【关注】一项土地转让业务，两份合同，两个售价，看法院如何判定？

2017-09-20 金穗源商学院

案情概览：

2010年1月11日，厚发公司与嘉豪公司签订《土地转让合同》一份，双方约定转让价格为720万元，原土地产权所有人嘉豪公司负责提供该宗土地使用权现有的一切相关文件，厚发公司负责办理土地过户相关手续和缴纳一切税费（包含嘉豪公司应负担的相关税费）以及相关费用。

2010年1月28日，双方又就上述土地转让签订《土地使用权转让协议》一份，约定“转让价格为178万元；土地使用权过户中所涉及到的一切税费均由厚发公司承担”。

合同签订后，厚发公司向嘉豪公司支付土地款720万元。至2010年9月17日嘉豪公司分两次共计缴纳税款916200元，2010年9月10日，厚发公司向嘉豪公司支付239695元，嘉豪公司出具收条一份，注明“代收税款（预交）239695元整”。嘉豪公司向厚发公司催要余下代垫税款，厚发公司未付，遂引起纠纷，形成诉讼。诉讼期间，厚发公司以转让方是纳税义务人为由，辩称剩余税款应由嘉豪公司承担。

一审、二审均判定《土地转让协议》是无效合同，嘉豪公司为纳税义务人，但厚发公司应向嘉豪公司偿付676505元及因逾期付款产生的利息。

评论：

一、嘉豪公司与厚发公司就同一宗土地先后签订了一份《土地转让合同》（转让价格720万）、一份《土地使用权转让协议》（转让价格178万），两公司实际履行价为720万，很明显《土地转让协议》是为了躲避税收，逃不掉“逃税”的事实，此协议也被判无效。

二、合同约定厚发公司负责一切相关税费，厚发公司先按178万元交易额申报纳税，而后嘉豪公司补缴了按720万交易额的应纳税款，但是厚发公司不愿偿还嘉豪公司补缴的税款。从这一点应该可以看出，当初签订《土地使用权转让协议》大部分是厚发公司的主意，毕竟交税的是自己，也许是嘉豪轻信了厚发，反正合同约定对方缴税。没想到嘉豪自己补缴了税款，厚发却并不愿意偿还，那时，嘉豪一定很是心痛。这么一出剧下来，二者也应该“即是相逢亦不识，从此天涯是路人”了吧。

黄冈市嘉豪房地产开发有限公司与湖北厚发置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院民事判决书（2015）鄂黄冈中民一终字第00063号

上诉人（原审被告）湖北厚发置业有限公司。

法定代表人陈汉明，该公司总经理。

委托代理人罗翔林，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托代理人吴琼，湖北多能律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被上诉人（原审原告）黄冈市嘉豪房地产开发有限公司。

法定代表人朱元成，该公司董事长。

委托代理人夏秋银，该公司职工，代理权限为特别授权。

委托代理人舒勤，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。

上诉人湖北厚发置业有限公司（以下简称厚发公司）为与被上诉人黄冈市嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服黄冈市黄州区人民法院（2014）鄂黄州民初字第01087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成由审判员林俊担任审判长，审判员廖刚、宋顺国参加的合议庭，并于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人厚发公司的委托代理人吴琼、罗翔林，被上诉人嘉豪公司的委托代理人夏秋银、舒勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2010年1月11日，厚发公司与嘉豪公司签订《土地转让合同》一份，双方约定“嘉豪公司将位于黄冈市黄州区宝塔路60号，宗地编号001901829的土地转让给厚发公司，转让价格为720万元，嘉豪公司负责提供该宗土地使用权现有的一切相关文件，厚发公司负责办理土地过户相关手续和缴纳一切税费（含嘉豪公司方税费）以及相关费用”。2010年1月28日，双方又就上述土地转让签订《土地使用权转让协议》一份，约定“转让价格为178万元；土地使用权过户中所涉及到的一切税费均由厚发公司承担”。该份合同在土地行政管理部门备案。合同签订后，厚发公司向嘉豪公司支付土地款720万元。嘉豪公司于2010年6月12日缴纳税款226505元，2010年9月10日，厚发公司向嘉豪公司支付239695元，嘉豪公司出具收条一份，注明“代收税款（预交）239695元整”。2010年9月17日嘉豪公司又缴纳税款689695元，两次共计缴纳税款合计916200元。嘉豪公司向厚发公司催要余下代垫税款，厚发公司未付，遂引起纠纷，形成诉讼。

