北京楼市,破防了!
制图:城市财经;数据:北京市住建局
01
北京房价下降的原因
第一,一个城市的实力再强大,房价也不可能永远涨下去。严重脱离城市的平均整体购买实力,房价调整必然会发生。
第二,北京楼市的基石虽然坚固,但是,无论当下哪个城市的楼市,支撑力量在中产人群。有钱人再怎么炒作,都必须要中产人群来接盘,才能形成炒作链的闭环。当中产人群就业、收入充满着不确定性的时候,便会无力接盘。
第三,宏观经济的不确定性,使得炒房的有钱人群也失去了信心,需要降价,来实现逃离变现。这一现象的成因涉及到一个重要的经济学知识,也就是“流动性陷阱”。
“流动性陷阱”定义
“流动性陷阱”是指当名义利率降低到无法再降低的程度,甚至接近于零时,人们更愿意以现金或储蓄的形式持有财富,而不是以资本的形式进行投资或作为消费数据进行消费,以供个人享受。国家货币供应量的任何增加都会以“闲置资本”的形式被吸收,仿佛掉进了“流动性陷阱”,从而对整体需求、收入和价格没有影响。
因此,经济学家称之为“流动性陷阱”,即利率已经降至很低的水平,单靠货币政策的调整无法达到刺激经济的目的,极低的利率和国民总支出水平不会改变。
流动性陷阱货币量和利率关系图
“流动性陷阱”的成因有三个:
第一,根据货币需求理论,利率是持有货币的机会成本。也就是说,当人们不持有带息债券的财富时,他们就失去了本可以赚取的利息。利率很低的时候,持有货币的成本很低。
第二,利率下降会导致投机性货币增加。当利率降低到一定程度,有很大的下跌风险,就意味着生息债券的价格已经很高了。此时,人们对经济形势感到悲观,认为债券价格只会下跌而不会上涨,因此停止购买债券。同时,利率有望上升,货币将保持在手中,直到下一次投机使用。
第三,同时,货币是流动性最强的资产,转化为其他经济媒体难度最小。人们会根据流动性偏好(货币需求)的三个动机,即谨慎动机和交易动机、投机动机,选择持有货币,并及时转换为其他商品和服务。
但即使是一直降价为什么还是没人买?
大家对此次北京下跌的房价看法不一,有的人表示难以置信“为什么北京的房价也会跌,北京有钱人那么多,怎么还会卖不出去?”,另一部分人则表示等着房价继续跌下去,看看到底能跌到什么程度,还有准备买房或者卖房子的人都不敢出手了,纷纷表“卖不出去又不敢买”!
房子降价还是没人买的原因是因为还是降价降得不够多,但是如果只是降低房价就能解决问题这么简单就好了,但是实际上房子牵扯的事情很多,牵一发而动全身。
02
房价的底层逻辑
在就业方面,中国房地产行业从业人员大约1300万;建筑行业5800万人里,至少4000万跟商业房地产密不可分;由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收,那么全国财政供养人口5000万里,三分之一相当于吃房地产饭。
第三,房地产关联着地方债。公开数据显示,去年年底,全国3000多家城投平台,城投债规模在54万亿左右,超过一般债和专项债的总和。当然,城投债具有相当的隐蔽性,还有不少可能没有统计进来,有些机构预测达到70万亿。
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