如果最高法院案例、司法解释的规定得到贯彻落实，何至如今要谨防“烂尾楼盘停供风险扩散”？

近期，多地烂尾楼业主纷纷公开发布声明称，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘.......以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西、山东等多省份内的城市。

网传的一份“业主强制停贷告知书”显示，该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工，已经贷款买房的业主将停止偿还贷款，直至交房办妥房产证为止。

目前，网络流传的小区名单还在继续增长之中，有人惊呼，要谨防“烂尾楼盘停供风险扩散”。与此同时，某地法院及最高法院裁判的，因楼盘烂尾开发商无法交付致使购房合同解除，购房者不再承担剩余贷款还款责任的文章，也在网络上扩散。（详见《楼盘烂尾无法交付，购房者要继续还按揭吗？法院二审改判：购房不承担贷款还款责任（附最高法院裁判案例）》）一文。

社会大众以按揭贷款方式购买商品房，实际上包括了两个独立的民事合同，一是购房者跟开发商签订的《商品房买卖合同》，一是购房者跟银行签订的《购房贷款及担保合同》。在购房者向开发商直接交付了一定比例的首付款后，银行一次性的向开发商支付了剩余购房款（贷款发放的时间是有约束的，如央行行(银发〔2003〕121号 文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。），购房者以所购房屋为担保每个月向银行偿还贷款本金及利息。

然而，这里产生了一个问题，涉案的房屋解除了买卖合同关系之后，剩余的银行贷款应该由谁偿还呢？网传的很多文章告诉大众：按揭购买的房屋，切莫解除合同，否则就会房子归了开发商，自己还要偿还剩余的贷款，只能向已经资不抵债的开发商索赔，自己断供银行的后果则是，轻则被银行列入失信人名单，重则被法院各种手段的强制执行。

前期交的的收付款和贷款打了水漂、房子要么归了银行或是开发商、自己还要背负剩余的贷款本息偿还，真的就应该如此吗？但凡通点人情世故基本道理的都能看出，这完全不合理啊！尤其是那些因为开发商原因造成的迟迟不能交付房屋而导致购房合同解除的，购房者何错之有，就要背上房、钱两空的待遇？

然而，不幸的是，以上网传文章告诉大众的教训，就是来自很多法院针对此类案件的裁判结果。在购房者跟银行签订的《购房贷款及担保合同》中，都有“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”类似的内容。表述故意写的遮遮掩掩，就是为了迷惑购房者。到了很多法院的裁决里，则是“以上的约定系当事人自愿签订，不违反法律规定，本院予以采信”，判决已经解除了房屋买卖合同的购房者，继续向银行偿还贷款本息。

实际上，最高法院《商品房买卖合同司法解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

通常的《商品房买卖合同》里，都有约定，开发商延期交房多少天后，购房者有权解除合同。根据以上司法解释的规定，商品房买卖合同解除后，购房者请求解除跟银行的商品房担保贷款合同的，法院应予支持，开发商应当购房者已经支付的首付款及贷款本息返还给购房者，自己承担剩余贷款的本金及利息支付义务。可惜的是，如此明确的规定，很多法院在裁判此类案件时，并没有执行，任凭购房者如何的主张。（这不是凭空指责，后边有裁判文书网上的真实案例证明）

司法解释的规定不执行，最高法院的具体裁判的辨法析理也不参照执行。最高法院在（2019）最高法民再245号民事判决中，明确载明，对于购房者与银行签订的《借款合同》中约定的：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该约定，银行提供的格式条款，其内容违反了司法解释的规定，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应认定条款无效。

同时，最高法院也在裁判中讲明白了基本的道理：如果购房者既未取得所购房屋，亦未实际占有购房贷款，还要承担归还贷款责任的话，这明显是不合理地加重了购房者的责任。若按合同约定的权利义务关系处理，则购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，有违公平原则。通俗点讲，这不是明显欺负人吗？而且还是通过法院裁判的方式欺负人啊！最高法院对此以裁判的方式坚决说不行！

可惜的是，最高法院司法解释的明确规定，最高法院2019年的明确裁判，并没有在具体的法院裁判案件中，得到有效的贯彻执行。本文成文之时，笔者在裁判文书网上还可见公开的，与之精神相悖的，此类案件的终审裁判文书（（2017）浙民再78号）。

在这维持了二审终审的再审判决书里，浙江高院认为，商品房买卖合同的解除并不必然导致担保借款合同的解除。案涉《借款合同》第二十一条第3点约定了“购房合同无效或解除的，甲方仍然负有向乙方还本付息的义务”，可以理解为当事人所作的“另行约定”。基于贷款人支付给出卖人的贷款资金系受买受人的指令所支付，贷款人与出卖人之间并没有直接的交易关系，该付款仍视为买受人所付，故不存在由出卖人向贷款人返还购房贷款的客观条件。因此，该款的设定并非是禁止某些特定的违法行为，如当事人之间对于还款方式另有约定的，自可约定优先。同时李某某已就案涉购房款项向百联安公司管理人申报了债权，其相关权利可在破产程序中解决。法院根据具体情况，最终虽然支持解除了借款合同，但是购房者仍然需要按照合同约定归还剩余贷款等判项。

值得说明的是，裁判文书网上，近两年来，各地法院也裁判了大量的支持购房者解除购房合同之后停止偿还贷款的案例，网上流传的购房者解除合同之后面临着继续还贷责任的说法，应该是受之前法院判决结果的影响。也应该注意到，近期不少法院也以环保建设、疫情影响等理由，认为属于不可抗力事由，驳回了不少购房者依据延期交房要求解除购房合同和借贷合同的主张。

关注本号的网友应该知道，笔者此前写过几篇关于商品房逾期交房、开发商违约责任方面的司法诉讼案件，文中曾经断言，司法如果不能正确理解法律精神、体现价值均衡的话，实际上是在纵容房地产领域的“潜规则”盛行，必将引发巨大的社会不良后果。如今的情况，是不是被笔者言中了？

相信，只要各地各级法院能够秉持司法解释、最高法院案例的规定和理解，在法律框架内严格落实立案登记制的规定敞开大门立案，对于因为开发商原因造成的商品房延期交付的，判决购房合同解除、购房者不承担剩余贷款支付责任，就不会出现购房者公开发文强制停贷情况的。法治，才是社会稳定的基石，司法，应该勇于担当、大有所为才是。

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