国家统计局：7月销售跌至近一年新低，楼市调控成效显现！

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7月中下旬以来，多地“打补丁”式调控频出，当月中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超十余条，新一轮楼市调控更加高频化、精细化和全面化。受此影响，商品房市场量价热度持续减弱。
8月16日国家统计局公布房地产行业数据显示，7月全国商品房销售规模创年内新低，较2020年、2019年同期分别回落、持平，商品房销售价格涨幅回落。1-7月，商品房销售面积和销售额涨幅均有所收窄。
与此同时，融资与信贷政策双收紧下新房销售需求短期透支，房企审慎下新开工面积同比降幅扩大、累计同比转负，受此影响全国房地产开发投资增速再度下滑。
整体而言，房地产业持续发挥经济稳定器作用，行业销售规模将继续保持两位数以上增长速度，下半年房企将审慎开工，同时投资策略偏向积极。”

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01

7月销售面积、金额创年内新低

国家统计局数据显示，前7月，全国商品房销售面积和销售额均突破10亿平方米和10万亿元，同比分别增长21.5%和30.7%，较2019年同期分别增长14.5%和28%。值得注意的是，全国商品房销售面积和销售额前7月涨幅均有所收窄，同比分别收窄6.2和8.2个百分点。

单月来看，7月销售规模创年内新低，商品房销售面积和销售金额分别为13013万平方米和13499亿元，环比均下降超四成，并均回落至年内单月最低值。其中商品房销售面积较2020年同期下降8.5%，较2019年同期持平仅增0.1%，较6月涨幅收窄9.7个百分点。

7月恰逢房企年中销售节点，“以价换量”的冲量方式叠加各地严格收紧的涉房信贷政策，导致全国房地产市场短暂透支。对比东中西部和东北地区销售表现变化，上半年表现亮眼的东部地区遇冷尤为显著，1-7月东部地区商品房销售面积累计同比涨幅较1-6月收窄了9.2个百分点，仅次于东北地区且高于全国水平。

从实际市场情况来看，三季度起随着信贷资质严审、二手房陆续停贷，河北、山东等东部地区以及多数中西部地区省市均出现案场到访和销售流速降低甚至减半现象。中短期来看，持严的信贷政策外加居民购买力短期透支，全国商品房销售面积、金额同比降幅或将继续扩大。

图：全国月度商品房销售面积、

销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）

数据来源：国家统计局

02

重点城市房价涨幅收窄

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，7月商品房销售均价环比略升至10373元/平方米。年中销售节点过后，房企普遍取消促销折扣。

从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，房价涨幅显著回落，一线城市一二手房价涨幅一并收窄。一线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均回落0.3个百分点。从二手住宅销售价格来看，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3 个百分点，深圳下降0.4%，成为二手房价格唯一下行的一线城市。

从上涨城市来看，7月份70大中城市中有51城新建商品住宅价格环比上涨，较6月份减少4城，青岛、银川、海口以1.0%的涨幅领跑。二手房方面，有41城二手住宅价格环比上涨，较6月减少7城，海口以1.3%领涨，南充、岳阳领跌。

此外，7月住建部对上半年房价涨幅相对较高的部分热点城市约谈后，金华、惠州、徐州新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。其中徐州新房房价环比涨幅收窄0.5个百分点、惠州二手房房价环比下降0.1%。

图：2019年1月以来70城及各能级城市

新建商品住宅价格指数环比走势

数据来源：国家统计局

图：2019年1月以来70城及各能级城市

二手商品住宅价格指数环比走势

数据来源：国家统计局

03

7月新开工同比锐减22%，

累计增速转负

1—7月，房地产开发企业房屋施工面积891880万平方米，同比增长9.0%。房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%；房屋竣工面积41782万平方米，增长25.7%，其中住宅竣工面积30125万平方米，增长27.2%，增速与1-6月持平。施工、新开工面积较1-6月增速分别减少1.2和4.7个百分点。

7月施工和新开工面积不甚乐观，房屋新增施工面积和新开工面积分别环比下降47%和34%，其中房屋新开工面积仅17660万平方米，较过去两年同期分别下降21.5%和12.6%，导致前7月房屋新开工面积增速进一步回落进入负区间。

房企融资端全面受限，融资成本持续上涨，各地涉房信贷的收紧使得房企销售回款周期一再拉长。数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%，全国房企本年到位资金增速已连续7个月回落。从这一角度来看，资金重压下，施工和新开工计划和进度偏向审慎态度，减缓非重点地区的建安投资已成为行业普遍选择。

图：房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

04

7月投资同比微增1%，涨幅收窄

从投资的角度来看，国家统计局数据显示，1—7月，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%，比2019年1—7月份增长16.5%，两年平均增长8.0%，回落0.2个百分点。7月开发投资额为12716亿元，环比降28.8%，同比增长1.4%，涨幅收窄4.6个百分点。

图：全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）

数据来源：国家统计局

投资规模环比回落、同比及累计同比增速大幅收窄，主要原因在于建安投资进一步颓萎和土拓投资延续历史低位。在融资、信贷双收紧的环境下房企以房屋新开工为代表的建安投资与7月进一步收缩，房屋竣工进度也短期对投资失去有力支撑。

而7月22城第二轮集中供地“断供”，三四线城市成为绝对成交主力，受此影响，前7月房地产开发企业土地购置面积同比下降9.3%至8764万平方米，土地成交价款为5121亿元，下降4.8%。二者较1-6月降幅分别收窄2.6和0.8个百分点。房企土地购置面积与土地成交价款降幅一定幅度收窄，但两者规模仍尚处于历史低位，受此影响，全国房地产开发投资增速进一步回落。

图：全国房地产开发企业

土地购置面积和土地成交价款增速

数据来源：国家统计局

目前，东中西部及东北地区此前市场过热城市在调控政策和信贷政策收紧后短期出现需求透支现象，整体增速将受到一定拖累。同时土地购置面积保持低位下后续新房供应将长期保持较低水平，对新房销售规模增长有一定抑制作用。

在房企投资端，预计土拍政策层面将迎更多细化和调整，在保证增加住宅用地有效供应的大方向下，部分高地价城市或适度放宽土拍要求。与此同时，有潜力的二三四线城市将成为房企投资重点，整体土地购置面积预计将迎来一轮回温。下半年，房企施工和新开工将再度采取审慎态度，后续整体新开工规模单月及累计降幅或将扩大。基于建安投资预期降幅扩大、土拓投资仍将延续历史低位的判断，二者对整体开发投资增速起到负面作用，后续投资增速预计将趋稳。

长远来看，在各地“因城施策”之下，坚持房住不炒，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场有望保持平稳发展。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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