小区围墙被拆之后，你还想交物业费吗？

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“为什么钱是自己的， 

 小区却要是大家的？”

比较国内外为社区经营“买单”的方法，

梳理城市体验的经济逻辑，

探索公共服务的“非主流”融资模式。

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作者： 罗雨翔

来源： 不成熟研究（公众号ID：PSR-26）

转载请联系授权（微信ID：lyxluo）

2016年，中央公布了一份文件，要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，并要“推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”。如今两年过去了，尽管这项政策早已经不再是热点新闻，但我却想起了一些与之相关的、更为现实的问题：

• 如果小区的围墙被拆了，我们还需要缴纳物业费吗？

• 物业费的实质和意义又到底是什么？

或许，我们可以用一些更有创意且利于城市整体发展的方法来为社区的运营“买单”。

01. 物业费的公共经济学

要想明白每家每户所交的物业费到底有何意义，就不能不先了解一下这笔费用中蕴含的经济学原理。

物业费的本质和政府税收有着诸多的相似之处。首先，两者都是用于提供和改善公共服务。在中国，许多住宅小区已像是一座城市一样，拥有自己的道路、水电和绿地等公共设施。开发商负责这些设施的建设，物业公司负责维护和管理。一些大型小区甚至为其业主提供教育、医疗和养老等服务，俨然成为了相对自给自足的“小城市”。在这些封闭式的社区中，居民缴纳的物业费，正像税收一样，支撑着这些“小城市”的管理和运营，并最终提升了小区的品质。一个小区是否能吸引买家和住户，往往取决于其内部设施和服务的质量，这一点和城市很像——一座城市能否吸引人口安家落户，往往也是取决于其公共服务的水平。

物业费与税收的相似之处，还在于其“强制性”与“代理机制”。在城市中，作为一个向政府交税的普通市民，你无法像打理自己的钱包那样来直接管理税金的使用——因为政府已作为市民的“代理”，行使着公共财政的权力。在小区里，居民们虽然交了物业费，却也无法直接决定这些物业费能拿来做些什么——因为居民们成立了业主委员会，且业主委员会又雇用了物业公司作为其“代理”来管理小区的日常事务。业主们虽然必须为公共服务出钱，却不能像自己买东西那样直接决定这笔钱的使用，这正是小区物业费与城市税收在管理层面的相似之处。

再者，物业费和税收一样，在某种程度上具有资源再分配的作用。在绝大部分的国家，富人都比穷人多交税，政府为人民提供一系列的公共服务，实际上是将高收入人群的一部分财富转移到了低收入人群身上，实现了整个社会的收入再分配。在小区中，每户缴纳的物业费数额是按照其房屋的面积计算的，住大房子的人比住小房子的人交的钱多，但小区中的公共设施和服务却是所有业主共享的，很少听到大房子的住户就可以比其他业主更多地使用楼下的花园——这表明，物业费其实也有一些隐藏的再分配作用。

但是，小区中的设施和服务其实与纯公共品也有区别。小区毕竟有墙和门禁卡，这就和城市中的公共设施不同了。一座城市的广场和公园往往会对非市民（旅客和新移民）开放，是“纯公共品”。而小区中的设施和服务却是严格只供社区里的居民使用——只有墙内交了物业费的人才能使用小区里的设施，外人很难“搭便车”。小区的围墙不仅仅是一个物理边界，它还具有经济意义：围墙为公共服务划定了界限，使得小区内部的公共设施成为了一种虽是多人共享、却可以排除外人的“小集团”公共品。

02. 没有围墙的“社区” - BID综合改善区

如果小区没了围墙，其内部的道路和公园等设施也就不再只是社区居民专用的了。当围墙倒下，外人可以自由地穿过小区，业主也就因此有了不交物业费的理由——毕竟，如果你交钱在自家楼下建了个社区绿地，但所路人都可以无偿使用，或许只有傻子才会继续掏腰包。

