房地产企业成本分摊系列（四）直接成本法

原创 2017-09-07 王皓鹏 金穗源商学院

今天，我们分享直接成本法，相比其他成本分摊法，直接成本发相对比较简单，容易理解。

什么是直接成本法？

沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释：
直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。

比如商住一体的建筑主体中：

1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；

2、商城使用的是扶梯（电梯的一种）和直通商业部分的直梯（电梯的一种），住宅使用的是直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开，因此，分别归属电梯成本；

3、地下车位部分内墙分刷防水漆，地上商业毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本；

4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款1000万元，年利率10%。由此产生的利息直接归属该项目，不用采取其他成本分摊方法。

不再一一列举……
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