年终关账注意事项之五：跨年预收的租金如何处理？

2019年12月1日甲房地产公司与乙公司签订办公楼出租协议，协议约定，租赁期1年，即2019年12月1日——2020年11月30日，总计租金120万元（不含税），乙公司应在协议签订当日一次性提前支付全年租金。合同签订当日，乙公司如约支付了全额租金。那么，甲公司对一次性收取的跨年租金的税金该如何处理？

01

增值税：在预收的当月确认收入

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为: ……(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

房地产公司预收的120万元租金收入应在2019年12月份确认收入，计算增值税销项税额。

02

企业所得税：可选择分期均匀计入相关年度

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条“关于租金收入确认问题”规定：

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

根据该项规定，对于提前一次性收取的租金，出租人在所得税前可以选择一次性确认收入或者分期确认收入。但是选择分期确认收入必须符合三个前提条件：

1.属于预收租金，即租金提前支付；

2.租赁期限跨年度；

3.租金须一次性支付。

在本案例同时满足上述条件，出租人甲公司既可以选择按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，也可以选择对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。

03

房产税：分期缴纳

 

 根据《房产税暂行条例》第七条的规定，房产税按年征收，分期缴纳。由省、自治区、直辖市人民政府固定纳税期限。

因此，房产税是按年征收的，分期缴纳，一次性收取多年租金的，不用一次性缴纳房产税。

甲公司根据税务机关核定的期限按照当期租金收入申报缴纳房产税。

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