法律观点：借名买房，房子到底是谁的？
借名买房，顾名思义，就是自己花钱，但是房产证上写着别人名字。那这房子在法律上到底应该认定归谁所有呢？
真实案例（来自今日说法）
浙江省江山市的张琳琳（化名）的大哥大嫂单位在衢州市城西售卖一个集资楼。大嫂陈敏（化名）的父母也是这个单位的，这个买房的名额没有人用。于是张琳琳借用这个名额在此买了一套面积96.79平方米的房屋。2010年，张琳琳的大哥大嫂离婚了。当年下半年，房产证办下来了，在陈敏母亲杨老太的名下。
2016年，衢州市城西发展很快，房价飞速上涨。15万的房子一下涨到了70多万。这个房子买后一直空着。张琳琳打算把它卖掉，但发现这个房子被偷偷卖掉了。
2018年3月，张琳琳把大嫂陈敏、侄女张雅丽、还有陈敏的母亲杨老太起诉到了法院，要求确认争议房屋所有权归自己所有，并要求对方赔偿房屋损失95万元。
判决结果
经过审理，2018年5月16日，浙江省衢州市柯城区人民法院作出一审判决。法院认为，被告杨老太未经实际所有权人同意，擅自出售房产，并将房款据为己有，损害了原告的财产权利，判决杨老太赔偿张琳琳夫妇房款损失87万元。被告陈敏和她女儿因与涉案房屋无法律上的利害关系，不承担赔偿责任。
一审判决后，杨老太不服，提起上诉。2018年9月4日，浙江省衢州市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
法律释义
《物权法》第九条规定，不动产以登记作为判断物权归属的标准。所以，这个房屋登记在谁的名下，谁就是物权人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”各地法院在如何理解这条的司法解释上，司法实践标准不一。
北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
2017年江苏高院发布了《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》，其中关于借名买房的问题，江苏高院作出如下解答：
★ 借名买房如何处理
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。
借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登 记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；
其向登记人另行主 张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》（法发〔2017〕22号），其中该意见第18条明确规定：
“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”
通常情况下，“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。很多情况下，借名买房是为了规避当地的限购政策，这种情况下，房子归谁？
《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第九条规定：“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。”
《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第八条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定：“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。”
实践中，对于规避住房限购政策的借名买房，法院的通常做法是，认定违反了《合同法》第七条关于合同订立不得扰乱社会经济秩序的规定，属于《合同法》第九十四条第五款关于“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议判令解除。
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