疫情期间，我能不能不付租金？英国律师解读来了
英伦投资客写在前面：在本周英国政府建议全国保持社交距离后（注意是建议并非强制），多家公司和商店开始响应政府号召，关闭办公室和店铺。
截至发文，包括New Look、H&M在内的英国高街品牌已宣布关门（并开始申请3个月租金推迟rent holiday），英国最大电影院线Odeon宣布关闭全部122家影院，伦敦Selfridges商场停业，金融城各大公司开始要求员工在家办公。
这一系列举动也引发了各行业对于能否在新冠疫情期间免交或者迟交租金的讨论，对此，本文特别刊出来自英国律师的专业解读。
注：本文适用于对商业地产的讨论，住宅地产可参考。
文 | 李颖 律师
英国CMS纳华律师事务所中国业务部总监
————新冠疫情下，物业业主与租客的责任和权利
随着新冠病毒确诊案例在英国的增加，英国政府和雇主方不可避免地会采取一些措施确保病毒不会快速扩散，比如关闭办公场所或者大型商场等。
在这样的措施下，无论是作为业主或者租客，在经济上难免都会遭受一定的损失。
本文主要探讨在英国法规定下，业主与租客的责任与权利方面的问题。
首先租客是否可以止付租金取决于租约的规定，尤其是不可抗力条款以及租金止付条款。
当然业主和租客之间可以自由协商紧急状况下的临时安排，但对于业主而言要格外谨慎，确保在紧急状况结束后可以恢复到租约的正常要求。
另外，尽管物业本身并没有遭受实质性的损坏，业主与租客需要查阅他们的保单，确定是否可以向保险公司索赔租金损失或者营业损失。
业主需要考虑在租约下有关服务提供的义务。如果在无法按约提供相关服务时，业主有可能会违反租约里的承诺，租客可能可以因此提出索赔。
特别注意的是，在如下这3种情形下，业主和租客或许都有破租的权利。如果疫情导致关闭的时间延长，双方可能可以根据租约行使破租权。
情形1: 政府或者地方政府因为疫情要求关闭
场景2: 因为疫情的扩散，业主自行决定关闭物业
场景3: 因为疫情的扩散，租客自行决定关闭物业
注：破租权指的是双方终止租约。
接下来我们具体来讲。
情形1: 政府或者地方政府因为疫情要求关闭
1. 不可抗力
如果租约里有不可抗力条款，取决于具体的文字规定，新冠疫情（或者因为疫情爆发而采取的强制隔离）可能可以构成不可抗力事件，这有可能允许租客暂时停止支付租金。
不可抗力条款通常规定的是，如果出现特定事件，合同双方可以选择终止合同，或者暂停/延迟履行合同义务。
尽管在现代商业租约条款里已经很少看到不可抗力条款，但在一些比较有年头的租约里还是有不可抗力条款，因此合同双方必须谨慎审视具体的租约规定。
新冠疫情是否构成不可抗力事件取决于不可抗力条款文字的约定。
然而流行病并不是一个特定行为或者事件，而是一个渐进演变的状态，因此新冠疫情很难被认定为不可抗力事件。
我们更倾向于将政府强制要求隔离的规定认定为不可抗力事件。
尽管业主肯定对这样的条款表示担忧，但事实上不可抗力条款现在已经很少见了。并且病毒本身并不会自动构成不可抗力事件。
虽然业主可能会因为不可抗议遭受损失，但在某种程度上，业主也有可能受益于不可抗力条款，因为他们可以暂停租约下提供服务的义务。
在担任业主律师时，我曾为业主客户修正承租协议（agreements for lease）的规定，将流行病补充进“不可抗力”的定义里。
2. 不可承保的风险
许多商业租约，比如现代零售商业租约范本里会有这样一个条款，在商场因为不可承保风险遭受摧毁或者损坏时，租客可以暂停支付租金。
合同双方可以考虑在租约的“不可承保风险”（或者“不可承保损害”）的定义里，明确确认这是否包括新冠疫情。
值得注意的是，在现代零售商业租约范本里，疾病基本上不可能会被列为“不可承保风险”。
但疾病所带来的后续事件，比如民众骚乱，就是一种不可承保风险。
除非按照通常的商业条件在英国市场上无法取得这类风险的保险。
在上述情况下，该疾病才会构成一种不可承保风险。
即便因为疫情而关闭物业被纳入“不可承保风险”范畴，通常情况下也只会因为商场被摧毁或者损坏时，租金止付才会发生。
在物业被迫关闭并且需要深度清洁时，租客可能可以声称物业遭受损坏而止付租金。
