以案说法：房价上涨拒绝履约应承担哪些损失

【案情】2020年7月，赵某与孙某签订房屋买卖合同一份，约定赵某将一房屋出售给孙某，房屋总价款110万元，定金2万元，首付款50万元（含定金），2020年10月办理过户手续。孙某于当日向赵某支付定金2万元，并于2020年8月底支付首付款48万元。因房屋价格上涨，赵某拒绝继续履行合同办理过户。经评估，房屋价格已上涨10万元。孙某遂要求赵某退还首付款50万元（含定金2万元），赔偿房屋溢价损失10万元。赵某称合同中已约定了定金条款，其愿意双倍返还定金4万元，对孙某主张的溢价损失其并无法预料，不应赔付。

【评析】本案主要在应否赔偿孙某房屋溢价损失上存在争议。有两种观点，一是认为合同中已约定了定金条款，对违约责任已作了约定，故赵某只应承担双倍返还定金的违约责任，不承担房屋溢价损失。第二种观点认为，虽约定了定金条款，但此并不能排除其他责任的承担，因孙某的损失远高于定金双倍返还给孙某的赔偿，赵某应进一步承担违约责任，以损失为限对原告予以赔偿。

笔者同意第二种观点。理由如下：

民法典第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益。第五百八十八条规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，因赵某违约导致合同无法继续履行，经评估，该房屋价格已上涨10万元，不止2万元，即双倍返还定金已不足以赔偿孙某的损失。赵某虽辩称溢价损失其无法预料，但房屋价格可能有变动乃是市场行情，作为一般具有完全民事行为能力自然人对该情况应有所预估，其因房屋价格上涨而不履行合同应承担因其违约行为给对方造成的可得利益损失。

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应诚信履行合同。因一方不诚信履行合同给对方造成损失应予赔偿，若仅返还双倍定金，不赔偿溢价损失，违约不诚信之人反而因之得利，亦与法理不符。但赔偿总额应以损失为限，即赵某可直接赔偿赵某溢价损失10万元，或双倍返还定金即赔偿定金2万元，再赔偿溢价损失8万元。

转自江苏法治报

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