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“爆改老破小”成陷阱:老房改造,遍地是雷区

芝士咸鱼 十点人物志
2024-08-08


采访、整理 | 芝士咸鱼

十点人物志原创


近几年的社交媒体上,“爆改老破小”“提升居住幸福感”的帖子扎堆涌现,奶油色乳胶漆、ins风装饰品成了最常出现的高频词。


然而,真正的“爆改”,显然不止刷层乳胶漆、添置几件新家具那么简单。跃跃欲试的年轻人改造老房后,不乏“翻车”“踩坑”的抱怨声出现。


不少年轻人爆改老破小后,发现“踩坑”了


从业20多年的中国居住研究学者、作家、建筑师逯薇,见网上不少年轻人自己动手改造老房,不禁有些担忧,“不是所有老房都适合被‘爆改’,有些改造甚至会带来危险。”


逯薇毕业于同济大学建筑系,参与过3000万平方米以上住宅的研发建造,长期研究国人的居住趋势,曾出版畅销书《小家,越住越大》四部曲,被翻译成11种文字在海外多国发行,简体中文版销售额破亿。


她提出了“住商”,认为居住是一门学问,房子不等于家,房子加上人的住商才等于家。而家的氛围,深深影响并塑造着人的内在情绪。


逯薇和她的作品“小家”系列


如何改造“老破小”才能降低风险?怎样通过改变布局让居住体验更好?老龄化日趋激烈,我们又能做些什么让小家适合父母养老?


以下根据逯薇的讲述与著作整理。



不是所有老破小都能被“爆改”



每一代人,都有所处时代的居住烙印。


我生于1981年,比较典型的80后居住经历,小时候住父母单位大院,洗手池和卫生间都是公用,没有厨房,只在院子一角搭建了灶台,毫无居住体验可言。


八十年代末,国营企业开始集资建房,我父母拿出他们仅有的积蓄,参与了集资的过程,让我在12岁那一年搬进了楼房。


我清楚地记得搬家那天的场景,那是一栋六层单元楼,步梯在楼栋中间,每个中国人对这种老式单元楼的形象都很熟悉。新家是三室一厅,客厅和餐厅混在一起,所有房间朝厅开门,小城市没有装修队,我父亲亲自动手改造了墙面和地板。


电影《热辣滚烫》里,就出现过这种老式单元楼


当时我处于很懵懂的年纪,居住环境从大杂院升级为楼房,像是一个灰姑娘忽然住进了城堡,让我第一次意识到“居住体验”有多重要。


丘吉尔有一句名言,“人们塑造了建筑,建筑塑造了人们”。这句话很适用于住宅。你每天会在这里度过2/3的时间,如果它愉悦、整洁,你也会神采奕奕;如果它混乱、狼狈,你的内心可能充满了焦虑和烦躁的情绪。


八九十年代,人们建造了一大批这样的住宅,以现在的目光看来,是典型“老破小”,这些房子的布局也并不合理,但至今在不少城市的核心区域依然普遍存在。


老房普遍存在,让“爆改老破小”渐渐成为流行。


这类旧房改造帖近几年在互联网热度很高


我对居住者自行爆改老房不敢苟同,因为有些改造可能会为后期带来危险


老房承重墙多,普通人在改造老房时,通常会忽略房子本身的结构,未必能够准确判断哪面墙是承重墙。如果不小心砸了承重墙,就构成了违法行为,也带来安全风险。


“央视财经”曾报道的案例,

有住户砸掉承重墙后,整栋楼成了危房


承重墙多的房子注定无法被“爆改”。我曾经收到过一位读者的来信,说他们家刚购买的新房,居然有95%都是承重墙,改造时有诸多不便,问我有没有解决方案?


