伦敦市中心的房子过热了吗？
英文中有一个表述叫“房屋梯子”（Property Ladder），就是指英国家庭在攒到首付申请到贷款买下第一个房子之后开始正式爬上“房屋梯子”的第一级，然后通过房屋升值和后续的储蓄去置换下一个房子来在“房屋梯子”上一级级往上爬，从公寓（Apartment）爬到小排房（Terraced House）最后到独门独院的别墅（Detached House）。
那现在是登上伦敦“房屋梯子”的好时机吗？像伦敦这样长期排名世界前二的大城市，08年金融危机过后房产价格就一直持续上涨，按照简单的8年周期来说，伦敦房价已经涨到了某种程度上的最高位。但事实上在过去两三年间，由于源源不断的海外买家接盘，使得这个循环周期被人为延长了。说到海外买家，这两年间我们最熟悉的肯定是包括我们大天朝在内的亚洲买家，但事实上来自前英国殖民地的香港新加坡马来西亚华人比我们大陆同胞更早进入伦敦市场，他们对英国的认同感更强，已经在伦敦房地产市场形成了强劲的持续购买力。另外，之前的欧债危机造成这两三年欧洲大陆经济严重下滑，尤其是“欧猪五国”（PIIGS），于是这些没有签证限制的欧盟精英纷纷选择用脚投票，来到经济稳步复苏的英国寻找工作机会，定居置业，由此进一步造成了伦敦住房刚需上升。当然还有其他来自中东、俄罗斯、美国、英国当地的买家，他们在过去十几年间一直表现稳定，最近两三年间也持续为伦敦房产市场做着贡献。值得一提的是，英国对海外投资客几乎没有太多限制，甚至还有鼓励，比如在2015年4月前海外投资客甚至不需要缴纳房产升值带来的资本利得税，而英国本地卖家却需要在出售房产时为升值部分缴纳28%的税金。
图为英国房价增长率，可以看到08年金融危机之后英国房地产市场就迅速复苏，一直持续正增长到现在。
进入2016年，伦敦市中心的房地产市场却正在开始冷却，海外投资客们因为这样那样的问题无法像过去那样接盘。据英国金融时报近期报道，中国2016年开始收紧资金外流（戳蓝字了解详情），中国境内的银行已经从过去面对客户“蚂蚁搬家”把资金转到国外“睁只眼、闭只眼”，转变为严格执行资金转移海外的有关规章制度。与此同时，中东土豪因为最近油价暴跌财富缩水，俄罗斯人因为卢布贬值日子不太好过，而最近热炒的英国退欧公投使得来自欧洲大陆的投资客对英国的未来产生怀疑，造成这批欧洲买家目前在市场上呈现一个观望状态。
瑞士瑞银集团（UBS）2015年发布的全球房地产泡沫指数报告显示伦敦以1.88的泡沫指数高居榜首
金融时报 - Short sellers call time on London property stocks
以伦敦市中心沃克斯霍尔（Vauxhall），九榆树（Nine Elms），巴特西（Battersea）这一大规模开发地段为例，这三个地方紧密相连，地处伦敦西南二区，沿着泰晤士河，河对岸就是切尔西区，是伦敦现在重点开发的几个区域之一。包括中国万达集团，英国伯克利集团（Berkeley Homes），马来西亚SP Setia集团在内的多家世界知名开发商纷纷在这一区块买地开发，过去两三年行情好的时候销售业绩非常不错，来自香港新加坡的投资客买走了该地区40%左右的房子，巴特西一度被称为“泰晤士河上的新加坡”（Singpore upon Thames），伯克利的Vista项目一居室更是卖到100万英镑（约合人民币900多万）。但今年4月即将开始实施的印花税新政策给这个豪宅市场泼了一盆冷水，投资客购买第二套房时需多支付3%的印花税（Stamp Duty）（戳蓝字了解政策详情）。英国开发商Redrow Homes老板Steve Morgan表示，他们未来不再考虑在伦敦市中心寻找新地块开发，因为印花税新政摧毁了豪宅市场（killed high-end property）。并且如前文所述，伦敦之前的豪宅买家如今都面临着各自的问题，俄罗斯人因为卢布贬值开始紧张，中东土豪变穷了，中国人受到严格的资金监管（the Russians have got nervous, Middle Eastern buyers are poorer and the Chinese face increasing capital controls）。
EveningStandard - Thousands of unwanted newly built homes set to be 'dumped on the London market' - 大量楼花将重回伦敦市场。
值得注意的是，沃克斯霍尔（Vauxhall），九榆树（Nine Elms），巴特西（Battersea）这一带大部分的公寓将在明后两年建成，目前绝大多数购房者只是支付了10%的订金，项目落成之后才需要支付另外90%的尾款，大部分投资客并不是为了在此居住，而是希望将楼花在项目落成之前转手出去，用10%的订金“撬动”100%的利润。这个模式之前在东伦敦金丝雀码头玩得很成功，比如许多香港新加坡买家因为进入市场早，通过把楼花或是建成不久的新房转卖给刚进入伦敦市场的大陆买家，赚得盆满钵满。但突如其来的印花税新政使得这个击鼓传花的游戏戛然而止，目前投资者们抱着止血的心态希望在项目完工前把楼花顺利转卖出去，否则就要面临支付剩余90%尾款的现金压力。英国地产资讯公司Cluttons研究部主管Faisal Durrani表示：“海外买家今年将大规模抛售楼花，大约6万多套新房将于明后两年在九榆树（Nine Elems）等地建成，其中大约50%-60%被海外买家买走，我们估计至少会有3万多套楼花将重新回到市场。”一方面是供应激增，另一方面是海外买家需求减弱，伦敦市中心九榆树（Nine Elems）等地的房产中介将在今年面临很大挑战。
但从长远来看，在下一个取代伦敦纽约的大城市出现之前，这两大城市的房价应该还是持续坚挺。如果说北上广深的购房需求来自于全中国，那伦敦纽约的购房需求便来自于全世界，目前伦敦面临的挑战可以归因于全球整体经济表现不佳。而且虽然伦敦豪宅市场受到一定冲击，但伦敦的刚需依旧十分旺盛，伦敦平均工资达到40,752英镑，高工资和高就业率依旧支撑着刚需市场。而且印花税新政并不适用于首套房买家，从今年四月份开始伦敦政府还会把协助提供购房首付的权益补助（equity loan）从原本的20%提升到40%，在加上55%的银行贷款，伦敦购房者只需支付5%首付便可买房。
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