【稽查案例】开发的房产被查封拍卖无法交付，应退回的预收款是否需要申报纳税？

案情概览

原告金宏泽公司成立于2010年3月26日，在闻喜仅开发银河都城项目。2016年9月被告闻喜县地税稽查局对原告2010年03月25日至2016年06月30日期间涉税情况进行检查，后，认定原告存在少记预收收入造成少缴税款的行为，做出处罚决定书认定原告金宏泽公司于2010年3月25日至2016年6月30日期间少缴营业税及附加、印花税、契税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税税款合计3217054.73元并处以50%的罚款1608527.55元，对其未按规定办理契税纳税申报的行为，责令限期改正，处以5000元罚款。原告对该处罚决定书不服，于2017年9月13日向本院提起行政诉讼。

原告认为：其已预收了房屋款的房屋被法院查封拍卖，因无法交付买受人，应将预收款退还给房屋买受人，所以此部分款项应从少缴的税款中扣减。代收的天然气接口费款不属于自己的收入，也应从应纳税款中扣减。

被告闻喜县地税稽查局辩称：原告主要是通过自制收据收取房款不入帐，少记预收收入造成少缴税款。对代收天然气接口费，原告提交的证据不足。原告在营业期间收取的预收款项，并未在收到款项后并未进行纳税。被告作出的行政处罚决定，证据确凿，符合法定程序，适用法律法规正确。

法院驳回原告山西金宏泽房地产开发有限公司的诉讼请求。

评论

本案中，原告认为被告应在认定少缴税款中扣减法院查封、拍卖房屋款，但是根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》第七条规定，该部分款项属于抵偿债务，应视同销售，对销售搜后入部分应缴纳相应税款。况且，在企业在营业期间取得的收入款项应在发生交易的次月就申报纳税，直至被告对原告进行稽查时也并未对此部分进行纳税申报，发生退房或者法院查封后也未向税务机关申报退回已经缴纳的税款，所以法院也支持稽查局做出的处罚决定书。

在企业经营过程中，尤其是房地产企业，对预收的收入也应进行纳税申报，如在经营期间发生退房或上述企业发生的被法院查封的情况，可向税务机关申请退回已缴纳的税款。

相关法律

《房地产开发经营企业所得税处理办法》第七条规定 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非资产性货币等行为，应视同销售。

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

山西金宏泽房地产开发有限公司诉山西省闻喜县地方税务局稽查局要求撤销税务处罚决定一审行政判决书

山西省夏县人民法院行政判决书（2017）晋0828行初51号

原告山西金宏泽房地产开发有限公司。

法定代表人周彦斌，该公司总经理。

委托代理人王涛，该公司法律顾问。

委托代理人谷盼盼，北京隆安（太原）律师事务所律师。

被告闻喜县地方税务局稽查局。

负责人杨俊辉，该局局长。

委托代理人秦爱心，山西凰凯律师事务所律师。

委托代理人刘彦秀，山西凰凯律师事务所律师。

原告山西金宏泽房地产开发有限公司（以下简称金宏泽公司）诉被告闻喜县地方税务局稽查局（以下简称闻喜县地税稽查局）要求撤销税务处罚决定纠纷一案，于2017年9月13日向本院提起行政诉讼,本院于当日立案后，于2017年9月21日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭审理了本案。原告金宏泽公司的委托代理人王涛、谷盼盼，被告闻喜县地税稽查局局长杨俊辉及其委托代理人秦爱心、刘彦秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告闻喜县地税稽查局于2017年6月29日作出闻地税稽罚[2017]X号税务行政处罚决定书（以下简称被诉处罚决定书），该处罚决定书认定原告金宏泽公司于2010年3月25日至2016年6月30日期间少缴纳营业税2111301.2元、少缴纳城市维护建设104335.07元、少缴纳教育费附加63339.04元、少缴纳地方教育附加42226.02元，少缴纳印花税22644.02元，少缴纳契税201513.47、少申报缴纳契税11466.8元，少缴纳城镇土地使用税1847.48元，少预缴土地增值税795235.73元，少缴纳企业所得税944249.96元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款及第六十二条之规定，决定对原告金宏泽公司少缴纳的营业税2111301.2元、少缴纳的城市维护建设税104335.07元，少缴纳的印花税20813.02元，少缴纳的契税34508元，少缴纳的城镇土地使用税1847.48元，少缴纳的企业所得税944249.96元，合计少缴纳的税款3217054.73元的行为处以50%的罚款1608527.55元，对其未按规定办理契税纳税申报的行为，责令限期改正，处以5000元罚款。