原审认为，嘉豪公司与厚发公司就位于黄冈市黄州区宝塔路60号的土地转让签订了《土地转让合同》和《土地使用权转让协议》，双方实际按《土地转让合同》约定的转让款720万元履行。《土地使用权转让协议》虽在土地行政管理部门备案，但合同中约定的土地转让价款178万元低于实际履行的转让价款，该合同目的明显是为逃避税款，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。《土地转让合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方应按该合同约定全面履行义务。双方约定由厚发公司负责办理土地过户手续和缴纳一切税费（含嘉豪公司税费）以及相关费用，土地转让税费已由嘉豪公司缴纳，且厚发公司已向嘉豪公司支付部分垫付的税款，双方约定的真实意思应为由厚发公司承担土地转让的税费，厚发公司辩称仅应承担178万元转让款的税费的理由不予支持。故嘉豪公司为转让土地已缴纳的税款916200元，应由厚发公司偿还给嘉豪公司，已支付的239695元予以扣减，还应偿还676505元，并应支付因逾期付款产生的利息。

遂判决：一、由厚发公司在判决生效之日起十日向嘉豪公司偿付676505元及利息（以676505元为本金，自2010年9月17日起按同期银行贷款利率计算至2014年7月17日止）；二、驳回嘉豪公司的其他诉讼请求。

上诉人厚发公司不服原审法院上述判决，上诉提出：双方签订《土地转让合同》后，又签订一份《土地使用权转让协议》，并报土地行政主管部门备案，很显然后一份合同是对前一合同的变更，双方应按《土地使用权转让协议》的相关约定来规范各自的权利、义务。《土地转让合同》约定的成交价格高，但涉及税费问题只是约定由厚发公司办理缴纳手续，并未具体约定由谁承担或负担的问题，而《土地使用权转让协议》约定的成交价格低，双方才具体约定对178万元成交土地转让税费由厚发公司承担。并且按我国税法相关规定，转让方是纳税义务人，《土地转让合同》约定由厚发公司负责办理、缴纳一切税费（含嘉豪公司的税费），并不意味着厚发公司可以取代嘉豪公司纳税人地位来承担义务，双方约定厚发公司办理缴纳手续，但相关税收依法最终应由纳税义务人即嘉豪公司承担。因此，上诉人只能承担《土地使用权转让协议》178万元成交土地价款的税费，而对于720万元土地转让价涉及的税费由于没有具体约定承担人，应当依照税法的规定来确定纳税人。综上，基于双方签订的《土地使用权转让协议》，双方已按协议约定办理了土地过户手续，给付了对价，并支付了协议约定的由上诉人承担的一切税费，双方权利、义务已履行完毕。被上诉人由于税务稽查或者其他方式的补税行为不应转嫁给上诉人，请求二审依法改判或发回重审。被上诉人嘉豪公司未在法定答辩期内递交答辩状，庭审时辩称：签订《土地转让合同》是双方真实意思表示，该合同中对土地转让税费的负担有明确的约定。2010年1月28日《土地使用权转让协议》是虚假合同，双方实际是按《土地转让合同》履行的。双方关于税费的承担约定并不违反国家法律强制性规定，应为合法有效的约定，原审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人均未提交新的证据。

本院认为，根据我国税法的相关规定，转让国有土地使用权并取得收入的个人或单位为纳税义务人。嘉豪公司转让土地使用权，并收取厚发公司支付的对价，嘉豪公司为法定的纳税义务人。厚发公司为办理土地使用权过户提交土地行政管理部门备案的《土地使用权转让协议》约定的交易价为178万元，与双方签订的《土地转让合同》约定并实际履行的交易价720万元不符，根据已查明嘉豪公司与厚发公司签订两份合同交易同一地块，先按178万元交易额申报纳税，后又补缴税款的事实，可以认定双方为逃避国家税收，串通隐瞒实际交易价签订《土地使用权转让协议》的事实，损害了国家利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议无效。故上诉人提出《土地使用权转让协议》是对《土地转让合同》变更的理由不能成立，本院不予支持。嘉豪公司与厚发公司签订的《土地转让合同》是双方真实意思表示，内容形式合法，并不违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，双方应按合同约定履行义务。嘉豪公司与厚发公司在《土地转让合同》中约定“厚发公司负责办理土地过户手续和缴纳一切税费（含嘉豪公司税费）”，即由厚发公司缴纳土地转让交易一切税费的意思表示明确，上诉人提出应理解为双方仅约定由厚发公司“办理缴纳手续”而不承担税费，与合同约定及嘉豪公司第一次缴纳税费后厚发公司支付嘉豪公司税款的事实不符，该项上诉理由不成立。虽然我国税收征管方面的法律、法规禁止纳税义务人将必须由其承担的申报纳税、开具发票等义务以协议或其他方式转移给其他任何个人和单位，但并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人承担税款。我国税法对纳税义务人的确定，属管理性规范，而非效力性规范。故双方约定由厚发公司负担税费并不违反法律、法规强制性规定，该约定合法有效，具有约束力。嘉豪公司缴纳土地交易税后，厚发公司已按约定向嘉豪公司支付部分税款，对嘉豪公司按双方实际交易价核定补缴的税费，亦应按双方约定由厚发公司偿还给嘉豪公司。

综上，上诉人厚发公司的上诉理由均不成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10565元，由上诉人湖北厚发置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　林　俊

审判员　廖　刚

审判员　宋顺国

二〇一五年六月十五日

书记员　董　欢

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