我的第一反应是,新房不可能有95%承重墙。后来对方发来户型图——江浙沪标准90平三房户型,户型和朝向都很好,但结构竟然真如他所言,房子里95%都是承重墙。我看到户型图简直不敢相信,不由得吐槽“这是哪个开发商做的设计?”买房的那一瞬间,这位倒霉的读者就失去了未来70年改造的大部分可能性。


我建议大家在买房之前(是买房下定金前,而不是装修前)就要注意看承重墙。


很多人误以为承重墙越多越安全,其实完全不是这样。在合理的结构前提下,承重墙越少,实用率越高,未来改造布局的自由度也越高。


网上还有些关于“爆改老破小”的帖子,在我看来相当具有误导性。

有些家居博主建议“厨卫互换”,当你连续刷到几篇这样的帖子,或许会默认是合理行为。实际上,这种做法和拆承重墙一样违法,违反了《住宅建设规范》的“强制条款”。如果楼下邻居起诉,一告一个准(谁乐意自己家厨房上面是别人爆改后的卫生间呢?)。

老房改造不容易,水电管线也很复杂。如果只是照原样粉刷翻新还好,真想要“爆改”,我建议还是找专业人士参与。



如何让小家显大、实用



人们改造老房的初衷,都想让原本的房子翻新、显大。中国人口基数大、密度高,不可能每个小家都拥有大房子,80%城市住宅主力面积区间在70-140平方米。


让小家显大,也是这个时代的居住刚需。


并非只有小户型才需要显大。其实改善型住宅、豪宅同样需要显大。在这个时代,房产是绝大部分中国家庭60-70%的资产体现,大多人内心深处,都希望自己的房子看上去比房本面积更大,这意味着家庭更有尊严、更加体面。

这绝非虚荣,而是刚需。


小家如何显大?有人说,浅色显大;有人说,无主灯显大;有人说,多用细腿家具显大;有人说,用通透感隔断显大——这些都对,但全部停留在技法层面,没有触达“显大”的底层逻辑。


我在第四本书《小家大变局》中,揭示了“显大”的底层逻辑——“红尺蓝尺”。


你可以拿出家里的户型图和一根红笔、一根蓝笔。沿着公共空间最宽的地方(通常是客厅)画一个红色箭头;再沿着公共空间进深最大的地方画蓝色箭头。


这两个箭头,一个叫红尺,一个叫蓝尺。红尺是住宅面宽方向的最大视距,蓝尺是一套住宅进深方向的最大视距。


红蓝尺画法,图源:受访者演讲素材


红尺是“大尺度感”的关键,扩大红尺的视距,到达6米以上的话,视距效果也会很大。学会了画红蓝尺,就学会了住宅的设计逻辑。


让小家看起来比实际大的操作手法还有“一打三通”,“打”指的是打通实墙,打破闭塞;“三通”则是指通风、通光、通情,加强室内外空气对流,让光线的流动更自由,也让分割在数个空间的家人,能共享一个大空间。


实墙阻隔越多,家越显小,开放区域越多,家越显大。


显大之外,“实用”也是住宅的重要趋势。什么样的布局更实用,每个人心中都有不同的标准。在我看来,家里的“可用内存条”越长越实用。


“可用内存条”可以理解为能够承担收纳和功能区的空间,拿厨房举例,面积相同的情况下,U形厨房长度比L形厨房更长,也多了更多的容纳空间。


黄色部分是可用内存条,越长越实用


再以走道(人可以走过的空间都是走道)举例,如果走道两边都靠墙,实用性很低,如果走道左右都不靠墙,这样的II型走道实用效率最高,既可以作为交通空间,也可以作为收纳空间。


II型走道使用效率最高


假如“显大”和“实用”出现冲突时,首选“显大”——这听上去很不可思议,跟绝大部分人的第一感受相反。“显大”最核心的机会只有一次,那就是房屋初始布局的时候,错过不可逆。而“实用”的机会有无数次,在漫长的居住过程中,有非常多的方法可以修正优化。

