【附解读】安徽省土地增值税清算办法（2018年第21号）

 导读：

继山东新出台土地增值税清算办法后，近日，青岛市税务局在官网发布了《青岛市土地增值税清算管理办法》。

现将安徽省正在执行的《安徽省土地增值税清算管理办法》分享给大家，方便比较学习。

国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告

国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号

为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求, 国家税务总局安徽省税务局对《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2017年第6号发布）进行了修改，现公告如下。

一、删除《安徽省土地增值税清算管理办法》的第七条第一项和第十项规定。二、将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第十七条第四项单列，增加一个条款，作为第十九条。三、将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第二十条中“符合本办法第十九条规定的房地产开发项目”修改为“符合本办法第十八条规定的房地产开发项目”。四、按照《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第二项确定收入的方法和顺序，修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第三项规定。五、删除第五十五条“《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖税务函〔2012〕583号）第二条同时废止。”的表述。六、本公告自发布之日起施行。《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2017年第6号发布）根据以上修改内容，随文重新发布。特此公告。

国家税务总局安徽省税务局

2018年12月19日

安徽省土地增值税清算管理办法

（2017年9月9日安徽省地方税务局公告2017年第6号公布，根据2018年12月19日《国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告》修改）

第一章 总则第一条为加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，制定本办法。解读：制定背景及目的（一）为加强土地增值税清算管理，国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号，以下简称《清算规程》），其中187号文规定：“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”《清算规程》第三十八条规定：“本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化”，为此，我们结合安徽省实际情况，按照税务总局要求，制定了本办法。（二）《国家税务总局<全国县级税务机关纳税服务规范》（税总发〔2014〕98号），对税务机关提高纳税服务质量、落实国家税务总局便民办税春风行动要求作出了具体规定，通过制定办法，简化了土地增值税清算时纳税人报送资料要求，优化了清算申报和清算审核流程。同时，在制定办法时，广泛听取了纳税人、基层地税机关以及社会各界的意见和建议，在分期项目、清算条件的确认等涉及纳税人利益的税务问题处理上，规定了具体的措施和流程，充分保障了纳税人的合法权益。（三）土地增值税清算申报、清算审核工作时间跨度长，流程比较复杂，征纳双方互动频繁，通过制定办法，细化了清算申报、清算审核流程，进一步明确了征纳双方的职责，既规范了地税机关的税收执法，又促进了纳税遵从度的提高。 第二条本办法适用于安徽省范围内房地产开发项目土地增值税清算工作。 第三条本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。 第四条纳税人应当根据税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，办理项目报告、报送土地增值税涉税资料、开展房地产开发项目土地增值税清算。 第五条纳税人对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。解读：第三条、第四条、第五条，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《清算规程》第三条的规定，明确了土地增值税清算中纳税人应承担的责任：纳税人应当对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。 第六条税务机关应当按照税收法律、法规、规章、规范性文件以及本办法的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理并及时、足额组织税款入库。解读：依据187号文、《清算规程》、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等的规定，强调地税机关在清算中的职责是：进行项目管理、提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后转让房地产管理和组织税款入库。 第二章 项目管理第七条纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料：（一）取得土地使用权所签订的合同、协议；（二）国有土地使用权证；（三）建设用地规划许可证；（四）建设工程规划许可证；（五）建筑工程施工许可证；（六）建设施工合同；（七）预（销）售许可证；（八）竣工验收备案表。解读：结合《清算规程》第六条规定的地税机关项目管理内容，对纳税人报送资料作出具体规定。删除2017《安徽省土地增值税清算管理办法》的第七条第一项和第十项规定。（一）发展改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；（十）地税机关要求报送的其他资料。废止了《安徽省土地增值税清算管理办法》第七条第一项和第十项规定，不再要求纳税人报送相关资料。 第八条纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后，根据税务机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报，向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。解读：依据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）第一条的规定，将纳税人土地增值税项目申报作为纳税申报的重要内容，要求纳税人按规定填报。 第九条纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用；分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。解读：依据《清算规程》第九条的规定，要求纳税人按照规定开展会计核算，合理归集有关收入、成本、费用。 第十条本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。解读：187号文规定：“房地产开发项目是指国家有关部门审批的项目。对于分期开发的项目，以分期开发项目作为房地产开发项目进行清算”。该文对“国家有关部门”、“分期开发项目”等未做进一步解释，但明确“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”。