2号线开通，能否成功解套鼓楼城北？

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徐州，淮海经济区中心城市，近几年搭建国家和江苏省的一系列政策东风，老工业基地全面振兴，基建托底加速，城市建设如火如荼，城市面貌日新月异，如今已然成为一座生态宜居的魅力之城。

“多中心”鼎立格局大势已定

城北发展掣肘待解 

通过栅格大数据，将徐州空间划分成1*1公里的栅格，将离散分布的大量非行业（教育、医疗、购买力等）、行业（土地、新房、二手房等）数据落位，进行板块能级和潜力评估。发现：徐州“东扩南进”战略推进下，以云龙区为中轴线，一路向东突围，城东区域裂变，俨然成为炙手可热的烫金板块。南部云龙湖作为城市版图另一新核，风景秀美，生态宜居，承载了无数徐州人的人居向往；大学路学府林立，教育资源羡煞旁人，无可比拟。

图：徐州栅格能级热力图

客运北站板块，隶属鼓楼区，横跨北三环，距市中心不足6公里，是徐州最早的老工业基地，曾为徐州经济做出过巨大贡献，也因此多年来饱受居住环境的质疑。前几年又没能搭上城市“东扩南进”政策东风，致使板块在现代化快速发展进程中转型步伐缓慢，公共配套欠缺，生活氛围不足，一度成为被人“遗忘”的尴尬之地。

2号线开通

一向被“遗忘”的鼓楼城北

能否顺势而为，破冰逆袭？

2020年，鼓楼区政府主导，招商引资，大规模土地推介，区域全方面发展拉开序幕，贯穿南北的地铁2号线一期工程在6月已进入调试阶段，实现“电轨双通”，预计8月试运行，11月正式运营，届时从城北客运北站一路南下，在市中心换成1号线，即可快速到达徐州的各个区域。

图：徐州地铁栅格示意图

客运北站板块，能否抓住此次机遇，顺势而为，逆袭崛起？

纵观全城，规划引领，交通先行，成功逆袭的板块不在少数。以城东为例，在开发初期曾是一片荒芜的土地，废旧的厂房布满遍地，配套贫瘠，无人问津，而今已然打造成一片勃勃生机的繁华之城，房价更是跨入徐州第一梯队。

城东之所以火，除了有“东扩南进”的规划指引，更重要的是交通要道各个击破——和平大桥建成，东三环高架快速路通车等等，而地铁1号线更使将城东与市中心强力粘合，打破心理上的距离感。当然规划固然重要，但若无交通突破，规划也只是废纸一张。作为一边扛着发展、一边连着民生的交通问题，无疑已成为板块发展的关键突破口。

图：徐州城东板块商住成交量价走势图

 图：2020年各板块商品住宅房价色阶图

同时，通过栅格热区（通过多维大数据结合栅格算法，对城市发展价值区域、价值洼地等给出数据地图的分类评价）分析发现，以地铁站点为原点，半径1.5公里的辐射区域房地产市场优先受益，地铁沿线的房产升值速度更快，成长性更高，特别是非核心区域的住宅市场的房价具有明显的提升作用。

图：栅格地铁-相同区域内不同栅格热区房地产市场表现

（左:地铁沿线；右：无地铁）

回头再看客运北站板块，与城东板块有着极为相似的发展条件，并沿着极为相似的道路发展。规划打造徐州最大客运站，即预示着客运北站新的发展空间。北三环高架快速路的开通，地铁2号线北终点站设立于此，未来建成后将与客运北站无缝对接，形成徐州北部综合交通枢纽，重塑城北的格局。交通驱动下产业联动，更多企业向城北聚集，将对客运北站板块产生更大的影响，片区的价值也将得到巨大挖掘和提升，特别是地铁沿线的区域，成长性更强。

多重利好驱动，

形成“1+3＞4”的聚合效应

不仅如此，在近期的规划发展中，城北客运北站板块在生活配套、产业升级、环境改善等方面也有了重大突破，多个利好要素叠加之下，蛰伏已久的城北客运站板块必将产生“１＋３＞４”的驱动效应，实现从“潜力股”向“绩优股”完美蜕变，届时徐州第二个“城东”即将登场。

万科遇见

缔造升级版都会样本

板块战略雄起，各路房企也嗅到商机，纷纷扎堆抢滩，板块内每宗土地拍卖都异常激烈，楼板价更是直逼8字头，土拍热度不断攀升，认知一度被刷新，未来叠加品牌房企加持，区域价值爆发，城市发展趋向。

要问板块内哪个项目更具投资居住价值？品牌率先落地的万科中山都会，毫不疑问将成为板块内最具居住价值的标杆项目。

首先，作为城市建设缔造者，深耕徐州多年的老牌房企，万科在2012年首进徐州便从城北“毛坯”地带的九里山做起，以“许我一块地，还你一坐城”之势成功开发20余个项目，发展成徐州家喻户晓的地产品牌，万科已经成为徐州人一种品质和身份的象征。

其次，万科中山都会紧邻北三环高架，中山路、地铁2号线(在建) 以及城北客运站在此交汇，交通便捷通达全城，畅通无阻，其优势不言而喻。而鼓楼高新区的崛起，势必带动吸纳更多优秀人才聚集，片区群体阶层与人口素质得到提升，生活圈层更加优质，未来轻松“跻身千万圈层”不是梦。

图：万科中山都会区位图

图：万科中山都会鸟瞰图

但项目最关键，也是最颠覆的在产品打磨上，作为2.0升级版的“都会系”产品，徐州万科首个引入“万有社区”ד健康宅”理念的项目——万科·中山都会，无论从细节设计、户型空间，还是社区规划都做了全面的提升，呈现6大维度&9+X万友场景，设计人性化空间与舒适尺度。

“万有社区”高端配置归家银杏大道、社区人车分流、室外会客厅、彻天彻地儿童游乐场、社区天才吧、徐州首个网球场、多年龄段健身场地，真正的迭代都会生活。健康宅则以无接触归家系统，四大空间系统定义安全居家。总之，无论是企业口碑，物业管理，还是产品力的打造上，万科中山都会的出现，都将成为板块高端项目典范。

据了解，项目首批18F小高层已于近日开盘，建筑面积约93-131㎡三房，精装均价约13500元/㎡，现所剩房源不多，价值高地不可多得。

 图：万科中山都会社区景观效果图

图：万科中山都会128㎡：3房2厅2卫

地铁开通，政策引导，配套升级，环境改善等诸多利好加持，城北客运站板块的崛起，不仅是热势所向，更是时代远见。城北的发展，才刚刚开始，未来置业热点该迈向何处，似乎也已经有了答案。

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