一声叹息！从明星盘到卖股求生，揭秘心海州十年血泪史！

天堂，地狱，一念之间。

若是品牌房企操盘，这里会否已是珠海另一个华发新城？

若操盘者做足准备才涉足，今天会否已赚得盘满钵满？

▲心海州项目区位

但，历史没有如果。

心海州，这个正处于暴风当中的项目。从主城明星综合体，沦落至今，竟要“卖股求生”：

谈及这个项目，珠海地产人无不表示痛心和遗憾。昨日，房姐通过实地走访和采访珠海资深地产人，试图还原这个项目的今与昔。

贸然触碰旧改

开局便埋下祸根

心海州前身是前山B区旧村改建项目，改造主体是珠海市卡都海俊房产开发有限公司。项目占地22万㎡，规划总建面高达110万㎡。

至今，仍有人幻想，假如，这个项目由大品牌房企操刀，或许这里已如对岸华发新城般高端和繁华。

▲心海州一期外立面

一名珠海资深地产人告诉房姐，卡都海俊把市场给它的机会当做能力，没有充分的筹划和准备，贸然触碰城区旧改，这是卡都海俊失败的源头。

该名地产人分析，卡都海俊的开发经验并不多，公司核心人物曾成功开发过一个小型项目。

然而，旧改涉及方方面面，房地产开发更是环环相扣，要操作一个大盘，从筹划、资金、人才等，哪一个环节出问题，都可能是致命的伤害。

简言之，简单的开发思路于这个大体量的旧改而言，并不适用。

▲心海州小区花园

“做旧改，有没有新地块与之联动，非常重要。”该名人士解释，若所有指标都需在旧改用地上消化，包括回迁房以及商品房，容积率可能去到4.0甚至5.0。

容积率一高，小区品质难以保证，后期销售价格也上不去。

“他们没有了解旧改的诀窍，没有新地块把旧改用地上的部分指标消化。”该名人士表示痛心，没有筹划贸然触碰大体量的旧改，如此开局注定项目问题源源不断。

项目定位不清晰

“大改小”掀风波

2012年底，心海州正式开放销售中心。最初，心海州给了所有业主一个美好愿景：

涵盖110万平米恢宏规划，将聚合高档铂金级酒店、国际演艺中心、珠海首席心海VEGAS商业步行街、心海中央国际商务中心、大型购物中心、心海•云健康环保社区及顶级智慧豪宅心海•星等国际前沿资源（即写字楼、酒店、公寓、住宅、商业街）。

 ▲心海州早期的规划

如今复盘，珠海地产人大多认为，这个项目最初定位极其不清晰，设计也好大喜功。

项目最初规划的是三梯两户的超大户型，但小区容积率高，户型设计和小区品质不匹配，产品“卖不动”。

“卖不动，唯有改规划，变成小的投资户型出售。”房姐走访心海州一期时，项目二手在售有不少50㎡的小两房。这些小户型便是由“大改小”而来。

▲被改成小户型的房子实景图

定位不清晰，规划不合理，策划核心点不到位，不少地产同行为之心痛：“如果当年售楼部不是摆在前山路，而是明珠路，建立起沿河项目形象，会不会更合理？”

和心海州一河之隔的华发新城，如今已是珠海标杆的品质小区，当心海州二手价还在2万/㎡出头徘徊时，华发新城楼价最高已顶破4万/㎡。

市场信心不足

资金屡遭危机

至今，在中冶置业官方网站上，仍可找到心海州项目介绍。但，业内人深知，中冶早已撤资。

“当初中冶入股卡都海俊，是心海州资金短缺融资的产物，之后心海州竭尽全力以超高于市场价的代理费冲击市场，换来了刚刚够偿还中冶的销售回笼资金，之后还了钱，中冶也退出了。”知情人士透露。

至此，新的资金隐患再度笼罩心海州，为今天的结果又一次埋下的祸根。

卡都海俊在资金筹措上，也是失败的。从项目启动至今，资金链屡亮红灯，延迟交楼、违约金支付不起等负面屡屡爆发。

▲心海州效果图

中冶退出后，卡都海俊依靠自身艰难支撑整个项目运行，但企业可以说已是进退两难。

2017年，中铁介入代建代销售，今年年初心海州二期——中铁诺德心悦湾开售。

▲心海州二期由中铁代建代销售

然而，项目前期定位的影响，心悦湾销售情况不尽人意。5月还推出特价单位，折扣低至85折，力度空前，且叠加车位或装修二选一的赠送优惠。

6月5日，心海州官方微信忽然发出一封《公开信》，信中目的明确，意图出让51%以上的股权，并且争取2亿元的意向金解决当下燃眉之急。

可以想象，几百个小业主问题不解决，还有后续大体量的开发，没有足够的资金，心海州举步维艰。

▲心海州实景图

【反思】

没有专业和诚信

谁愿意成为“接盘侠”？

如今，开发商发出公开求助信，谁会是“接盘侠”尚不可知。

但，失败的历史告诉我们，房地产并不是一个简单的行业，资金、人才等复杂的体系，40多个工种，没有专业的班底和优秀的人才，要成功只是空谈。

再者，有地产人士提出，一个号称珠海一号的大项目，后期却出现发展商随意更改规划、随意取消原先的配套项目、随意变更策划方向，“试问消费者谁敢荣幸成为你的顾客？没有了顾客，谁还敢当‘接盘侠’”？

该地产人士认为，房地产行业需要专业，也需要诚信。

那么，心海州能否翻身，让我们拭目以待。

【时间轴】

2008年，前山旧村改造项目启动。

2011年底，心海州项目的回迁房底封顶。

2012年底，心海州开放销售中心，不久后开卖写字楼和商铺。

2013年底，开卖住宅产品。

2016年，一期未能如期交楼。

2017年，多次发布违约金延迟支付通知。

2018年1月，中铁代建的心海州二期开售。

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