为此，我们结合安徽省实际情况通过上述4个条款对有关问题予以明确。（原第十条、第十一条、第十二条、第十六条）一是在“国家有关部门”的确认方面，参照《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十条、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]第20号），确认国家有关部门是指发展改革部门。考虑到各市、县、区以及各开发区在机构设置上可能不一致，办法中所提到的发展改革部门包括各地发改委、履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。二是在分期开发项目的确认方面，分期开发是纳税人根据自身经营发展情况自行确认将房地产开发项目分期分批开发、建设，在其开发过程中，纳税人根据《安徽省城乡规划条例》第三十条的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当持使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，其申办的《建设工程规划许可证》既是房地产开发中不可缺少的许可证照，也是确认其分期开发项目的证明资料，2012年省地税局据此出台《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖地税函〔2012〕583号），以《建设工程规划许可证》确认的项目作为土地增值税清算项目。但是考虑到部分地方规划部门在办理《建设工程规划许可证》时，一栋楼办理一个《建设工程规划许可证》，严格按照《建设工程规划许可证》确认分期项目与实际脱节，且增加了纳税人的税收负担和税务机关审核难度，经过大量走访、调研，根据房地产分期开发的共同特征，确定了“由主管地税机关依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼情况等，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目”的处理办法。三是在对主管地税机关的认定时限作出规定。 第十一条房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。解读：对应当确认为同一分期项目的情形进行了列举，其中第一款：“取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的”，是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程或主体结构工程由一个《建筑工程施工许可证》组织施工。第二款：“取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的”，是指该多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目的地基和基础工程、主体结构工程由多个《建筑工程施工许可证》组织施工，但在该多个《建筑工程施工许可证》确认的施工项目开工时，前述多个《建设工程规划许可证》所确定的工程项目尚未预售。 第十二条纳税人分期开发项目确认后，因有关事项发生变化，确需变更分期开发项目的，应于有关事项发生变化之日起15日内向主管税务机关报告，并报送有关证明材料，主管税务机关应于接到报告之日起15日内调查核实，并通过集体审议的方式确认是否变更分期开发项目。主管税务机关应对纳税人分期开发项目实施跟踪管理，发现纳税人未按照确定的分期开发项目开发的，或发现确因有关事项导致分期开发项目的分期发生变化的，应及时开展调查核实，并经集体审议确认是否变更分期开发项目。变更分期开发项目的，主管税务机关应于集体审议结果确定之日起7日内书面告知纳税人。解读：对分期项目的日常管理和变更作出规定。 第十三条主管税务机关应当加强房地产开发项目管理，安排专人或专岗，从纳税人取得立项（备案）文件开始，按项目分别建立档案、设置台账，台账主要内容包括：纳税人项目立项、项目分期、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、项目中用于出租或自用的房产信息等，台账所列事项应按月采集、更新，确保项目管理与纳税人项目开发同步。 第十四条主管税务机关对房地产开发项目的管理应保持连续性，不得因房地产开发项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断。 第十五条主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。解读：第十三条、第十四条、第十五条，依据《清算规程》的规定，细化房地产项目管理的具体要求，要求主管地税机关加强项目管理，保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。 第十六条纳税人对主管税务机关确认的分期开发项目有异议的，可请求主管税务机关复核。解读：重点强调对纳税人权益的保护。 第三章清算申报与受理第十七条纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售（含视同销售）的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的； 第十八条符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。解读：第十七条、第十八条，依据《清算规程》第九条、第十条的规定，明确应当进行土地增值税清算的四种情形以及可以清算的两种情形。此外，对纳税人分期开发房地产的，条款中的“房地产开发项目”均指“分期开发项目”。 第十九条纳税人申请注销税务登记，但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。解读：将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第十七条第四项单列，增加一个条款，作为第十九条。按照规定，房地产开发企业的申请注销登记，但其房地产开发项目未办理土地增值税清算手续，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。根据工作流程，办理土地增值税清算应在办理注销税务登记前进行，故将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第十七条第四项单列出来，作为第十九条。 第二十条本办法第十八条所称竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）房地产开发项目已开始交付购买方；（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。解读：将《安徽省土地增值税清算管理办法》的第二十条中“符合本办法第十九条规定的房地产开发项目”修改为“符合本办法第十八条规定的房地产开发项目”。187号文、《清算规程》都提到了“竣工”的概念，但未具体明确，本办法参照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条的规定，确认了竣工的概念。 第二十一条符合本办法第十七条规定的房地产开发项目，纳税人应当在清算条件满足之日起90日内向主管税务机关办理清算申报。符合本办法第十八条规定的房地产开发项目，且主管税务机关已下发《税务事项通知书》通知清算的，应当在收到通知书之日起90日内，向主管税务机关办理清算申报。解读：依据《清算规程》第十一条的规定，明确了纳税人的清算申报期限。 第二十二条对于符合本办法第十八条规定的房地产开发项目，主管税务机关应集体审议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时下达《税务事项通知书》，通知纳税人清算。