原告金宏泽公司诉称：原告是一家正规经营的房地产公司，一直聘用专业会计向税务局申报、纳税，自公司成立起每年5次接受被告检查，没有不良状况。2016年原告专业会计耿红梅为达个人目的，将公司的账簿、电脑、控税装置等物品隐匿后将部分账簿交给被告，向其举报原告逃税。被告根据片面帐簿于2017年6月29日作出闻地税稽处[2017]1号税务决定书，且不听取原告陈述、申辩、要求开听证会的要求，于同日又作出闻地税稽罚[2017]1号行政处罚决定书。综上，被告作出的处罚决定事实不清、无法律依据、程序违法，请求依法予以撤销并由被告承担诉讼费用。

原告提交以下证据，证据一：1.运城市中级人民法院（2013）运中商协字第2号协助执行通知书，2.查封证明，3.运城市中级人民法院评估、拍卖公告，以上证据证明因原告与运城市经济技术开发区中兴物资有限公司合同纠纷一案，运城市中级人民法院查封了原告开发的银河都城小区1号楼21套房，目前该案已经进入执行程序，运城市中级人民法院已对上述房屋组织评估、拍卖；4.房款收据，证明上述被查封、拍卖的房屋中，有17套房屋已出售并收取购房款3407002元，现因原告无法向买受人交付该部分房屋，因此应将该3407002元购房款退还给买受人，该部分购房款不属于原告销售房屋的收入，不应缴纳税款。证据二：1.闻喜县人民法院（2015）闻民保字第20号民事裁定书，2.闻喜县人民法院（2015）闻协字第20号协助执行通知书，以上证据证明因原告与支乐红民间借贷纠纷一案，闻喜县人民法院查封了原告开发的银河都城小区1号楼1单元12套门面房；3.房款收据，证明上述被查封、拍卖的房屋中，有10套房屋已出售并收取购房款1217309元，现因原告无法向买受人交付该部分房屋，因此应将该1217309元购房款退还给买受人，该部分购房款不属于原告销售房屋的收入，不应缴纳税款。证据三：1.闻喜县人民法院（2016）晋0823财保1号民事裁定书，2.闻喜县人民法院（2016）晋0823财保协字1-1号协助执行通知书，3.闻喜县人民法院查封公告，证明因原告与张军民民间借贷纠纷一案，闻喜县人民法院查封了原告开发的银河都城小区房屋及门面房共14套，4.房款收据，证明上述被查封、拍卖的房屋中，有12套房屋已出售并收取购房款2983804元，现因原告无法向买受人交付该部分房屋，因此应将该2983804元购房款退还给买受人，该部分购房款不属于原告销售房屋的收入，不应缴纳税款。证据一、二、三共同证明：原告预售的房屋中，有部分房屋被法院查封或已进入拍卖程序，原告预收的该部分房屋价款共计7608115元需要退给房屋买受人，因此该部分房款不属于原告的收入，不应缴纳营业税金及附加、印花税、企业所得税等税款。证据四：收据108张，证明原告所出售的房屋中有22套房屋被退回，涉及购房款共计5266679元，原告已将该部分购房款全部退还给买受人，但收据存根未及时销毁。该部分购房款不属于原告销售房屋的收入，不应缴纳税款。证据五：1.城镇燃气设施建设合同两份，2.发票7张，证明原告在开发银河都城小区过程中，代闻喜洁能燃气有限公司收取691300元，该部分款项属于代收款项，原告已经全部交给闻喜洁能燃气有限公司，不属于原告出售房屋的收入，不应缴纳税款。