“住商”是我原创的概念。房子不等于家,房子加上人的住商才等于家。住商模型有四个最核心的组成——下层的收纳和功能,上层的颜值,核心的爱。四要素缺一不可。


住商也不等于装修,装修的主体是房子,住商的主体是人。装修是短期一过性的,住商是长伴你一生的。人这一辈子,买房装修机会没几次,但居住,却是每一天都在发生的。


当然,每个人的小家都没有标准答案。


十几年前,那时我年轻气盛,视居住为一种能力,困惑有些人怎么这么不会居住?而现在年岁渐长,我不再认为住商是一种能力,而是一种智慧。


我参观过一个小家,室内布置得非常混乱,以我个人的标准几乎“下不去脚”。但长期住在那套房子里的居住者,对混乱的现状非常坦然,内心没有因此出现丝毫的烦恼。


《我的家里空无一物》剧照


当居住者没有因为房子的混乱而感到烦恼,就证明了他的住商刚好匹配现状,房子和人是契合的,居住者有权利决定家的最终模样。


我偶尔也会在网络上放一些自己家的照片,很多网友质疑我家缺乏烟火气,是在“摆拍”。其实那是我家每天的真实生活现状。非常整洁的家同样会让一部分人感到不适。房子和人的关系,就像鞋子和脚,你合脚的鞋,别人不一定合脚,家也同样。



国人居住趋势:
我们的小家,发生了哪些变化?



过去四十年,中国人的家一刻不停在发生变化。


我曾经写过一篇文章《中国小家四十年》,将几十年来中国家庭的变化,从门锁、鞋柜、家具到家用电器,用漫画的形式一帧帧表现出来。


四十年前,我们渴望一个衣柜,而今天装修时都会期待拥有衣帽间;四十年前,我们还在用黄泥砌的灶台,后来家家户户换成了煤气罐,如今变成了集成灶具。

尤其是过去二十年,高房价给年轻人带来了很大的压力,但国人的居住水平有了非常显著的提升。


城镇居民人均住房建筑面积从1978年的人均9.3平方米到2023年的37.51平方米。居住环境方面,人们从发现小区里可以有花园,到研究户型是否科学,后来一步步有了“精装修”。


2017年是个转折点,经历了近20年房改,大多数中国人完成了从无房到有房的变化,但人们同时意识到,自己不可能永远不停地买房。


住和宅开始发生分离,我们的观念从“想拥有一套房”到“要住好一个家”。


而如何住好一个家,和所处时代有关。80年代、90年代与现在的住宅,有截然不同的居住标准。在同一个时代里,80%的人会被统一的居住标准所裹挟。如果现在需要装修一间厨房,很少有人一拍脑袋,用黄泥砌个灶台,大多数人会选择购买定制橱柜,再装上知名品牌的灶具。


我的工作就是研究居住趋势,永远都在研究最大众的社会群体需要什么住宅设计。然后根据居住趋势提出一系列范式,再推动它落地。《小家,越住越大》这套书,创造了一系列“全新居住范式”——中国的第一个满墙电视柜、第一个儿童房树屋、第一个薄柜概念、第一个厨房高低台面做法……

这些新范式最初在书中写出来时,面对的是排山倒海的质疑。有人说满墙柜压抑、有人说高低台面难看、有人说树屋用不了几年……然而多年后,它们逐渐变成了这个时代最广泛采纳的居住形态,影响了数以百万记的中国家庭。


满墙电视柜


不同于家居风格1.5年迭代一次,1.5年前的东西现在来看就已经落伍了。居住趋势的变化是很缓慢的,不以1年、2年为单位,而是以20年、30年为单位,每次发生结构性变化,都会经历很长时间。


城市化、少子化、老龄化三者叠加,让我们的家庭结构迅速小型化,核心家庭的数量在下降,单人家庭比例在增加,包括年轻的单身人士、终身不婚者、以及丧偶独居的老人等等,我们不再需要那么多的房间。


未来几年,从追求房间数量更多走向追求居住质量更好的趋势,依然会持续。这只是刚开始,需要一个漫长的渗透和转变的过程。


独居的老人背影,图源视觉中国


从居住消费结构来看,大家经历了近几年“紧日子”,也会更谨慎地花钱,在从前居住消费高峰期时,有人会花100万去装修100平的房子,现在这样的行为逐渐萎缩。


住宅本质上是一个100平米左右的微缩社会,是整个时代的缩影。折射出时代的变迁、科技的变化、以及消费趋势的变化。一个巨大的社会、巨大的国家在几十年间经历的所有变化,最终都会投射在这样一个小小的叫做“家”的空间里。