然而，在北美和欧洲，还就真的存在这种没有围墙、不需要门禁的“社区”，那儿的业主一直都还心甘情愿地交着“物业费”。这些“社区”叫做“综合改善区”，英文为Business Improvement District，以下简称为“BID”。

欧美的城市中比较少见到像国内那样的封闭式小区。打个比方，在纽约，一个街道两旁的房屋形态往往各不相同，业主们绝大部分具有独立的私有产权，街道也是开放的。业主们向政府缴纳房产税，换来安保、清洁和绿地等公共服务。

纽约下城区街景

可是，在欧美的各大城市里，不同的街区有着不同的需求。一些街区的业主们渐渐觉得政府给全城统一提供的服务有些跟不上自己街区的发展节奏了。于是，他们便主动联合起来，在地图上画了一个圈，把相邻的房屋和街区“合并”起来，形成一个没有围墙的“小区”，即BID。

BID内部的业主通过协商，同意每个人都除了照常向政府交房产税之外，还要额外地交一笔钱，专门用于改善自己街区的公共设施和服务。这笔额外的、BID内部专用的钱，类似于受益税（betterment levy），实际上也就相当于是BID“社区”的物业费。

在纽约，你觉得好玩的、耳熟能详的街区，基本上都是BID。从时代广场（Times Square）和第五大道（Fifth Avenue），到SOHO和布莱恩特公园（Bryant Park），那些有特色的、经营得当的地方，有很多都成立了BID，并用各自BID业主所交的“物业费”来投资改善街区内的公共服务，从而提升了自身的价值。住在纽约的朋友不妨去查查，你爱去的地方是不是BID？

搜索完整的纽约市BID名录：on.nyc.gov/2HAU2Dq

纽约的布莱恩特公园（Bryant Park）是当地最有名的BID之一。在公园里， BID雇有自己的安保人员，其制服上是BID自己的标志

纽约当地的政府是大力支持BID的，因此在立法上承认了BID，并赋予BID管理委员会向其区域范围内的所有业主征费的权力。与此同时，市财政局在每年征房产税的时候，会帮BID来向其业主代收这笔额外的钱，并将收上来的“物业费”原封不动地交给各BID内部的管理委员会，让他们自行决定这笔钱将用于哪些领域的投资。BID根据自身的需求，为自己的街区提供额外的安保、清洁、公共空间以及市场宣传等服务。这些服务使得BID通常会比周围的街区更热闹也更有特色，商铺的营业额得以提升，整个BID的经济价值也能实现增长。

03. 如果中国的小区不再有围墙，它们能否成为BID呢？

对比国内住宅小区收的物业费和欧美BID收的管理费，会发现这两者的融资逻辑基本上是一样的——两者都是通过“会员制”，向一定居住范围内的业主们集体收费，用来有针对性的改善其社区内部的公共服务水平。只不过封闭式小区定义“会员”的界限是一道实墙，而BID的界限则只是地图上所画的一条线罢了。

然而，虽然小区物业费和BID费的收钱逻辑高度相似，两者所造成的空间形态以及城市体验却是截然不同的。封闭式小区通过一道围墙而将社区和外面的世界隔离开来；开放的BID却始终都是城市街道网络的一部分，任何人都能享用BID内的干净街道和绿地广场。

这种空间体验上的不同，主要是因为封闭式小区和BID两者对于“发展”这个概念的认知是不一样的。

在中国，小区越是封闭，就越能给人带来安全感；有时，围墙内的清静也是一种身份的象征，小区内的居民认同并喜欢这种自成一派的感觉。闹市中，拥有围墙的住宅小区让居民们可以享受“结庐在人境，而无车马喧”的中产梦，这本身就是许多中国人对于经济和社会发展的期盼的一种具象体现。

这是我曾经考察过的一个深圳的住宅小区，图中右下方的小孩正在傍晚时前往社区内部的游泳池

在欧美，市中心主要承担的是商业职能；街区越开放，就越能给业主带来经济收益。 BID之所以被市民所接受，是因为它能吸引来更多的消费者，这将促进这个街区的竞争力，BID内的商家和住宅业主也都可以从商业和经济的发展中获利。在纽约，许多年轻人愿意从他们父母所在的中产郊区之家搬回到市中心来住，正是被城市中热闹、富有激情的生活体验所吸引。