被告闻喜县地税稽查局辩称：一、我局通过对原告公司的账簿资料检查，并经核实，查清了原告主要是通过自制收据收取房款不入帐，少记预收收入造成少缴税款的事实。我局据此事实依法作出行政处罚，事实清楚，证据确凿；二、我局在依法查处原告涉嫌少缴税款的行为过程中，严格依照税务稽查工作规程等法律规定的程序进行，对原告进行了告知，充分听取了原告的陈述和申辩。在作出处罚前，向原告送达了税务行政处罚事项告知书，明确告知了原告有提出听证申请的权利，但原告明确表示对罚款无异议不听证，原告诉状所述与事实不符，我局所作的行政处罚决定符合法定程序；三、我局依照税收征管法、税收征管法实施细则以及企业所得税法等规定，对原告少缴的税款进行计算，并进行处罚，是完全符合法律规定的。综上，我局作出的行政处罚决定，证据确凿，符合法定程序，适用法律法规正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告在举证期限内提交以下证据，第一组证据：1.运城市地方税务局稽查局税收违法案件运城税稽交[2016]3号交办函，2.案源登记表，3.税务稽查审批表，上述证据证明根据运城市地方税务局稽查局的交办函，我局对被告涉嫌少缴税款的行为进行立案查处。第二组证据：1.《税务稽查任务通知书》，2.税务稽查项目书，3.检查实施方案，4.闻地税稽检通一[2016]3号税务检查通知书，5.闻地税稽检通一[2016]3号税务检查通知书送达回证，6.出示税务检查证情况反馈卡，7.闻地税稽检通二[2016]1号税务检查通知书，8.闻地税稽检通二[2016]1号税务检查通知书送达回证，9.出示税务检查证情况反馈卡，10.闻地税稽询[2016]1号询问通知书，11.闻地税稽询[2016]1号询问通知书，12.闻地税稽询[2016]1号询问通知书送达回证，上述证据证明我局将该案移交检查部门进行查处，我局检查部门接到《税务稽查任务通知书》后，安排人员实施检查，制定了检查实施方案，确定相应的检查方法向原告及相关单位送达税务检查通知书，向证人送达询问通知书等，进行调查。第三组证据：1.孙磊捷调查笔录，2.周改平调查笔录，3.耿红梅调查笔录两份，4.胡额额调查笔录，5.李福俊调查笔录，上述证据证明我局检查人员依法对证人进行询问调查。第四组证据：1.闻地税稽税通[2016]600004号税务事项通知书（2016年12月20日），2.闻地税稽税通[2016]600004号税务事项通知书送达回证，3.原告提供的被查单位基本情况、营业执照等各种证照以及土地使用权、售房收据，4.税务稽查工作底稿，上述证据证明我局依法责令原告提供与银河都城开发项目有关的文件、证明材料和有关资料，原告向我局提交了包括营业执照等各种证照以及土地使用权、售房收据等证据，根据调查结果，检查人员依法制作了税务稽查工作底稿，记录案件事实，归集了相关证据材料。第五组证据：1.闻地税稽税通[2017]5号税务事项通知书，2.闻地税稽税通[2017]5号税务事项通知书送达回证，3.陈述申辩材料，4.税收违法问题归集计算表，上述证据证明经我局检查部门检查，发现原告有税收违法行为，然后根据检查结果，制作了税务事项通知书，向原告进行送达，原告进行了陈述申辩，检查人员听取了原告的陈述申辩，检查人员根据检查结果制作了税务稽查报告。第六组证据：1.移交清单，2.税务稽查项目书，3.税务稽查审理报告，4.税收违法案件集体审理纪要，上述证据证明我局检查部门依照规定将该案移交审理部门进行审理，审理部门依法对移交的材料逐项进行审核，出具了书面意见，我局按照规定进行了集体审理。第七组证据：1.闻地税稽罚告[2017]X号税务行政处罚事项告知书，2.闻地税稽罚告[2017]X号税务行政处罚事项告知书送达回证，3.陈述申辩材料及证据材料，4.陈述申辩笔录，5.税务稽查审批表，上述证据证明我局对拟作出的处罚决定向原告进行了告知，告知其有陈述、申辩权和听证权，原告提供材料和证据进行申辩，明确告知我单位不需要听证。我局依照规定对拟作出的处罚决定进行审批。第八组证据：1.重大税务案件审理提起书，2.文书审批表，3.重大税务案件审理案卷交接单，4.闻地税重审受字[2017]X号受理通知书，5.重大税务案件书面审理通知书，6.重大税务案件书面审理意见表六份，7.初审意见，8.重大税务案件审理审理委员会会议纪要，9.补正材料通知书，10.重大税务案件审理案卷交接单，上述证据证明因本案重大复杂，我局依照法律规定提请闻喜县地方税务局审理委员会审理，采取书面审理和会议审理相结合的方式进行审理，出具了审理意见书和补正材料通知书，将案卷移交我局。第九组证据：1.税务稽查项目书，2.税务稽查报告附拟查补、退税款汇总表，3.税务稽查审理报告，4.重大税务案件审理案卷交接单，5.重大税务案件书面审理通知书，6.重大税务案件书面审理意见表六份，7.初审意见，8.重大税务案件审理审理委员会会议纪要，9.重大税务案件审理委员会审理意见书，上述证据证明我局根据重大税务案件审理委员会的补正意见进行补正，提交重大税务案件审理委员会进行审理，重大税务案件审理委员会采取书面审理和会议审理相结合的方式进行审理，认为认定案件事实清楚证据充分确凿，执法程序合法，适用法律正确，案件定性准确，拟处理意见适当。第十组证据：1.重大税务案件审理案卷交接单，2.闻地税稽处[2017]X号税务处理决定书，3.闻地税稽处[2017]X号税务处理决定书送达回证，4.被诉处罚决定书，5.被诉处罚决定书送达回证，上述证据证明重大税务案件审理委员会将案卷移交我局，我局依法对原告做出处罚决定。第十一组证据:1.延长税收违法案件检查时限审批表六份，2.监督卡回执联，上述证据证明本案的办理期限符合法律规定，检查人员无违法行为。我局对原告的处罚事实清楚、程序合法、证据确凿，我局告知原告有听证的权利，原告明确放弃听证，提起诉讼。