那么因为深度清洁而斗争增加的费用是否可以计入物业费呢？
如果清洁的范围是公共区域，那么通常情况下业主是有权利以物管费名义向租客收取的。
一些租约或许起草的更加模糊，即使没有发生物业损坏，租客有可能可以以不能正常进入物业作为理由而止付租金。
3. 合同目的落空
合同目的落空应用在特定事件发生后导致合同双方权利义务产生巨大变化，双方无法实现签约时的意图，最后的结果就是双方终止租约。
有关合同目的落空导致租约终止的讨论可以参照我的另外一篇文章《一场关乎英国房地产命运的致命官司》。
法庭认为尽管租约可以被终止，但仅能在非常少数的情形下才能运用该原则。
根据以往的判例法，新冠疫情看起来很难满足法庭设定的高门槛，构成合同目的落空。
4. 其他考量
政府强制要求关闭物业可能触发保险的理赔，但通常情况下保单里都会排除可传染的疾病“或者以此产生的恐惧”而导致的损失。
同样的，这取决于业主与租客保单里的具体规定。
租客同时可以考量他们保单里是否包括因为物业关闭，经营因此受到影响而遭受损失的保险事项。
尽管物业保险里可能涵盖利润损失（比如租金损失），但这通常仅适用于物业遭受实质性破坏的情形。
正如我们上文里提到的，证据上很难支持。
保单里或许会有涵盖因为出现严重疾病而导致物业的强制关闭。
在英格兰（不包括苏格兰和北爱尔兰），冠状病毒目前并不被列为一种严重疾病。
2020年3月4日，英国卫生与社会保障部表明政府将该病毒归类为重大疾病。
另外业主和租客对他们的员工以及访客负有注意义务。
商场管理公司通常会设立前台接待以及日常维护人员，他们不像办公室职员那样可以在家办公。
商场的租客也会聘用工作人员必须在店里工作。
所有这些工作人员因为日常交流，需要面对面服务大众 ，面临更大的风险。
雇主们必须决定采取何种适当或者必要的措施避免疫情的扩散。实时接收政府指导意见，按照首席医学官的建议来操作目前来看是最审慎的方式。
场景2: 因为疫情的扩散，业主自行决定关闭物业
在业主决定主动关闭物业时，租客通常可以要求业主减租，或者因为业主违反租客享有的平静受益权而提出对收入损失进行赔偿。
因为关闭物业所以业主没有向租客提供应有的服务，租客也可能就此向业主提出索赔。
业主是否可以成功应诉取决于租约里的具体文字以及政府在当时的建议。
合同双方需要小心确认租约里是否有不可抗力条款或者租金止付条款。
如果在一栋多租户的大楼里，其中某一租户确诊新冠病毒，业主是否必须关闭整栋大楼？
业主需要根据风险评估决定适当的反应。
首先关闭整栋物业不是必须的。在某些情形下，通过研究物业的内部结构，尤其是如果每个单位是完全独立并且没有公用服务区域和通道时，就没有必要完全关闭整栋大楼。
业主需要考虑采取什么措施如何执行等。
业主需要重点考量公共区域，确认是否有传播的风险。业主反应程度需要和风险匹配。
场景3: 因为疫情的扩散，租客自行决定关闭物业
除非在租约里明确约定，允许租户因为流行病发生而关闭物业并支付租金，租户很难证明他们自主选择关闭物业后，拒绝缴纳租金。
当代的商铺租约里有时会有包括“必须开放”的条款，这样的条款主要针对主力租户/商铺。
租户关闭店铺可能会导致他们违反“必须开放”的约定，除非明确约定在新冠病毒爆发时有不同的处理方式。
英国法院基本上不会强制要求租客执行“必须开放”的约定（苏格兰情况不一样）。
因此如果租户自行选择关闭商铺，业主很难取得法院的强制令，要求租户重新开放。
当然法院可能会支持判处赔偿金，当然在当下充满不确定性的情况下，业主提出索赔的可能性并不大。
商铺的关闭可能还会影响那些租约里包含有收入与租金挂钩的约定。
那么因为生意不好，租户是否可以要求免租？
因为疫情影响了日常经营，我们最近的确看到租户要求增加免租期。
一般的操作是，如果因为生意不好，租户是没有权利要求减租或者免租的。
一般的租约条款并不包含因为流行病允许租户止付租金。租金支付条款只适用在因为可承保风险发生时引起的物业毁坏，从证据角度，也很难证明流行病会引发物业的毁坏。
作者往期文章：
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