贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）（经省法院2005年8月1日第58次审判委员会讨论通过）人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件，应当坚持合同意思自治、有利于房地产业健康有序发展、公平保护当事人合法权益等原则，结合案件具体情况，实事求是、合情合理地予以解决。为了正确，及时审理商品房买卖合同纠纷案件，保证全省法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的统一适用，结合审判实践，提出如下指导意见：3、买受人请求出卖人继续履行协助办证义务的，不适用诉讼时效。9、出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。10、对逾期办证的违约责任的认定，按揭购房与非按揭购房不应有所区别。但对于采用按揭方式购房，人民法院可以酌情调整出卖人承担逾期办证违约金的数额。11、合同双方约定的关宇出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。12、逾期办证违约金计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。13、人民法院对于违约金的调整只能依据当事人申请,不能依职权主动调整.但当事人约定的违约金条款的适用可能导致双方的权利义务严重失衡时,人民法院可以适当行使释明权。当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求违约金调整,并主张依据《解释》第十八条第二款规定的损失计算方法所确定损失额为调整标准，人民法院原则上可以参照“中国人民银行同期同类贷款利率”该计算标准所确定的损失额，从公平原则出发，综合考虑出卖人过错程度、违约行为情节、赔偿能力以及买受人购房方式等因素，在此数额范围内酌情决定违约金数额。15、逾期交房违约金的计算期间应当从合同约定的交房日为其算点,以实际交房日为止算点。16、本意见从2005年8月5日起实施.如国家法律\法规和最高人民法院有新的规定,按照新的规定执行。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。2017年山东省高院会议民事审判会议纪要
2017年8月，全省民事审判工作会议在济南召开。各中院分管民事审判工作的副院长、与省法院民一庭对口的民庭庭长，省法院民事审判联系点基层法院院长参加了会议。省法院院长周玉华发表了书面讲话，省法院副院长刘爱卿出席会议并讲话。这次会议是在我国社会主义市场经济制度确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的。会议认真传达贯彻了全国民事审判工作会议精神、第23次全省法院院长会议精神，对加强今后一个时期全省民事审判工作进行了全面安排和部署，明确提出在新形势下，要牢固树立社会主义法治理念，更好地落实“为大局服务、为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判职能作用，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力的司法保障。通过讨论，会议就一些民事案件的法律适用标准达成了基本共识，现就有关问题纪要如下：9、关于房地产开发商交付房屋和办理房屋产权证书的义务履行问题。(1)交付的标志。房地产开发商作为商品房买卖合同的出卖方，负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。当事人在法律允许的范围内对房屋交付方式有明确具体约定的，从其约定。当事人未作约定时，房屋具备合同约定或法律规定的交付条件下，开发商交付义务的完成以买受方领取钥匙或通知买受方领取钥匙的截止时间为标志。双方未约定通知方式的，一般以书面方式为准，但开发商能提供证据证明已通过其他方式通知的，亦产生通知的法律效力。商品房交付时，开发商作为出卖人应同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未能提供两书的，购房者可以拒绝接受，购房者仍然实际接收房屋的，不得再以出卖人没有提供“两书”为由，要求对方承担逾期交房责任的。(2)双重违约的抵扣。房地产开发商的逾期交房行为与逾期办证行为是相同原因所致的情况下，若开发商已经承担了逾期交房违约责任，在计算开发商逾期办证的违约天数时，应将逾期交房的时间从中扣除。(3)逾期交房、逾期办证违约责任的计算期间。当事人在房屋买卖合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金计算方法，对于开发商承担违约金的计算期间，一种观点认为逾期交房、逾期办证的违约行为持续当中，超过2年仍未交房或办证，买受人的诉请超过了诉讼时效，违约期间只计算2年的违约金，另一观点则认为开发商的逾期交房、逾期办证违约行为处于持续状态，不受诉讼时效的限制，在开发商未交房或未办证之前，买受人的权益一直处于被侵害状态，开发商承担逾期交房、逾期办证违约金的期间直至交付房屋或办理完毕房产证之日。基于我国合同法规定的违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充的性质，逾期交房、逾期办证违约金累计计算的数额应设置必要的上限。综合利息计算标准、房地产业的利润，若开发商累计承担的违约金超过全部房款的50%时，开发商仍不能交房或办理产权证的，买受人可要求解除合同、赔偿损失，不可再主张逾期交房、逾期办证的违约金。买受方起诉时主张的违约金仅计算到起诉之日，法院判决后开发商仍未履行办证或交房义务时，按照“一事不再理”的民事诉讼原则，买受方不得再起诉以后期间的违约金。出卖人延期交房，买受人要求出卖人限期交房的，若法庭辩论终结前，房屋具备交付条件的，可以支持。不具备交付条件的，可行使法官释明权告知当事人变更诉讼请求，当事人不变更的，应驳回其诉讼请求。(4)关于“出卖人的原因”的范围界定问题。商品房买卖合同纠纷中，由于出卖人的原因使买受人不能按合同约定期限交付房屋和办理房产证，买受人要求出卖人承担违约责任。“出卖人的原因”的范围界定，应考虑正常的市场风险与不可抗力、宏观调控政策重大调整、开发商的风险预见和防范控制能力、开发商与买受人间信息资源的不对称性等因素综合界定，不宜作过于严格的界定。(5)关于双方违约的抗辩问题。房地产开发企业出现延期交房或延期办证行为，而买受人又未履行或未完全履行付款义务，依据合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”。房地产开发企业出售的房地产在合同约定的履行时间前(或至少在其主张抗辩权时)具备了交付条件或办证条件，只是因为作为先履行义务人的买方未履行付款义务，为了保护自己的顺序利益，才拒绝履行自己的在后义务，其届期不履行交房或办证义务不构成违约，无需向买方支付违约金。若出售的房地产在合同约定的履行时间前(甚至在其主张抗辩权时)仍不具备交付条件或办证条件，在买受人已支付大部分购房款的情况下，房地产开发企业无权以买方欠付部分购房款为由进行抗辩。在此种情形下，由买卖双方就各自的违约行为承担合同约定的相应违约责任，较为符合合同法规定的诚实信用原则。
10、商品房买卖合同中违约损失赔偿的范围问题。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据《合同法》一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。由于合同法效力高于司法解释，所以买受人解除合同后，所主张的赔偿损失应包括可得利益损失。商品房买卖合同司法解释规定的惩罚性赔偿超出了填补损失的功能作用，更侧重于惩罚与制裁，如果买受人同时请求可得利益损失赔偿与惩罚性赔偿，应予支持。最高法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过)第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 往期文章：判决支持《购房合同》约定的逾期交房0.1%违约金，于法无据！
往期文章：开发商逾期办理房产证法律问题，把逾期责任推给政府站的住脚吗？
往期文章：住小区，作为业主不可不知的29个物业常识（业主必看）
本号法律支持：姜效禹，山东烟台人，从事法院工作十六年，现山东智峰律师事务所实习律师，微信号：sdyt86，立足烟台诚交各界好友。