提交的法律依据：1.《中华人民共和国税收征收管理法》；2.《中华人民共和国企业所得税法》；3.《中华人民共和国行政处罚法》；4.《中华人民共和国税收征收管理实施细则》；5.《中华人民共和国营业税暂行条例》；6.《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》；7.《征收教育附加的暂行规定》；8.《中华人民共和国契税暂行条例》；9.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；10.《中华人民共和国印花税暂行条例》；11.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；12.《山西省土地增值税预征收管理办法》；13.《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》；14.财综[2010]98号《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》；15.财税（2004）134号《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》；16.国税发（2009）31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》；17.《税务行政复议规则》；18.《税务稽查工作规程》；19.《重大税务案件审理办法》。

经庭审质证，原告对被告证据的质证意见为：真实性无异议，被告所提供的证据证实我公司对税务机关陈述真实，也积极配合被告查处，被告个别人员与耿红梅恶意串通，损害公司利益，耿红梅提交的明细真实性无法核实。被告证据意图说明计算有据，我方不知道被告计算的依据是什么。被告强调原告陈述申辩明确说明法院查封应纳入计算中，但是并没有，会议纪集体审理却没有签字。被告计税不清楚，适用法律法规错误，应予撤销。

告对原告证据的质证意见为：原告提交的运城市中级人民法院（2013）运中商协字第2号协助执行通知书，不有原件，真实性无法核实，在被告处罚时原告没有提交；查封情况的表是原告自己制作的，并且没有向被告提交过；对于查封公告，原告在处罚期间提交，我局已经审核；在我局稽查期间，原告向我局提交城镇燃气设施建设合同两份，发票7张，支红乐的裁定书，银河都城的退房登记表，以及票据，其余证据没有向我局提交，根据我国税收征管法的规定，纳税人依照自己营业税或者所得税，应按规定期限纳税申报，申报不符或者少缴税款就构成偷税漏税，原告提出的被法院查封的房屋以及购房户退房的收入，在原告营业期间已经收取该款项，根据法律规定就应当在发生交易的第二个月向税务机关申报，但是我局在对原告2011年至2016年进行稽查时却发现原告并没有进行相应的纳税，原告的行为已经违反了税收征管法的规定，原告的企业在经营中发生退房或者法院查封后也应当向税务机关申报退回已经缴纳的税款，直到我局稽查时原告并没有向税务机关申报，我局根据法律规定依法对其少缴税款的行为进行稽查，确定少缴税款的数额符合法律规定，原告的证据不能证明我局对其进行处罚错误，原告提交的数额不在核减范围之内。

本院对上述证据认证如下：原告的证据一、证据二、证据三反映原告的房屋查封、拍卖以及售房情况，内容真实，本院予以认定；原告的证据四是售房的交款收据，与其要待证是退房款的事实没有关联性，本院不予认定；原告的证据五，能够证实原告与闻喜洁能燃气有限公司签有设施建设合同，且于2016年12月原告开发的银河都城小区向闻喜洁能燃气有限公司支付安装费691300元，但不能证实该691300元款项是包含在2010年3月25日至2016年6月30日期间（被告稽查原告期间）原告售房的交款收据中，本院不予认定；被告的所有证据，内容真实，原告对其没有异议，本院予以认定。