纳税人对主管税务机关清算通知有异议的，可请求主管税务机关复核。解读：细化可清算项目的管理，要求主管地税机关通过集体研究的方式确定是否清算。同时考虑到土地增值税清算是涉及纳税人重大利益的税收管理事项，为且保障纳税人合法权益，对主管地税机关下发的通知清算的《税务事项通知书》有异议的，纳税人可申请主管地税机关复核。 第二十三条纳税人办理清算申报，少缴税款的，应当补缴税款；多缴税款的，按照规定办理退抵税款手续。解读：依据《清算规程》第三条、《国家税务总局税款缴库退库工作规程》（国家税务总局令第31号）的规定，明确清算税款退抵税流程。 第二十四条纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难，需要延期的，应当在申报期限届满前提出书面延期申请，经主管税务机关核准，在核准的期限内办理清算申报。 第二十五条纳税人未按规定期限办理清算申报的，由主管税务机关责令限期改正；逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。解读：依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十七条、第六十二条的规定，明确纳税人清算申报时申请延期申报、未按规定期限办理清算申报的处理。 第二十六条纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。解读：依据《清算规程》第三十八条，明确清算收入和扣除项目金额的归集的截止时间。清算申报时，为确定应缴土地增值税税额，减少争议，必须确定一个时点，作为清算收入和扣除项目金额归集的截止时间。本办法将申报日作为截止时点，充分考虑了纳税人在清算可清算项目时，因各种原因未能取得支出的合法凭据的因素。纳税人在规定的期限内申报的，清算申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。纳税人在申报期内更正申报的，以更正申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难需要延期，经主管地税机关核准的，在核准的期限内办理清算申报的当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。需要注意的是，对于可清算项目来说，清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的，就清算收入的归集来说是指纳税人截止清算申报日已实现销售的房地产的全部销售收入（含视同销售收入），不包括未售部分的收入；就扣除项目金额的归集来说，是指纳税人截止清算申报日整个项目的扣除项目金额，含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集有关清算收入和扣除项目金额后，再按规定采用合理的方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配，并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税，同时对于未售部分，转为尾盘销售处理。 第二十七条纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的，涉税专业服务机构应当按规定对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明，并在鉴证报告中披露鉴定和证明的结论、法规依据、事实证据、证明过程以及其他应当说明的重大事项。主管税务机关在清算审核中，需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的，受托涉税专业服务机构应当积极配合。解读：依据187号文第六条、《国家税务总局关于发布<涉税专业服务监管办法(试行)>的公告》（国家税务总局公告2017年第13号）第五条的规定，明确纳税人委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证的原则，以及对涉税专业服务机构开展涉税鉴证相关要求。 第二十八条纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：（一）《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（四）需要清算项目记账凭证的，应提供记账凭证复印件；（五）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目，报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；（六）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。房地产开发项目中，有视同销售情形的，应予详细说明。上述资料中，主管税务机关已经取得的，不得再要求纳税人报送。解读：依据《全国税务机关纳税服务规范》（2.3版），明确纳税人清算申报的资料要求，同时为减轻纳税人负担，规定：主管地税机关已经取得的，不再要求纳税人报送。 第二十九条主管税务机关应认真核对纳税人报送的清算资料，对纳税人提交的清算资料齐全的，主管税务机关予以受理；不齐全的，应一次性告知纳税人在规定期限内补正资料。纳税人补正资料的，予以受理；未能补正的，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，可以受理。解读：依据《清算规程》第十三条、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对纳税人清算申报时地税机关受理申报、纳税人补正资料以及特殊情况有关事项的处理作出明确规定。 第四章 清算审核第三十条主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起90日内完成清算审核；确需延长审核时间的，应当经主管税务机关主要负责人批准。解读：依据《清算规程》第十五条的规定，对主管地税机关清算审核期限予以确认。同时考虑到实践中延期审核情况较多，参考《税务稽查工作规程》，对延期审核作出规定。 第三十一条清算审核包括案头审核、实地审核：案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。解读：依据《清算规程》第十六条的规定，对主管地税机关清算审核的形式与重点予以明确。 第三十二条主管税务机关开展清算审核，应当由分管领导牵头，组建清算审核小组。清算审核小组按照有关税收法规和本办法的规定开展审核工作，审核结束应当出具书面审核报告。审核报告经主管税务机关或市、县税务机关集体审议、批准后，由主管税务机关依据批准的审核报告向纳税人出具《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由，纳税人按照《土地增值税清算审核表》办理补退税款。纳税人对主管税务机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的，可以申请主管税务机关复核。解读：依据《清算规程》第三十二条、第三十八条以及《税务行政复议规则》第十四条的规定，对主管地税机关如何开展清算审核提出具体要求，细化清算审核的流程，同时为保障纳税人合法权益，明确纳税人对主管地税机关出具的《土地增值税清算审核表》以及具体的调整事项和理由有异议的，可以申请主管地税机关复核。 第三十三条主管税务机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。主管税务机关自行组织清算审核的，可以向上级税务机关请求提供政策、技术、人员支持，组建清算审核小组，开展清算审核。