关于发布《土地增值税征收管理办法[试行]》的公告(南昌市地方税务局公告2014年第3号)
南昌市地方税务局
关于发布《土地增值税征收
管理办法[试行]》的公告
南昌市地方税务局公告2014年第3号
现将《南昌市地方税务局土地增值税征收管理办法(试行)》予以发布，自2014年4月1日起施行。
特此公告。
南昌市地方税务局
2014年3月25日
南昌市地方税务局土地增值税
征收管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为了进一步规范和加强土地增值税征收管理，防止税收流失，完善土地增值税日常管理，及时预征土地增值税税款，规范土地增值税清算审核，提升土地增值税征管质量，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，结合我市土地增值税征管工作的实际情况，制定本办法。
第二条 在本市范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位，其土地增值税征收管理均适用本办法。
第三条 地税机关应加强与当地政府、住建委、国土、规划、房管、财政、国资等部门之间的配合和协作。
第四条 地税机关应加强土地增值税的日常管理、清算审核、宣传解释、纳税辅导及纳税检查，加快清算审核专业人才培养，建立土地增值税清算审核专业团队。
第二章 项目管理
第五条 主管地税机关应进一步完善房地产开发项目税源登记制度。
纳税人应以房地产开发项目为管理对象，自领取有权部门批准的项目立项批文之日起30日内，向项目所在地主管地税机关进行项目登记。
第六条 主管地税机关要认真核实纳税人提交的登记资料，建立《房地产开发项目土地增值税日常管理台帐》(以下简称《台帐》，)，登记开发项目的基本情况。建立《台账》要做到一项目一台账，对于分期开发、分期清算的项目，要按分期建立台账。
第七条 税收管理员应认真做好《台账》登记、日常跟踪和管理工作，及时掌握房地产项目情况。充分利用《台账》信息，加强对房地产开发项目实行动态监控。当房地产项目符合土地增值税清算条件时，应通知纳税人进行清算。
第八条 建立数据定期报送制度。税收管理员在做好税收管理与《台账》登记的基础上，按月汇总土地增值税征管情况，报税政部门汇总填写《房地产开发项目土地增值税日常管理情况汇总表》，税政部门于每季度终了后10日内报送市局。
第三章 年度鉴定
第九条 为夯实土地增值税征管基础，不断提升土地增值税日常管理和清算工作质效，对房地产开发企业土地增值税日常征管采用“年度鉴定”的方式。
年度鉴定是指房地产开发企业在会计核算的基础上，比照企业所得税汇算清缴及评估检查的方法，按照权责发生制和实际支付的原则，据实向主管地税机关填报《土地增值税年度鉴定表》及相关资料，主管地税机关接收《土地增值税年度鉴定表》及相关资料后对其进行审核认定的过程。
第十条 房地产开发企业应按规定设置账簿、凭证，健全相关财务制度，正确核算收入(预收帐款)、成本、费用和预征税款等，在年度终了后45日内办理土地增值税年度鉴定，据实填写《土地增值税年度鉴定表》，提供相关资料，向主管地税机关申报审核。
第十一条 主管地税机关应及时对企业年度鉴定申报的收入(预收帐款)、成本、费用、税款预征等情况进行审核认定，并在受理企业鉴定资料之日起30日内完成审核工作。
第十二条 主管地税机关对企业年度鉴定资料要加强审核，有异议的，应进一步核实；审核过程中，对原始凭证加盖“XX项目审核章”。
第十三条 土地增值税年度鉴定资料，作为征管资料，与《台帐》一并保存，清算时作为清算审核的重要参考依据。
第四章 税款预征
第十四条 房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、年度鉴定、再后清算、多退少补”的方式。
第十五条 土地增值税预征税额是以纳税人取得转让(预售)收入为依据。该部分收入分房地产类型，按照下列公式计算预征税额：
土地增值税预征税额＝转让(预售)收入×适用预征率
土地增值税的预征率按相关文件执行。
第十六条 对纳税人既从事普通住宅开发，又从事非普通住宅和非住宅开发项目的，在其转让并取得收入时，能分别正确核算收入项目金额的，在预征土地增值税时，应按相应的预征率分别预征，否则一律从高预征。
第十七条 房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以取得的收入时间为准，纳税人在取得的收入次月纳税申报期限内预缴土地增值税。未按规定预缴的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
第十八条 税收管理员应认真做好房地产开发项目各类商品房土地增值税预征申报数据和销售不动产营业税申报数据比对工作。
第十九条 纳税人直接转让土地使用权及旧房和建筑物的，其发生应税行为应按土地增值税有关规定据实征收，不适用预征。对成片土地、分块转让的，如果对分块转让一时无法清算，先按转让这部分土地收入的5%进行预征土地增值税，等整片土地转让完后，再进行清算。
第二十条 凡经县级(含县级)以上人民政府有关部门批准列入“保障性住房”建设项目投资计划的，经县级地税机关审核确认后，不预征土地增值税，但应按规定进行清算。
第五章 清算申报
第二十一条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(三)直接转让土地使用权的。
