文 | 大叔

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最近，很多住在三四线城市的朋友都处于焦虑之中，因为当地房价就像腰腹上的肉，日渐看涨。

尤其是手上多少有些余钱，炒股呢，又被套，想买一线城市的房子呢，又限购。买还是不买？犹豫间，身边的朋友已经下手了。不下手吧！看着房价天天上涨，感觉银行那点存款贬值得更快。想下手吧，觉得早几个月还只有现在的一半价，又不甘心买！只好心里暗骂：靠，凭什么我们这些十八线的小县城卖到七八千甚至上万！

事实上，三四线城市的房价从17年开始，在一二线城市暴涨的带动下，绝大多数都大幅的飞涨起来。根据网上公布的3月份全国房地产成交数据来看，国内房价突破10000元的城市已经超过60个，而其中有20个城市属于三四线城市。

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那么本轮上涨最主要的原因是什么呢？

主要是棚户区改造！

所谓的棚户区，就是指城市里面那些老旧的平房区、或者70/80年代修建的两三层的旧楼区。棚户改造，就是把这些老旧区给成片的拆掉，然后在原地重新规划修建公寓。

以前拆迁改造旧城区，一般都是直接按照家庭人数和住房面积，直接补贴安置房，现在是直接补贴钱，至于你买不买房，买多大面积，你自己决定。

也有部分地方，做得够绝，不给钱，直接发“房票”。什么是房票？比如你的老房子评估值30万，然后给你一张30万的房票，但是此票仅限于购房使用。据媒体报道，这种事在安徽和山东遍地都是。

棚户改造区的人们，其实早几年就一直听闻或者期盼拆迁补偿，因此，其中有购房实力的人，实际上是压抑了购买力。而实施改造之后，拿到了钱或者房票，而他们确实也需要房子，所以购房需求被释放了，自然会杀入房产市场。购买需求的短期爆增，房价自然就闻风而涨！

国人普遍有从众心理，早先不涨价或者缓慢涨价的时候，很多不缺住房或者准备换房的人还持币观望。而一旦房价开始由3000飙升到4000，5000的时候，他们也迫不及待的下手了，所谓买涨不买跌嘛！这自然进一步推动了需求的增长，房价就一路上扬到9000,10000了。

是啊，买房兴邦嘛！

按照公开数据统计，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。平均每户补偿到50万元，而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，一个三四线城市房地产市场的钱就达到130亿。房价怎么可能不飙上去呢？

当然，这一出棚改的戏，是中央政府指导（出台文件），央行放水（3万亿），地方政府具体执行。

除了棚户区改造，其余三四线城市，比如丹东房价的暴涨，主要得益于炒房团对半岛局势的乐观预估，这个不多谈，这不是投资，而是TM赌博。而海南部分地方的房价暴涨，缘于自由贸易港政策的预期利好。

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众所周知，中国的房地产市场，并不是完全的市场机制，也就是说价格的涨跌并不完全受供需决定。

三四线城市的房子究竟买不买，手上多余的究竟是持有待涨或是尽快脱手？我们先来看几个分析。

1、年轻人都到哪里去了？

去年开始一直延续到今年的大城市抢人大战，依然如火如荼。5月17日周四中午，天津官方媒体称，从16日12:30到17日8:30之间，有30万人登陆并下载了“天津公安”APP办理落户申请。

3月22日，西安公安局突然宣布惊人计划：在校大学生，仅凭学生证、身份证就能在西安落户。“新政”实施头一天，紧急落户的人数就达到创纪录的8050人。西安在2018年前3个月抢入21万人，逼近2017年全年抢入25.7万人的战果。

2017年初，武汉市委书记履任伊始，就提出了“要在5年之内留下100万大学生”的计划，2017年，武汉落户大学生暴增30万，是2016年的3倍。

成都推出“蓉漂计划”、济南拿出“人才新政30条”、长沙发布了“人才新政22条”、重庆也提出“黄金10条”

南京说：40岁以内的本科生及以上学历可以直接落户南京；

杭州说：硕士及以上学历的，可以先落户再就业。

在这场硝烟弥漫的抢人大战中，大城市凭借得天独厚的优势，拔得头筹。因为，这些年轻人就是房子！就是钱！！得年轻人者得天下！

当然，不管它抢还是不抢，未来的一线和准一线城市将越来越大！

为什么呢？ 

城市发展的马太效应：中国的城市已经在快速的分层，一些大城市会越来越大，一些小城市会越来越小，这不但是中国的趋势，也是发达国家的现实。

人口分布的二八定律：从发达国家的数据来看，未来大致80%的人口集中在地理位置好，交通便利，气候适宜，科技、金融、文化、教育...发达的大型城市圈，20%的人口居住在其他地区。而在西北、西南等自然环境恶劣的地方，将来千里无人烟的景象可能会再次出现。

这也意味着，中小城市原本不多的优秀人才，除了进入体制内，其余的会源源不断的离开中小城市，进入到大城市。因为大城市不但拥有更多的资源和信息、更多的发展机会，更重要的是有小城市所欠缺的“相对公平的竞争环境”。

2、土地的供给和价格

决定房价的核心要素之一就是土地的供给量和价格，理论上讲，三四线城市的土地供给量几乎是无限的。很多县城都搞有所谓开发区，大家可以看到，划出几平方公里的土地用于开发，其实对政府来说并不是难事。

3、政策的不可预见性

目前在一二线城市，受制于政策调控，一是土地供给减少，二是购买限制，三是银行贷款限制，四是价格管控，已经出现新房一号难求的局面，但是价格却和二手房倒挂，也就是说新房开盘价还比周围的二手房价格低。有的摇到一个买房的号转手就能赚到上百万。

因此，政策对房价的作用是显而易见的，而到三四线城市，可能一个很小的政策变化，就足以影响整个市场的价格走势，当然不可能是走高的影响。

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其实聊完以上几个内容，我相信大家都已经明白了，三四线城市的房价正随着棚户区改造的逐步完成而进入顶部，一旦改造完成，价格再上涨的可能性为零。如果在这个时候，头脑冲动去买投资性的住房，恭喜，终于为国接盘了！

伴随三四线城市的人口老龄化、低端制造业、低端农业的没落，以及年轻人的大量流失，城市的衰落是必然的。不是危言耸听，那个时候的房价，就不是下滑了，而是暴跌！

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法律顾问：四川英冠律师事务所 巫江律师

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