通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核的，应当按照《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法(试行)﹥的公告》（国家税务总局公告2017年第13号）等有关规定执行。主管税务机关清算审核小组应派员全过程参与涉税专业服务机构的案头审核和实地审核，参与审核表单的填制、审核报告的撰写，并在审核表单与审核报告上签章。主管税务机关应对相关审核表单、审核报告组织集体审议、验收；需经市、县税务机关集体审议的，由组织验收的主管税务机关向市、县税务机关汇报有关验收情况。提供服务的涉税专业服务机构，应当遵守税收法律、法规及相关税收规定，遵循涉税专业服务业务规范，严格履行合同义务，保质、保量、按时完成任务。未按规定完成合同约定服务内容或服务出现严重差错的，税务机关依规扣减部分或全部服务费，直至终止合同。涉税专业服务机构弄虚作假、出具失实报告的，或服务过程中有其他违法违规行为的，税务机关可不认可其服务报告，并将其列入购买服务黑名单，同时将有关情况通报相关部门、行业协会。解读：依据《国家税务总局关于发布﹤涉税专业服务监管办法(试行)﹥的公告》（2017年第13号）、《安徽省地方税务系统购买涉税评估鉴证服务操作规范（暂行）》（皖地税发〔2015〕100号）、《安徽省地方税务局关于进一步做好购买涉税专业服务工作的通知》（皖地税函〔2017〕202号）等，对主管地税机关通过购买涉税评估鉴证服务开展清算审核的实施方法提出了具体要求。 第三十四条纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（二）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；2.法院判决或裁定价格的开发产品；3.以公开拍卖方式转让的开发产品。解读：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条以及《清算规程》第十八条、第十九条的规定，明确了清算审核时主管地税机关审核房地产转让收入重点、视同销售收入确认方法和顺序及售价偏低无正当理由的处理，并对售价偏低但属于正当理由的情形作出一定界定。按照《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第二项确定收入的方法和顺序，修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第三项规定。《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第三项规定确定了地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入的几种情形，但与《安徽省土地增值税清算管理办法》的第三十三条第二项的规定衔接不够，故参照第三十三条第二项的规定对第三十三条第三项规定进行修改。  第三十五条土地增值税清算扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。 第三十六条扣除项目应同时符合下列要求：（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。（二）经济业务应当是真实发生的。（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。（六）在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。解读：明确土地增值税清算扣除项目必须同时符合的七项原则性要求。其中，第一款规定是对纳税人扣除项目提出了合法性要求，第二、第三、第四、第五、第六款规定依据《清算规程》第二十一条第二、第三、第四、第五、第六款规定制定，第七款规定依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一、第二、第三款规定制定。在执行本条第七款规定时，对质量保证金应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第二条的规定执行。 第三十七条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。解读：依据《清算规程》第二十一条第一款规定制定本条，并对合法有效凭证作了具体解释。其中，本条第一款规定依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条制定，第二、第三款规定参考了原《营业税暂行条例实施细则》第十九条的规定，第四款规定依据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第八条的规定制定。 第三十八条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。解读：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条、第七条第一款规定制定。在土地出让、转让中，土地的出让、转让方，依照合同将土地出让或转让给受让方，并依照合同从受让方取得转让房地产的全部价款及有关的经济收益；土地的受让方，依照合同受让土地，并将各种形式经济利益按照合同的要求支付给出让方或转让方。因此土地的出让、转让和受让以及相关经济利益的流入、流出均应从尊重合同当事人真实意思表达。基于这一基本原则，本条明确“依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除”。 第三十九条拆迁补偿费按以下方法确认：（一）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。解读：依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定制定本条，对拆迁补偿费予以明确。 第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。解读：依据187号文第四条第三款规定制定本条，并依据《安徽省物业管理条例》和我省实际情况对“建成后产权属于全体业主”的情形制定了具体的判断标准。财税评论Lawping注：公共设施产权属全体业主所有、无偿移交政府等在实务中如何把握？ 第四十一条纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。解读：依据《关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第十条制定。由于营改增的变化，对销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，在计算房地产销售收入时：对于征收营业税的收入或者适用简易计税方式征收增值税的收入，以总的销售收入扣减购置家用电器、家具等的含税价作为房地产销售收入。对于适用一般计税方法征收增值税的收入，以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等购置价（不含进项税）作为房地产销售收入；如购置家用电器、家具等的进项税未在销项税额中计算抵扣，则以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等含税价作为房地产销售收入。 第四十二条纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。解读：执行本条时，需要注意：在房地产开发项目以外单独建造样板房、售楼部的，或者在房地产开发项目内建造临时建筑作为样板房、售楼部之后又拆除的，其建造成本费用均属于销售费用，依据《清算规程》）第二十一条第三款规定，不得计入开发成本。