第二十二条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(四)省地方税务局规定的其他情况。
对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第二十三条 对于符合土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。
对地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管地税机关确定进行清算的项目列入清算计划进行清算，并制作《土地增值税清算审核计划备案表》(附件4)，于每季度终了后10日内报市局备案；对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
纳税人在进行土地增值税清算过程中，主管地税机关应对纳税人进行清算辅导，并要求纳税人使用统一的清算表证单书。
第二十四条 应进行土地增值税清算或经主管地税机关确定需要进行土地增值税清算的纳税人，未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，一律按10%核定征收土地增值税。
第二十五条 纳税人完成土地增值税清算后时应提供的清算审核资料。
(一)土地增值税清算表及其附表；
(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况；
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；
(五)地税机关要求提供的其他资料。
第二十六条 主管地税机关收到纳税人清算审核资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算审核资料完整的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算审核资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报。
第二十七条 对符合可清算条件的项目，主管地税机关应当作出评估，报分管领导批准。对批准要进行清算的，及时列入当期清算计划；对批准暂不清算的，应继续做好项目跟踪管理。
第二十八条 凡纳入税务行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证业务。税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律法规为依据，按照独立、客观、公正原则，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
第六章 清算审核
第二十九条 纳税人是土地增值税清算主体，主管地税机关是土地增值税清算审核主体。地税机关受理纳税人清算资料后，应当在90日内组织开展并完成审核工作，超过规定时间未完成审核的，向市局书面说明原因。
第三十条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第三十一条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第三十二条 清算审核人员应严格按照相关政策分别对销售收入(预收帐款)、取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金和国家规定的其他扣除项目的合法性、真实性进行审核。
第三十三条 本办法所称开发项目的销售收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第三十四条 非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用。
第三十五条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
(三)房地产开发费用；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)国家规定的其他扣除项目。
第三十六条 审核扣除项目要符合下列要求：
(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；
(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
对于建筑安装工程费的审核，可参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；也可按照企业的招标价与事前、事中、事后管理相结合的办法确定。
第三十七条 对纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目，主管地税机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十八条 主管地税机关审核查补的税款金额超过税务师事务所出具的《鉴证报告》清算补缴税款金额2倍(含2倍)以上的，主管地税机关对其鉴证报告不予认可，并及时将情况报告市局，由市局统一对外通报并将名单上报省局。
第七章 清算处理
第三十九条 清算审核结论须经县区地税机关清算领导小组集体讨论决定，并制作《土地增值税清算审核情况备案表》，于每季度终了后10日内报市局备案。主管地税机关应及时将审核结果书面通知纳税人，并督促纳税人办理补、退税事项。清算审核查补税款由税收管理员追缴入库。
