各地关于土地增值税二次清算的规定

经常有税友咨询“土增清算后，再取得的成本票据，可以再次进行土地增值税的清算吗？”这就涉及到了土地增值税的“二次清算”。

（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

 以上公式明确了清算时未转让，清算后销售转让的房地产如何计算扣除项目的问题，但仍有2个问题未给予明确：一是清算后取得发票的开发成本，能否扣除？如何扣除？是在清算时未售面积之间扣除？还是在清算项目总可售面积之间扣除？二是如果整个项目销售完毕，能否进行总体清算？

对于以上问题，国家并未发文补充，但各地方规定可以进行借鉴：

01

湖北的规定

第二十五条纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。

第九条“关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题”规定：

纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。

02

山东的规定

《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号

第二十五条 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。

第三十四条主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：

（一）已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；

（二）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；

（三）主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。

开发企业有下列情形之一的，可在自收到前款所述的《税务事项通知书》后三年内向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，调整清算申报审查结论：

（一）清算申报审核完毕的开发项目又发生成本、费用的；

（二）取得清算申报时尚未取得的扣除项目相关凭证的。

关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地方税务局公告2016年第1号）

第六十五条规定：

房地产开发企业有下列情形之一的，可在自收到清算结论后三年内向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，调整清算申报审查结论：

（1）清算申报审核完毕的开发项目又发生成本、费用的；

（2）取得清算申报时尚未取得的扣除项目相关凭证的。

三、企业改制重组后再转让房地产申报缴纳土地增值税时，所扣除的“取得土地使用权所支付的金额”部分，应参照《通知》第六条规定执行。同时，《通知》第六条规定适用于在改制重组中“暂不征土地增值税”的企业，但不包括在改制重组中已按照规定缴纳了土地增值税的企业。

03

北京的规定

五、纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。

04

重庆的规定

清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目（简称未定成本项目），清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，公式如下：

单位建筑面积成本费用额=｛清算认定（或上期累计）“单位建筑面积成本费用额” +本期“后续成本额”｝÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积 本期转让房产有关税金及附加

纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。

05

南昌的规定

第四十一条 纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管地税机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。

06

辽宁的规定

一、关于土地增值税清算问题

（五）在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理：

在土地增值税清算期间，纳税人于主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前取得的转让房地产收入，仍应按规定预缴土地增值税。

主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人取得的转让房地产收入，按照国税发[2006]187号文件第八条规定，于每月终了后10日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。

主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：

1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；

2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；

3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。

第二十二条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

07

广西的规定

对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

08

河北的规定

《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》

第七条答问：

已竣工项目，但未最终决算，未支付的工程价款，以后取得发票，还允许扣除吗？是否可以在取得合法凭证后进行补充清算？

在土地增值税清算中，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的情形，在清算完成后三年内取得合法有效票据的，企业可申请对该项目重新清算。

09

山西的规定

第八条纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。

10

黑龙江的规定

十二、关于清算后再转让房地产处理问题

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。其中对于以查账方式进行清算的项目，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(剔除与转让房地产有关的税金)乘以销售或转让面积，加上本次转让时与转让房地产有关的税金计算;对于以核定征收方式进行清算的项目，按再次转让房地产所取得的收入，乘以该项目清算审核时确定的核定征收率计算

11

四川的规定

四、关于按照核定征收率清算后剩余房地产再转让的处理

采取核定征收率方式已完成了清算的房地产开发项目，其剩余房地产再转让，按照转让时主管税务机关确定的征收率征收土地增值税。

12

湖南的规定

第六章 清算后再转让房地产的处理

第三十六条土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或者有偿转让的（以下简称清算后再转让），纳税人应当按照规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按照清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或者转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按照清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。

第三十七条纳税人清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他类型商品房，分别计算收入。

第三十八条纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签定的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同约定的付款日的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在签订合同时，可以按照合同约定的销售额计算增值额、增值率和应纳土地增值税，再根据各期收入占销售额的比重分期申报缴纳土地增值税。

第四节后续管理

第三十四条对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，各单位应督促纳税人按规定及时进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

13

贵州的规定

第七章清算后再转让房地产的处理

第五十九条土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，房地产开发企业应当按月区分“普通住宅”和“其他类型房地产”按下列方法分别计算并申报缴纳土地增值税：

扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×再转让房地产面积

单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目总金额-清算时已扣除的与转让房地产有关的税金及附加)÷清算的总建筑面积

增值额=再转让房地产收入-扣除项目金额-与再转让房地产有关的税金及附加

增值率=增值额÷扣除项目金额

再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数

再转让房地产应纳土地增值税税额=增值额×新适用税率-扣除项目金额×新速算扣除系数

上述“单位建筑面积成本费用”是指清算时已售建筑面积和允许扣除的不可售建筑面积之和的单位成本费用；“清算的总建筑面积”是指清算时已售建筑面积和允许扣除成本费用的不可售建筑面积之和。

14

吉林的规定

第二十六条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，不再实行预征管理。纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

15

宁夏的规定

（三）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

来源：土地增值税金穗源