开发商笑了，因为他们深知，司法、执法不作为久矣！

注：本文来自网友投稿，就不点涉事单位具体的名字了，不信其事的可以当小说看。

数年前，笔者的亲戚买了一套商品预售房。那时候，房价一天一个价，市面上只要能抢到住房的，不论是否能办出房产证，房价是一天一个价的涨，几年间从每平方米三四千元涨到一万多元。为了改善居住条件，亲戚就在当地一家大型房地产公司开发的楼盘买了一套商品房，急于买房的情况下，开发商给的什么合同也就签了什么合同。

合同约定的2014年交房，可直到2017年才交房，直到如今也没有办出房产证，实在无奈的情况下，跟开发商打起了官司，索要逾期办证的违约金。这时候才发现，《房屋买卖合同》约定的是房屋交付之日起560天内，开发商才协助购房者办理产权登记，逾期按合同金额年5%支付违约金，其中的“5”是开发商用笔填写的，“60”等内容则是打印的制式合同文本。

国务院行政法规《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

依据上面的规定，笔者的亲属起诉开发商，认为合同约定的“560”天办理房产证的约定违反了行政法规的规定，应该是无效的。经过了大半年的立案、调解、审理，一审法院判决认为，“《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。”，判决驳回了原告认为“560”天约定无效的诉讼请求。

尽管最高法院在（2021）最高法民申2277号民事裁定书里有，“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。对于“强制性规定”的判断，要在考量该规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上，慎重作出认定。对于违反强制性规定中涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等的，应当以违背公序良俗认定该行为无效。”的明确表示。原告也据此向法院一再阐述，开发商的如此约定，就是利用市场优势地位置国务院的明确行政法规规定于不顾，会导致房地产市场秩序混乱不堪，违背公序良俗，可依然收到了法院的一审驳回判决。

司法遭到驳回后，笔者想到了行政执法投诉途径。在某天的下午，笔者带着相关材料找到了当地的住房和城乡建设局，要求对开发商拒不执行国务院行政法规规定的违法行为进行认定和查处。

理由是，根据上述的行政法规中第三十六条规定的，“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”。1建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”

住房和城乡建设局物业科里的工作人员，查看和听取了笔者的资料和请求后，答复道，你反映的这个问题不归我们管，应该找市场监督管理局，他们是专门查办合同违法行为的。看到笔者不信，打开电脑称，你看，这里有文件规定——国家工商总局（2010）51号文《合同违法行为监督处理办法》。其中第五条规定，“各级工商行政管理机关依法监督处理合同违法行为，实行查处与引导相结合，处罚与教育相结合，推行行政指导，督促、引导当事人依法订立、履行合同，维护国家利益、社会公共利益。”他们，才是商品房买卖合同违法的管理查办单位。

出了住房和城乡建设局的大楼门口，笔者拨通了当地市场监督管理局的电话，根据办公室给的电话，打通了“消费投诉科”的电话。电话的那头，办公人员听了笔者说的合同情况和住建局人员的答复就急了，连称，住建部门这是推卸责任，明明他们才是房地产市场的主管部门，怎么推到了我们这里？根据建设部《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》，“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”

      可国家工商行政管理总局令《合同违法行为监督处理办法》明明有，第七条规定，当事人不得利用合同实施下列危害国家利益、 社会公共利益的行为：......（四）没有正当理由，不履行国家指令性合同义务；（五）其他危害国家利益、社会公共利益的合同违法行为。第九条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：......（三）对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任；（四）因违约依法应当承担的违约责任；（五）依法应当承担的其他责任。第十二条规定，当事人违反本办法第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定，法律法规已有规定的，从其规定；法律法规没有规定的，工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告，处以违法所得额3倍以下，但最高不超过3万元的罚款，没有违法所得的，处以1万元以下的罚款。

       明明开发商拟定并强迫购房者签订的《房屋买卖合同》，违反了国务院行政法规中的“应当”性的强制性规定，却出现了法院认为合同自愿、内容合法的不予考量，住建部门认为应该归市场监督局管，市场监督局认为应该归住建部门管的“三不管”境地。

       坐在住建局门前打电话的时候，从里边走出来一位刚才就在物业科聊天的人，对笔者说，你不用找了，找谁也没用，谁叫你买房时签了字了，现在找谁也不好使，就是打官司，你也赢不了。笔者说，照你这么说，国务院的行政法规就是白规定的吗？他答到，我不是这里的人，我其实就是开发商的工作人员，这些合同都是律师帮着写的，用笔写的目的就是让你找那个部门也告不赢，我们天天跟你找的这些部门打交道，没有他们的支持敢往合同上写？不信你就是继续找，不怕麻烦就行。说罢，笑着扬长而去。

        呜呼！难怪社会上办不出房产证的烂尾楼遍地都是，开发商根本不怕购房者去行政部门投诉、去司法部门起诉，原来人家早就达成共识了啊！如此这般的话，挖空心思的制造“合同陷阱”多省事，谁还会去守法守规的去盖合格的楼房？广大购房者的权益、行政法规的强制性规定、房地产市场健康有序、诚信守法的经营秩序、社会上公序良俗的核心价值观，又有谁来维护呢？房地产市场不乱才怪！

         笔者是否应该二审，看看二审法院的司法担当呢？

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