连涨55个月，涨幅全国第二，徐州楼市风口在哪里？

9月14日，国家统计局发布《2020年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》。其中，徐州8月新建商品房住宅销售价格指数环比上涨0.8%，同比上涨11.6%，截止目前，徐州新房房价已连续上涨55个月，涨幅69.8%，仅次于西安，全国第二！ 

Q1: 作为新二线城市的徐州，房价涨幅为何赶超众多一线城市？

①自身能级的提升

2017年6月16日，国务院在批复徐州总体规划中提及“徐州是国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市”，首次在国家层面正式认可徐州淮海经济区中心城市的地位。

2018年10月6日，国务院正式批复《淮河生态经济带发展规划》，在规划中将北部定为淮海经济区，这标志着“淮海经济区”正式上升为国家战略。

②头部城市的带动

 “逃离北上广”、“返乡置业”是近年来愈演愈烈的话题，北上广深及南京、杭州、苏州等头部城市经济起步早、先发优势明显，一直是人口流入较为集中的区域。而人口持续涌入引发置业需求的提升，随之而来的便是房价的不断攀升。其中上海、深圳均价早已突破5W，南京、杭州、苏州等新一线城市均价也在向3W冲刺。

头部城市房价的上涨必将迫使部分购房无望人群向低等级城市转移，而徐州随着城市能级的不断提升，成为了淮海经济区回流人群的首选，从而使得徐州房产市场成交量屡创新高。

③地价成本的上涨

徐州市场的火热，引起全国各大开发商的广泛关注，自2016年起，入徐房企呈井喷式增长，并进入全面爆发期。随着品牌房企的纷涌而至，土地市场竞争进一步加剧，2016年后成交楼面价大幅上升，更是在2019年突破3000元/㎡。而土地成本的上涨，将进一步影响乃至决定未来房价的走高。

④市场存量的不足

受徐州楼市整体成交量不断攀升的影响，商品住宅存量和去化周期持续缩短。自2015年起，徐州商品住宅去化周期便一路走低，2018年不足半年，2019年底更是降低至5.2个月，创徐州楼市近五年新低。而随着存量的持续不足，徐州楼市逐步趋于卖方市场，必然会引发房源的争抢、开发商的应市涨价，进而再带动整体市场走高。

Q2:徐州，最热的区域在哪？

①政策红利面：“十一五东拓南进”战略布局

十一五期间，徐州提出“东拓南进”发展战略，并在《徐州市城市总体规划(2007-2020)》中明确指出“主城区建设用地以向东和东南发现发展为主，控制向西北发展，严格限制向西南发展”。虽在之后有增加“西优北融”的发展方向，但东区已然在这波政策带动下壮大起来，城市建设已发展到高铁以东。

②楼市成交面：徐州项目热力图分布

政策加持与配套的日益完善，助推徐州东区房地产市场的井喷式发展，不仅房源成交热力大，版图扩张上同样高歌猛进，一路向东，目前绕城高速外的东湖新城板块已新城新购房热点。

③生活配套面：城市级资源的核心占有

从商业分布及辐射能级来看，徐州形成了以古彭商圈为主导，向东、向南发展明显的商圈格局。虽然古彭商圈占据绝对的核心，但从城市发展理论上推断，东部很可能会出现第二个城级商业中心。

从能级上来看，万达广场、绿城城市广场、宜家家居（江苏省最大、淮海经济区唯一）、迪卡侬奥热莱斯、淮海环球港、万科新淮中心（拟2020年底开业）、红星Mall（在建）等基建配套丰富且突出，并逐步向“中心”看齐，以云龙万达商圈为中心的城东CBD日渐成型；加之大郭庄机场规划的中央活力区，待日活开建后，东区热度将进一步加强。

从城市交通上看，东区除占据高铁东站这一强势枢纽外，目前徐州已批复的6条地铁线路，全部途径东区。

④土地热度面：土地价值认可度高

根据克而瑞栅格系统对徐州土地的估价来看，目前价值前10%的土地主要集中在城市中心和东区。而城市中心因发展时间长、各项配套完善、土地稀缺性高，在各城市中土地价值均处于高位。另徐州东区近几年受发展驱动，各种配套设施日益完善，加之城市面相对城市中心较新、房企和客户对区域认可度持续升高，促使土地价值持续攀升，并位于城市前列。

综合来看，不论是城市利好政策的倾斜，还是楼市的不俗表现、土地价值的攀升，乃至区域配套的落地醇熟，都在表明东区作为徐州当之无愧的“宇宙中心”！

Q3:东区，最核心的板块是哪？

①发展大事记

大政策定调下，东区用十年的发展时间，完美的诠释了，什么叫做“昨日的我，你爱答不理；今日的我，你高攀不起”！

2008年，和平大桥通车，缩短了东区与市中心的距离，极大地推动了东三环的快速发展；

2011年，徐州高铁东站投入使用，徐州“东拓”走出第二步，突破汉源大道，建设以金龙湖为中心的高铁商务区。

2013年底，云龙万达正式开业，作为徐州东部首个大型商业综合体，不仅给东区带来了商业发展，更是助推板块概念的形成；后期随着各大商业体的接连落地，楼盘也如雨后春笋般拔地而起，房价一路高升，形成了目前以云龙万达为中心的“云龙万达商圈”；

2014年，徐州第一条东三环高架路通车；

2016年，宜家家居正式签约落户东区；同年徐州医科大学附属医院正式启用；

2018年底东延通车，城市继续向东拓展，依托医药产业园打造产城融合型的生态新城；

2019年地铁1号线开通，再次缩短了东区与中心的距离；

…

纵观东区的发展历程：“1.0时代（和平大桥通车，万达落地，突破东三环，以云龙万达为核心的东区模型初现）-2.0时代（高铁通车，二次东拓，突破汉源大道，以金龙湖为中心的高铁商务区）-3.0时代（和平路东延通车，版图再东延，突破京沪高铁，东湖新城、大庙等板块进入发展期，一城三区的空间格局形成）”，东区的发展其实也是和平路东延史。徐州城市东拓大势所趋，和平路就是城市东扩的黄金大道，而以云龙万达为中心的城东板块，成为东区当之无愧的烫金板块。

②城市空间结构

自和平大桥通车、和平路东延…后，东区拉开东拓的大幕。而随着东区版图的持续扩张，徐州整体城市格局将被进一步拉大，而作为“东拓”首站的城东板块获益最大。据2017年修订的城市总体规划来看，城东板块俨然成为徐州城市的新“中心”。

③板块楼市表现

作为多重利好加身的东区，广受置业者的追捧，纵观徐州2006-2019年商品住宅板块成交量，东区多个板块成交量位于前列，而城东板块更是一骑绝尘，以超600万方的成交量，稳居徐州各板块首位，成为徐州最为热点的置业板块。 

从城东板块的成交量价来看，2015年起，板块市场持续供应不求，房价一路高涨，2017年成交均价首次突破万元大关；2020年1-8月板块均价更是突破1.8W，成为占位徐州第一价格梯队、且仅次于云龙湖和中心区的板块。

总结

在徐州城市骨架持续扩建下，作为“东拓”首站的城东板块处在了楼市风口，不仅自十一五规划后商品住宅需求量最大，而板块均价也处在第一阶梯。而随着城市持续向东发展，城东板块作为衔接新老城区的必经之路，板块价值必然持续上升。

来源：克而瑞创新事业部

图文/徐明

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