价滞涨，究其原因，主要是受城市“东拓”规划影响，大量资源向东偏移。

1.产业东移

十一五规划发布后，徐州产业，尤其三产，大多落地于东区。东区俨然成为新的产业聚集地。而产业东移后，一定程度上可促进基建配套的提升，有效的人口导入，从而进一步带动房地产市场的发展。

2.西城景观资源未形成有效开发

淮海新城本身是具有一定生态资源基础的，但因城市规划的东移，使得景观资源未得到有效开发，房地产方面也未通过景观资源获得有效的附加值，以致市场发展缓慢。

3.房地产早期断供

早些年，受徐州“东拓”战略的影响，政府供地主力在东区，淮海新城也无大房企进驻，主要依靠本地房企项目支撑，供应低位运行。及至2013年，雨润进驻片区后，才有明显起色。整个淮海新城房地产市场起步相对晚，也一定程度上制约了其发展的势头。

城市层面的战略规划，影响了徐州的发展轴线，各方资源皆向东引。产业导入缺失、景观资源未进行有效开发、房地产早期断供等等，都导致淮海新城房地产市场发展相对比较缓慢，以致价格出现滞涨，渐成徐州价格洼地。

西城发展多方加持 

淮海新城价值凸显

随着淮海经济区中心城市战略地位的确定，徐州的发展前景更被看好，而这时需要各片区均衡发展，才能最终实现城市能级的提升。西城的价值也逐渐得到认可。

1. 国家一类陆路(铁路)开放口岸落地：产业方面，淮海新城规划有国家一类陆路(铁路)开放口岸——淮海国际陆港。目前，项目已开工。淮海国际陆港的建设有助于徐州构筑区域协同发展的增长极，提升城市发展能级。待建成投入使用，必将助力淮海新城成为徐州版图均势发展的重要一极。

2.三大生态公园建设：淮海新城在建桃花源湿地公园、卧牛山山体公园、泉润湿地公园三大公园。同时，其毗邻云龙湖风景区，临近九里山风景区。内外环境的共同作用，势必会让淮海新城的生态优势发挥到极致，从根本上改善西城居民的居住环境，切实提高人们的生活品质。

此外，淮海新城的交通及配套还将进一步提升。2020-2021年，将陆续建成通车泉润大道、新淮海西路二期、二环北路西延、杏山子大道等；配套方面，未来还将建设桃花源高级中学等学校，荣盛广场也将建成开业。

3.核心辐射、品企加持

“淮海新城”规划提出后，政府加大供地，荣盛、美的、中海、中梁等房企陆续进驻，淮海新城供货量也逐年提高，居住功能凸显。同时，淮海新城临近价格高地中心区及云龙湖板块，价格具备一定的上行动力。此外，随着片区内低价项目的陆续出清，未来片区市场价格整体必将有所抬升，曾经的价格洼地将迎来蜕变。

注：淮海新城普宅项目分布图

各大房企中，融创对淮海新城持续看好，作为龙头房企主动承担起社会责任，愿意为淮海新城的建设添砖加瓦，陆续在此布局四个项目，为片区之最。并且，开发了两个高端产品，提高了西城人民的居住体验感。其中，融创工润淮海壹号·六樟台为目前淮海新城唯一在售的高端普宅项目。

淮海新城近年规划、配套在逐步落成与加强，城市面已出现天翻地覆的变化，生态宜居的一面已逐渐显现。随着房价的上涨，西城的价值也将得到提升。相信未来将有更多品企进驻，更多新居民在此扎根，高端项目也一定会越来越多。

结语

徐州“东拓南进”的政策规划下，西城的价值一度被低估。而淮海新城的建设，尤其生态资源的打造、产业的规划建设，叠加诸多品企的助推，房价洼地将成为历史，西城的价值必将得到提升。

*（文章涉及的相关市场、土地数据统计时间均截至为2020年4月30日）

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