在父母将老未老时,做适老化改造



适老化改造,也是未来的重要趋势。


业界从二十多年前就有人研究适老化改造,但多数人都把适老化当成技术问题,比如房子哪处要装栏杆,哪处需要更平坦的地面高低差。


其实适老化改造不是技术难题,而是观念问题。


前几年,我跟朋友聚餐,席中一半以上都是从事建筑行业的专业人士,和我年龄相仿,我问他们,“你们有为父母的房子做适老化改造吗?”


我问过很多次,问过数百人,而真正做了这件事的家庭,一只手都数得过来。


我本人也是直到2019年,才意识到适老化改造的重要性。那一年冬天,我去北京海淀黄庄参加了一个“适老化改造”的课程,实地探访了中科院小区和清华大学家属区,里面的住户都是真正的高知老人。

当时带队老师开玩笑说,小区健身架旁边,随便哪个白发苍苍的大爷大妈,指不定当年都曾是中国科研界教育界的大人物。

这些曾叱咤风云的老人,如今居住的却是四十年前建造装修的房子,房屋老旧,浴室地滑、没有紧急呼叫,也没有监控,极度不安全。但无论是他们自己还是儿女,都浑然意识不到房子的危险性。

有些老人还在住着水管生锈的房子,图片源于网络


根据第七次全国人口普查的结果显示,中国60岁及以上人口为2.64亿,占总人口18.7%。而我国养老格局一直有“9073的说法”,家庭养老占90%,社区养老占7%,机构养老占3%。


90%的老人都会选择在自家养老,这就对居住环境有了要求,适老化改造并非“可做可不做”,也不是“有能力了再去做”,而是非常有必要做。


以我父母家为例,上一次装修还是十几年前,尽管老人家养护得很用心,但用今天的标准来看,装修和家具都已经全面落后。厨房里,抽油烟机性能很差,橱柜收纳容量低。浴室地面湿滑,马桶也是很多年前的款式。而厨房和卫生间,是老人最容易发生危险的地方。


2021年,我将父母住的房子进行了翻新重装,厨房换了新的橱柜、设备,卫生间地面换成防滑的地砖,老人的感受焕然一新。


在我给父母做适老化之前,他们也有很多顾虑,但在搬进改装好的家后,整整半年时间,每天打电话时,我爸妈都会感慨“房子改装得太好了”。


新贴的地板非常防滑,即使光脚踩上去也不容易摔跤。浴室的浴霸也做了改善,他们能在冬天随时洗澡。家用电器进行了迭代,新的扫拖地一体机器人,把我妈从繁重的家务中解放出来。


网上有很多适老化改造案例,做得非常极致。极致自然有好的一面,但其实适老化改造没有那么复杂,就像给老人买衣服,他们不会想买LV,而是会在超市买件朴素大方的衣服,适老化改造也一样,简单,朴素,适合自家老人就够了。


网上有不少适老化改造的帖子,

其实适老化并没有那么复杂


我把适老化改造总结为八个字:“平安房屋人生如意”:


平地防滑无高差,安全抓杆扶手加;

房门八十够宽大,屋子三通关系佳;

人来灯亮智能化,生活家具角圆滑;

如遇危险警报拉,意外高发卫浴查。


建议在你的父母65岁之前,将老未老的时候,完成家里的最后一轮装修,是最理想的适老化改造时间。


有条件的子女可以将父母住的房子重新翻修一遍,很多过去的bug会自然消除。如果老人实在不愿意重装,你也可以在客厅和浴室加些扶手栏杆,以及防滑地垫、方便起夜的小夜灯。


中国2.64亿老人,真正去养老院的并不多,居家养老是一种必然趋势。适老化改造无法依靠老人,需要子女们主动来推进,子女帮助老人改善居住条件,也是为自己减轻一些未来潜在的风险和压力。

封面源于《新居之约》剧照。


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