对房地产开发项目内的建筑装修后作为样板房、售楼部的，在销售前拆除了装修，其装修费用同样属于销售费用，不得计入开发成本。 第四十三条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。解读：依据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款制定本条，对扣除项目涉及的增值税进项税额予以明确。 第四十四条政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的，返还的部分不得计入扣除项目金额。解读：依据《关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第九条的规定制定，对政府或有关部门直接向房地产开发企业的收费如何处理予以明确。 第四十五条财务费用中的利息支出按以下方法处理：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一、第二款所述两种办法。纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的，其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。本办法所称金融机构，是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。本办法所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。解读：本条款集合了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条、《清算规程》第二十一条、第二十七的规定，对财务费用中的利息支出的处理方法予以明确。 第四十六条纳税人与关联方之间发生的转让房地产、购入有形产品、无形资产和有偿服务等事项，应按照公允价值和营业常规进行业务往来。解读：本条款集合了《税收征管法》第三十六条、《清算规程》第二十九条的规定，明确关联交易的处理。 第四十七条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。解读：本条款依据《清算规程》第三十四条、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，对核定征收事项予以明确。 第四十八条主管税务机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的，应当终止清算审核，并按规定程序移交稽查部门处理。主管税务机关在对纳税人房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，并将清算审核事项移交稽查部门一并处理。主管税务机关终止清算审核的，应当于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。解读：本条款依据国家税务总局《税务稽查案源管理办法（试行）》（税总发〔2016〕71号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第三条规定，明确了主管地税机关在清算审核时，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的应移送稽查处理，同时考虑到为节约国家税收管理资源，对移送稽查的案件，主管地税机关终止清算审核，并于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。 第四十九条土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（以下简称清算后转让的），纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总建筑面积解读：依据187号文第八条制定本条款，并对尾盘销售土地增值税申报期限进行了明确。 第五十条对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。解读：对于以自用、出租等形式使用超过1年的房地产，不论企业财务上如何处理，不论是在清算前销售还是属于尾盘销售，在转让时均应依据《安徽省地方税务局关于明确房产税土地增值税等税种若干政策问题的通知》（皖地税政三字〔1997〕277号）第七条的规定，按销售旧房处理。 第五章其他第五十一条纳税人办理清算申报后，主管税务机关通过清算审核补缴的税款，应当自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。税务机关延长审核时间的，延长审核期间不加收滞纳金。解读：依据办法第四条、《税收征管法实施细则》第七十五条的规定，对地税机关通过清算审核检查补缴的税款，自本办法第二十条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。同时，考虑到主管税务机关有延期审核的情形，对主管税务机关延期审核的，延期审核期间不加收滞纳金。 第五十二条因下列原因，纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还多缴的税款，主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。（一）清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的；（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的；（三）清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的；（四）其他合法合理原因。解读：考虑到实践中，应支付但未实际支付的款项清算后实际支付的、应取得但未取得合法有效凭证的清算后又取得的、清算时尚未完工的公共配套设施清算后确实建造的等情形客观上的确存在，而这些事项清算时未能计入扣除项目，导致纳税人多缴税款，为维护纳税人合法权益，依据《税收征管法》第五十一条制定本条款。 第五十三条纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。解读：本条款集合了《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第十三条、《安徽省地税局关于土地增值税有关问题的批复》（皖地税函〔2012〕583号）第一条的规定，对纳税人普通标准住宅是否应分开计算增值额、增值率专门作出规定。 第六章 附则第五十四条纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。 第五十五条本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）处理。 第五十六条本办法自公布之日起30日后施行。本办法实施时，尚未清算的项目适用本办法。解读：2017年9月9日公布删除第五十五条“《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖税务函〔2012〕583号）第二条同时废止。”的表述。《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖税务函[2012]583号）非税收规范性文件，因此删除了公告中第五十五条“《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖税务函[2012]583号）第二条同时废止。”的表述。


来源：财税评论

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