最高法观点：开发商破产后，购房户对不满足交房条件的房屋是否享有取回权

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最高法观点：开发商破产后，购房户对不满足交房条件的房屋是否享有取回权

烟语法明 2020-09-17

引言：最近，有人向法萌君咨询，其购买的房子，已经交款数年了，可房产证一直没有办出来，最近，法院通知其，建房的开发商已经被债主申请破产了，法院已经受理了。法院组织成了的破产清算组通知他，让他去参加债权申报。本文将通过一则最高院的判例给读者进行解答。

裁判要旨

尚未建成不满足交房条件的房屋，在客观上无法转移，但楼层、房号、面积均具体明确的情况下，属于特定物；若购房人已支付全款，则该房屋不属于破产财产，购房户有权行使取回权。

案情简介

一、2012年12月6日，沃凯宏与东来公司签订了六份《商品房买卖合同》，约定沃凯宏向东来公司购买六套商品房，总价合计6560000元，交房日期为2013年12月30日。
二、此后，东来公司为沃凯宏在房地产管理中心登记备案；沃凯宏也向东来公司交付了全款。但此后东来公司仅完成了房屋主体机构，但未竣工验收，也未向沃凯洪交房。
三、2013年12月18日，东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由向法院申请进行重整，法院于次日受理东来公司的重整申请，并指定了管理人。
四、此后，沃凯洪向管理人主张六套商品房并不属于破产财产，应当取回；但是，管理人则认为案涉的六套房屋尚未竣工也未交付，属于破产财产，不同意取回。
五、无奈，沃凯洪诉至法院要求确认案涉房屋不属于破产财产，并要求取回。本案经宁波中院一审、浙江高院二审、最高院再审，最终确认案涉房屋不属于破产财产，沃凯洪有权取回。

最高法院认为

本案的争议焦点是，不满足交付条件的房屋是否属于破产财产。东来公司认为不满足交付条件的房屋属于破产财产。因为，商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案的商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的情形；故不满足交付条件的商品房仍属于破产财产。另外，《审理破产案件规定》因破产法的实行，已经失效。但各级法院都认为，尚未交付的房屋属于特定物，并不属于破产财产。理由如下：

一是《审理破产案件规定》依然适用。因为《破产法》实施后，《审理破产案件规定》未被最高院废止，且《破产法司法解释二》第二条规定的四种情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”的适用。
二是不满足交房条件的房屋也属于“尚未转移占有”的特定物。首先，沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。其次，《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。最后，在沃凯宏交付全款后，案涉房屋并不属于破产财产。进而，沃凯洪享有取回权。

案件来源

最高人民法院，宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）最高法民申1429号】。

相关法律规定

《破产法》

第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

《破产法司法解释二》

第二条下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

《关于审理企业破产案件若干问题的规定》

第七十一条下列财产不属于破产财产：（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；