经审理查明：原告金宏泽公司成立于2010年3月26日，在闻喜仅开发银河都城项目。2016年9月2日，被告闻喜县地税稽查局因上级交办对原告金宏泽公司涉嫌逃避缴纳税款进行立案查处，于2016年9月5日作出闻地税稽检通一[2016]3号税务检查通知书载明，对原告2010年03月25日至2016年06月30日期间涉税情况进行检查，该通知书于当日向原告送达。在涉案的税收违法案件检查过程中，被告先后5次对检查时限进行了延长。被告通过核查原告的账簿及相关资料、询问案件有关当事人等调查取证，认定原告存在少记预收收入造成少缴税款的行为，于2017年6月14日作出闻地税稽罚告[2017]1号税务行政处罚事项告知书并于2017年6月16日向原告送达，该告知书中载明了税务行政处罚的事实依据、法律依据、拟作出的行政处罚以及原告享有的陈述、申辩及听证权利。原告收到该告知书后于2017年6月17日向被告提交了书面的陈述、申辩意见，未提出听证，被告对原告的陈述申辩意见未予采纳。2017年6月29日，被告作出闻地税稽处[2017]1号税务处理决定书和被诉处罚决定书并于次日向原告送达，该处罚决定书认定原告金宏泽公司于2010年3月25日至2016年6月30日期间少缴纳营业税2111301.2元、少缴纳城市维护建设104335.07元、少缴纳教育费附加63339.04元、少缴纳地方教育附加42226.02元，少缴纳印花税22644.02元，少缴纳契税201513.47、少申报缴纳契税11466.8元，少缴纳城镇土地使用税1847.48元，少预缴土地增值税795235.73元，少缴纳企业所得税944249.96元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款及第六十二条之规定，决定对原告金宏泽公司少缴纳的营业税2111301.2元、少缴纳的城市维护建设税104335.07元，少缴纳的印花税20813.02元，少缴纳的契税34508元，少缴纳的城镇土地使用税1847.48元，少缴纳的企业所得税944249.96元，合计少缴纳的税款3217054.73元的行为处以50%的罚款1608527.55元，对其未按规定办理契税纳税申报的行为，责令限期改正，处以5000元罚款。原告对该处罚决定书不服，于2017年9月13日向本院提起行政诉讼。

本院认为：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第十四条”本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构”以及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九条第一款”税收征管法第十四条所称按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，是指省以下税务局的稽查局。稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处”的规定，被告闻地税稽查局具有作出被诉处罚决定的主体资格与职权。

被告认定原告存在少记预收收入造成少缴税款的违法事实，有其提供的原告公司的相关账册凭证、收费票据、收据、资产负债表、利润表等予以证实，事实清楚，证据确凿。被告根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款”纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”及第六十二条”纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款”之规定，决定对原告金宏泽公司少缴纳的税款3217054.73元的行为处以50%的罚款1608527.55元；对其未按规定办理契税纳税申报的行为，责令限期改正，处以5000元罚款。其适用法律正确，处罚幅度亦在上述法律规定范围内。被告依照法定程序，履行了调查、取证、告知的程序，且听取了原告的陈述、申辩，并依法进行了立案、实施检查、审理、作出处罚决定书并送达给原告，其行政程序合法。

原告称被告不听取其陈述、申辩、听证，与庭审查明事实不符。关于原告在庭审中提出被告应在认定少缴税款中扣减法院查封、拍卖房屋款、代收天然气接口费款和退房款的问题，本院认为，关于法院查封、拍卖房屋款项，根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》第七条”企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非资产性货币等行为，应视同销售”规定，法院对原告房屋的查封、拍卖所得，属于上述规定中”抵偿债务”的情形，应视同原告的销售收入计算应纳税额，不存在扣减的情形；关于代收天然气接口费款项和退房款，本院已在证据认定部分进行过阐述，原告没有有效证据证明。故对原告提出被告应在认定少缴税款中扣减法院查封、拍卖房屋款、代收天然气接口费款和退房款的主张，本院不予支持。

综上，被告所作被诉处罚决定书，认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，原告要求撤销该被诉处罚决定书，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

驳回原告山西金宏泽房地产开发有限公司的诉讼请求。

诉讼费50元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。

审 判 长　韩月德 

审 判 员　张军

审 判 员　王淑丽

二〇一七年十一月十日

法官助理　皇甫　苏丽

书记员　任婷婷

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