取得土地过程中8大扣除业务涉税风险

-------税苑微课学习总结

       土地增值税清算，一直都想抽出时间，做个完整的梳理学习，其原因想必大家都与我有同感，说白了就是因为“乱”，因为是名副其实的“争执税”。恰逢金穗源有这样的一个微课，就抱着学习的态度报名学习。周末集中听取了几节课，颇有收益，在此与大家做个阶段性分享。

1.投资方式取得的土地成本

投资方将土地投资到房地产企业，营改增后视同销售缴纳增值税，并向房地产企业开具增值税发票，房地产企业根据发票确认土地成本。

2.取得土地发生的耕地占用税

目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。

3.以地换房/以房换地的土地成本

以置换房产土地的市场公允价值，确认受让土地的成本进行税前扣除。

4.以股权收购方式取得土地的成本

以股权收购方式取得土地，可能大家会想到国税函[2000]687号文件，可能提到国税函[2009]387号文件，认为都是“借股权转让名义，行土地买卖之实”，应该缴纳土地增值税。但是，可曾仔细考虑过“土地增值税纳税义务人是谁呢”？

5.红线外支出（房地产为提升红线内楼盘品质，而发生的除外）

本就是企业在拿地过程中，承诺政府为完善社会公共配套设施，而发生在项目红线外的建设开支。所以，小编认为是可以税前扣除的。但是，截止目前总局层面没有统一政策，各地口径也不一致。

6.土地闲置费

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得税前扣除。

7.招拍挂过程中支付的佣金

招拍挂佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。也有省份规定例外，比如海南。

8.取得土地使用权所支付的契税

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件明文规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

以上是小编的学习梳理，难免有疏漏之处，有同样在税苑微课学习的朋友，可以补充修正，让大家在这个平台上都有所收获，一起进步！

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