省检察院抗诉法院才不支持“先交物业费再交房”，商品房买卖潜规则何其多？打破何其难？

12月14日，“浙江检察”发布了这样一起针对商品房买卖“潜规则”抗诉改判案例，让我们看到了处处陷阱的商品房买卖领域，也感触到了明明很浅显的道理，购房者却维权难的深层次原因。

简要案情概括如下：2018年6月，小洪向开发商购得建德市的某房屋。交房条件成就后，开发商委托物业公司统一办理交房手续。物业公司要求小洪预缴物业费遭到后者拒绝，致交房未果。2019年6月，小洪起诉要求开发商交付钥匙并支付逾期交房违约金。

小洪认为，“我收房和缴物业费明明是两回事，怎么不交钱还不给钥匙了？”，法院终审判决却认为，开发商已在合同约定的交房时间前书面通知交房，小洪应按物业公司要求先缴纳物业费后领取钥匙，判决驳回小洪的全部诉请。

2020年5月，小洪向检察机关申请监督。杭州市检察院受理该案后发现，物业公司代办交房事宜时，为确保物业收费而以交房为“要挟”，捆绑收取物业费几乎成为“潜规则”。大多数购房者虽然认为不合理，但为了早日住进新房，大多会悉数缴纳。法院判决支持这样的“潜规则”，明显不合法。

调解无效的情况下，2020年9月，杭州市检察院提请浙江省检察院抗诉。浙江省高院再审后于2021年5月23日改判，开发商支付小洪延期交房违约金8000元。

开发商交房与物业公司收费，本是两个不同的法律关系，物业公司却以拒绝交房要挟购房者预交物业费。这不仅在法律上讲不过去，就是不懂法律的，也知道情理上讲不过去。这分明是物业公司、开发商企业利用市场优势地位胁迫购房者屈服。可惜的是，这明显不合法不合理的“潜规则”，居然获得了一审法院、二审法院的支持，需要省检察院抗诉立案的地步才得以再审改判。

都说检察院的民商事法律业务水平不足，囿于平日里接触少不自信、顾忌司法机关面子、司法主动性差等原因，故检察院民商事案件抗诉率一直不高。这个案例，不得不为检察机关的司法作为点赞！正如“浙江检察”讲的，“承办检察官表示，这个案件看着虽小，但涉及人群却很广，希望该案为相关群体维护自身合法权益提供一个可以参照的样本。”，案件的社会意义重大。

事实再一次证明，大多数案件一二审都这么判，并不代表就是判的对，所谓的商品房买卖“潜规则”的盛行，跟法院判决长期纵容开发商有很大关系。都说法律面前人人平等，但到了具体的司法诉讼中会发现，法律上的平等落实到司法审判上的平等，却是艰难重重。

例如上面案例中的，法院居然置合同相对性于不顾，赋予了物业公司、开发商要求购房者预交物业费的权利。再如，明明国务院规定的开发商应当交付房屋90天内为购房者办理房产登记手续，法院却赋予了开发商可以通过合同任意更改延长这个期限的权利......以上的这些“赋权”，体现到判决书里，往往都是那句，“合同可以特别约定”；体现到调解过程中，往往都是那句，“以前都是这么判的”。

裁判文书网上，烟语君还查到了一个（2020）苏01民终8576号二审判决书，其中法院认定事实为：2017年的《商品房预售合同》“补充约定”，房屋交付手续时，购房者需要支付该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金／专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等），否则开发商有权拒绝交房且不视为违约。

2019年11月19日开发商发出的《交付通知书》要求，购房者要预交1年物业管理费及公共水电费，才办理房屋验收交接手续。购房者不同意预交上述费用而导致房屋延迟交付，起诉要求开发商承担逾期交房违约金。

一审法院认为，尽管物业服务合同与房屋买卖合同是两个不同的法律关系，但《补充协议》有关房屋交付的约定，内容合法有效，对双方具有约束力。购房者不按约履行，主张房屋迟延交付的违约金，法院不予支持，判决驳回了原告的诉请。
购房者上诉，二审法院判决书裁判理由就一句话，“因双方约定被上诉人交房前上诉人应当付清购房款以及各类费用（含物业服务费），否则被上诉人有权拒绝交房不视为违约，故本案被上诉人延期交房系因上诉人的原因导致，其无权要求被上诉人承担延期交房的违约责任。”，驳回上诉，维持原判。
在涉及开发商房屋买卖合同纠纷中，法院判决书中，最常见的一句话就是，双方的合同约定，系真实意思表示，内容合法有效，双方应按照约定履行各自义务。在这个理由下，烟语君见过的二审判决中，不管开发商逾期交房七八年，仅需承担总房款2%的违约金；开发商不管逾期办证多久，仅需承担购房款2%的违约金；不管什么原因造成的逾期交房，购房者都要支付没有实际交付房屋之前的物业费用等等。
当事人的约定，成了许多法院不予审查购房合同内容公平性、合法性的借口。“谁叫你当初合同签字的”，全然不顾延续几十年的房地产卖方市场的优势地位。如此判决的后果，造成了房地产市场处处合同陷阱，社会上烂尾楼盘遍地都是，更不顾忌《合同法》、《民法典》上的关于合同内容显失公平的司法审查职责。

检察院在帮助小洪抗诉成功后，激动的当事人向检察院办案人员送上了锦旗一面，这是赞扬检察机关的司法担当，更是说明了当事人司法维权的不易。

“先交物业费再交房”，这不需要法律专业知识，明眼人一看就知道的“合同陷阱”、“霸王条款”，只有自己打过官司的才知道，通过司法途径推翻的难度。难度在于，不是跟开发商打官司，简直是在跟法院打官司，跟法院数不清的既判判决打官司。有网友留言，就像违约金是要法官自己出的一样。

房地产合同领域类似的“霸王条款”、“潜规则”，又何止“先交物业费再交房”这一项呢？检察院个案的抗诉成功，能改变司法长期对于开发商利用合同优势地位欺压购房者的纵容吗？

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