法院网拍房屋不负责腾房，购房后起诉占用者搬离法院判决驳回，花五百多万买个“包租公”？
昨天，法律圈都在流传和评议一份二审民事终审判决书，在这份裁判文书网公开的，广州中院2018年11月5日作出的，案号为（2018）粤01民终17779号民事判决书里，法院终审驳回了李某花了550多万元，通过法院组织的公开拍卖购得房屋后，要求占用者腾房的诉讼请求，惊掉了无数人的下巴，纷纷表示看不懂，也纷纷为这位购房者叫冤！（该二审判决书今天第二条文章全文推送）
根据该二审判决，案件事实概括如下：2017年7月份，李某在广州市天河区法院组织的网上公开拍卖执行房屋中，以最高竞价5595960元购得了陈某1、陈某2所有的房屋一栋。全款付清后，2017年7月31日，法院裁定房屋归李XX所有，并于2017年9月21日协助李某办理了《房地产权证》。
房子虽然取得法定所有权，但一直被陈某1、陈某2占用着，法院根本没有在拍卖之前腾空房屋交付李某。2017年12月1日，李某向陈某1、陈某2发《律师函》，要求二者3日内搬离，但未得愿，遂向原执行法院天河区法院起诉，要求：陈某1、陈某2立即搬离房屋，并支付占用期间的租金损失。
一审法院审理后认为，法院执行裁定书、《房地产权证》均确认涉案房屋归李某所有，陈某1、陈某2居住该房屋，侵害了李某的房屋所有权权益，应该搬离并支付占用费。
一审判决： 1、陈某1、陈某2三十日内腾空并搬离涉案房屋；2、陈某1、陈某2向李某支付自2017年9月21日起至搬离之日止的占用费。
陈某1不服，提出上诉，要求撤销一审判决，改判驳回李某的诉讼请求，理由是;拍卖时涉案房屋标明为不交吉拍卖，就是为了能在原址继续居住及不影响孩子学业，所以低价拍卖。
二审广州中院开庭审理后，认定了一审法院网拍执行房屋是以“按现状不交吉拍卖”方式进行的事实，认为，李某虽然取得了房屋的各项法定权利，但法院网拍时“按现状不交吉方式拍卖”方式已经告知李某，故李某要求陈某二人“立即要求腾空搬离”房屋的请求，“理由欠充分，法院暂不予支持”。
二审终审判决：1、撤销原一审判决；2、陈某1、陈某2向李某支付房屋自2017年9月21日起至判决发生法律效力之日止的占用费；3、驳回李某的诉讼请求。
此案主要涉及三个法律问题，一是法院网络拍卖房屋，采取“不交吉拍卖”，合法不？二是法院认定陈某二人合法占有而驳回李某的腾房诉讼请求，合法不？三是李某现在是房钱两空，成了“包租公”，该如何维权？
1、1998年6月11日公布并施行的，最高人民法院法释（1998）15号《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第49条规定，“拍卖、变卖被执行人的财产，必须即时钱财两清”
2016年8月2日公布2017年1月1日开始施行的，最高人民法院法释（2016）18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；……”
什么是“财产交付”？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见，不动产的“财产交付”不光是产权过户，还要“房屋的交付使用”。
根据以上两个司法解释中的“钱财两清”、“财产交付”规定， 法院网络司法拍卖前，必须腾空涉案的房屋。腾空房屋确是出力不讨好的活，容易遭到被执行人百般阻挠甚至暴力抗法。既然司法解释规定的如此明确，不能因为工作有困难就不执行法律规定，将麻烦推给购房者了吧？实践中，确有些法院拍卖前明确告知竞买者，法院不负责腾房，但实践做法不代表就是合法，法院不负责腾房是没有法律依据的，且如此置法律职责何在？司法公信力何在？
2、房屋所有权系以房屋为标的物，所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。《物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
物权权利人对于特定的物享有直接支配和排他的权利。排除妨害权在于保障物权不受妨害，房屋所有权人在所有权受到妨害或可能受到妨害时有权请求排除妨害。当然，这种排除妨碍权的行使，必须以不损害他人合法权利为前提。
本案中，一审天河区法院虽然告知涉案网拍房屋采取“不交吉方式”进行，但这种执行方式没有法律依据，且由此确定的执行后果，充满了不确定性，不具备法律文书基本的可执行性要求。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条规定，“申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确”。
二审法院认定了李某合法取得了房屋的所有权，也认可了一审法院网拍时确定的“按现状不交吉拍卖”方式的合法性，“暂不予支持”李某的所有权排除妨害权。问题是，陈某1、陈某2的占有权合法不？一审法院的拍卖前告知是否依法构成了对所有权人权益的合法排除？
根据以上分析，法院规定的“按现状不交吉拍卖”方式是没有法律依据的，进而陈某1、陈某2占有该房屋也是没有合法依据的，故二审法院认定陈某二人合法占有使用该房屋，也是没有合法依据的，且超越常理法理的。
3、李某诉请陈某二人腾空房屋的请求已经被法院终审判决驳回，给出的驳回理由是“暂不予支持”，究竟这个“暂”是暂时到什么时候，只能看法官的心情和被告的意愿了。李某现在的局面是，550多万的购房款支付了，房子名义上获得了所有权，但实际上并没有取得占有权，该如何维权？两条路！
一是可以申请审判监督再审程序，请求推翻二审终审判决。该二审判决，不光是没有法律根据的认定了陈某二人占有房屋的合法性，维持了一审法院执行“按现状不交吉拍卖”的非法做法，而且枉顾了拍卖人对于司法公信力和执行力的信任，不符合法律规定及法理精神。李某可以申请上级法院或判案法院再审。
二是可以申请一审法院撤销网络司法拍卖，进而申请国家赔偿。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。” 第三十二条规定，“网络司法拍卖被人民法院撤销，当事人、利害关系人、案外人认为人民法院的拍卖行为违法致使其合法权益遭受损害的，可以依法申请国家赔偿；”
最后提醒一句，跟法院打交道一定要谨慎，参与案件处理一定要有风险意识和法律知识。虽然法院是讲法讲理的地方，但一旦法院不按套路来，想纠正生效法律文书乃至一个案件中的违法决定，比其他地方更困难。这就是李某从司法拍卖乃至一二审走下来，给大家的深刻教训吧！
你们说，对不？
友情提示，看看人家有担当的法院是如何网拍前腾房的吧！那些玩文字游戏的，最后玩坏了谁？
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