第四十条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售当月按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时计算出的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
第四十一条 纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管地税机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。
第四十二条 主管地税机关应加强清算审核结束后开发项目的后续管理，实行严格的核销制度，在项目登记注销前，应将该项目土地增值税清算、审核报告(结论)报市局备案，备案后方可核销。
房地产开发企业注销的，所开发的项目必须进行土地增值税清算，经主管地税机关清算审核后，交稽查部门进行核查，核查后方可注销。
第八章 核定征收
第四十三条 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得事先确定核定征收管理方式和擅自扩大核定征收范围。
第四十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，实行核定征收。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第四十五条 主管地税机关在受理纳税人土地增值税清算资料后，发现符合上述核定征收条件的，由税政部门提请县区地税机关清算领导小组集体决定批准后，向纳税人发出核定征收税务事项告知书，对房地产项目土地增值税实行核定征收，对于经批准，实行核定征收土地增值税的房地产项目，县区地税机关核定征收情况于每季度终了后10日内报市局备案(《土地增值税核定征收情况备案表》)。
第四十六条 凡经确定采取核定征收方式的，按《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》(2013年第10号)规定的核定征收率征收。
第九章 转让旧房及建筑物的征收管理
第四十七条 纳税人转让旧房及建筑物的，应在签订转让房地产合同之日起7日内向房地产所在地主管地税机关办理申报纳税，并按规定提供申报资料进行清算申报，未按规定提供申报资料的，应按《征管法》相关规定予以处理。
第四十八条 纳税人转让旧房及建筑物缴纳土地增值税的，应报送以下资料：
(一)《土地增值税清算申报表》；
(二)房地产证、房地产转让合同；
(三)取得房地产支付金额凭证；
(四)按建筑物的评估价作为扣除项目的应按规定提供评估报告；
(五)地税机关要求提供的其他资料。
主管地税机关应当在受理之日起15日内完成审核确认，下达《土地增值税缴纳通知书》(附件7)，确定纳税人缴纳金额和期限，纳税人凭《土地增值税缴纳通知书》到办税服务厅缴纳税款。
第四十九条 转让旧房及建筑物的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款。
第五十条 纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经主管地税机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。
第五十一条 以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管地税机关受理后对评估机构资质情况进行审核，对符合条件的房地产评估机构出具的评估报告主管地税机关予以采信，准予作为土地增值税扣除项目。主管地税机关应加强对评估机构出具评估报告的管理，对经查实不按规定进行评估，造成纳税人少缴税款的，不予采信，并由主管地税机关应及时将情况报告市局，由市局统一对外通报，其今后出具的评估报告地税机关将不予采信。
第五十二条 纳税人转让旧房及建筑物既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票的，主管地税机关应按本办法第四十六条规定进行核定征收。
第十章 考核问责
第五十三条 县区地税局应在季度终了后10日内按季向市局上报的符合土地增值税清算条件的项目情况和清算审核计划，市局进行综合分析后，下达各单位的清算工作任务。各单位要将任务具体落实，市局每半年通报一次县区地税局清算工作任务完成情况。
第五十四条 实行土地增值税征管工作责任制，明确每个岗位、每个环节的责任人和职责任务。因责任落实不到位出现问题的，追究相关人员的责任。
第五十五条 市局对各单位的土地增值税征管情况及清算工作进行抽查，并纳入绩效考核，对土地增值税项目登记、台账登记、预征管理、跟踪管理、清算进度、清算文书规范、执法程序、清算审核质量提出考核要求。
第五十六条 对该清算不清算、不完成清算任务、项目管理不到位、擅自扩大核定征收范围等执行市局工作部署不力的，市局按有关规定予以行政问责，确保加强土地增值税征管工作的各项要求落到实处。
第十一章 附则
第五十七条 本办法主管地税机关为房地产所在地的县区地方税务局(直属分局)及所辖基层分局(税务所)。
第五十八条 本办法自2014年4月1日起施行。
第五十九条 本办法由南昌市地方税务局负责解释。
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