这是我在纽约现在所居住的街区，这里有着和封闭式住宅小区完全不同的一种氛围

所以说，小区和BID之间，有着发展模式以及其背后的价值观的根本不同。当中国的住宅小区围墙被拆了之后，这些小区也并不一定就可以按照BID的模式来转型，因为BID的重点是发展街边商业，而在中国，大部分的住宅小区内部的商业配套十分有限——居民们求的是“静”。这既是城市规划功能分区的结果，也是中国独特的历史文化以及国民观念的结果，二者相辅相成，互相影响，最终形成了“墙内安安静静、墙外熙熙攘攘”的中国城市格局。

然而，安静的环境也好，热闹的商业也好，任何形态的社区，都需要稳定的资金流来确保其运营和维护——这需要政府、建设方、社区组织和居民之间的相互合作，涉及到不同群体之间的权利分配，需要精妙的设计。

在中国，开发商虽是私企，却在过去的几十年内担任着提供小区内部公共服务的职能；在欧美，BID虽然被政府赋予了公权力，却并没有替代政府——街区的运营仍然是要依靠政府和BID之间的公私协作。

不管城市的形态如何，能为公共服务找到健康、有效的融资途径的城市才是好城市。

04. 问&答

问：BID会为政府“减负”吗？

答：不会。世界各地BID制度不尽相同，这里以纽约为例。纽约的BID并不会替代政府，政府不会因为一个街区成为了BID就减少对那个片区的市政投资。BID不是“私有城市”（private cities），政府仍然要负责全市基本的公共服务保障，BID的职能只是使得自己街区内的设施变得比全市整体水品更好，是一个锦上添花的作用。

这其实也正是中国大型住宅小区和BID的另外一个区别。在中国，许多小区的开发商和市政府达成了“分工”——墙内的设施靠开发商和物业打点，墙外的设施靠市政府运营；从某种意义上来说，中国的封闭式小区为市政府“减负”了。如果原小区“拆墙”之后要变成BID，市政府则需要重新拾起过去交给开发商和物业公司的担子。

问：如果BID并不能为政府减轻负担，政府有什么理由要支持BID呢？

答：也许是因为社会和政治原因。在纽约，各种人群、各个社区有着非常多样的需求。这些需求如果不被满足，就可能会造成政治风险。BID的存在，给不同街区的需求找到了一个有效的解决途径，这将有利于社会整体的稳定和经济的发展，可以让政府更省心。

问：BID内部如何管理？

答：靠“居委会”。BID是一种自治组织，每个BID内部都会选举产生其BID管理委员会，成员包括业主、居民、商铺以及政府代表。委员会自己制定发展计划和资金预算，决定其BID的运营模式。

问：政府会给BID资金补助吗？

答：不完全会。政府除了提供特殊的经费（grant）可以让BID申请之外，不会给BID其他形式的补贴。然而，纽约政府帮助各个BID的管理委员会向其业主收钱，并将收上来的钱100%交给BID，这实际上是政府对BID的一种隐性补贴。毕竟，收钱本身也是需要耗费人力和物力的。

问：BID会不会造成城市内部发展的不平衡？

答：有可能。BID的核心目的，就是“让一部分街区比其他地方发展得更好”。事实上，BID最有争议的一点，正是其所可能带来的绅士化（gentrification）。当BID内部的经济水平提升，房价上涨，许多居民将无法承担那儿的房租。久而久之，原本具有自己特色的BID可能会变得千篇一律，成为只有富人才能住得起的昂贵街区。这最终还是可能加强城市贫富人口在空间上的分化。

问：中国要想建立成熟的、符合本国国情的BID机制，可能会遇到哪些困难？

答：你说呢？

文：罗雨翔

图片来源：佛山市利捷清洁有限公司，Bryant Park Corporation，纽约市规划局（ZOLA系统），其余照片和图示为作者原创

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