【稽查案例】成本利润率变化差异引税局关注，房开企业要重视！

案情概览

 新疆某房地产公司，主营农贸市场房地产开发业务，昌吉州地税稽查局于2017年2月13日起，对该房地产公司2013年至2015年度的纳税情况进行了检查，在此期间，该公司只开发了农贸市场一期项目。

检察人员通过比对已纳税金发现，该企业2014年、2015年两年成本利润率变化较大，相差近10%，企业所得税每年只申报缴纳20万左右，该公司在本地的生产经营规模较大。

后经过对比分析各类数据发现：1、该公司2015年12月向个人支付借款利息，未代扣代缴个人所得税。2、该企业未按照规定归集土地成本，开发成本混乱，对外销售不动产结转成本时，采用错误的预控单位成本，未按照收入配比原则结转销售成本。将用于二期开发的部分土地成本计入一期开发成本核算，多结转销售成本330万元,造成少申报缴纳企业所得税72万元。

处理结果：追缴该房地产公司少缴纳的税款共计73.6万并处未代扣代缴个人所得税税款50%的罚款。

评论

本案检察人员通过成本利润率的变化差异逐步查清了房地产公司少缴税款。房地产开发成本利润率，是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。但在一段时期内成本利润率变化差异过大，很有可能引起税务机关的注意。

企业向个人借款支付的利息应按"股利、红利、利息"项目扣缴税率为20%的个人所得税。

建议广大纳税人，应定期或不定期地进行企业自查自纠，及时识别和解决税务风险，提升税务管理水平乃至经营管理水平，不然等税务机关找上门来，为时已晚。

推荐商学院几篇有关企业自查与补救相关与企业纳税情况风险评估方法的文章：

一、案件特点

该公司是一家房地产开发企业，主营农贸市场房地产开发、业务，在2013年至2015年检查所属期间，该公司只开发了农贸市场一期项目。检查人员充分利用税收征管信息系统及企业财务数据比对分析，发现该企业2014年收入5100万元、2015年收入3800万元，而两年成本利润率变化较大，相差近10%，经比对企业所得税每年只申报缴纳20万左右，根据该公司在本地的生产经营规模及生活经验推断企业所得税存在重大疑点。同时，认真仔细审核该房地产项目有关明细账及凭证，发现对外销售不动产结转成本时，采用错误的预控单位成本，未按照收入成本配比原则结转销售成本。初步分析决定将企业所得税作为重点检查。并制定了检查预案，确保下一步检查工作的顺利开展。

该案在后期落实排除疑点过程中，检查人员打破过去就账查账的方法，不断加强电子查账软件和实地查验、询问等查账方法的应用。经过不懈努力，最终涉税疑点相关证据得以落实。

二、基本案情

根据风险部门推送及昌吉州地方税务局稽查局专项检查工作安排，检查组按程序依法于2017年2月13日起对该公司2013年至2015年度的纳税情况进行了检查。该公司成立于2013年6月，注册资本7400万元。经营范围：市场管理，会议及展览服务，办公服务，房地产开发与经营；农业机械的批发：汽车零配件，拖拉机零配件，农用喷射机械或器具零件，整地或拼作机械零件，作物收获机械零件，畜牧业机械零件的销售，农业机械的租赁。企业所得税由地税局征收管理，属查账征收。该公司使用金蝶财务软件记账。

经过检查，查实了该企业三年共计少代扣代缴个人所得税7200元、少缴纳企业所得税729350.03元，合计补缴税款736550.03元。

三、查办过程

检查人员在履行了相关程序后，使用了税软查账软件对该公司的财务数据进行了采集，采取实地查账的方法对企业的财务报表、账簿、合同、证件及其有关纳税资料进行了检查。

（一）认真做好查前准备工作

利用税收征管信息系统及企业经营规模比对分析，查找税收疑点。我们通过已纳税金比对分析，发现该企业2014年收入5100万元、2015年收入3800万元，而两年成本利润率变化较大，相差近10%，企业所得税每年只申报缴纳20万左右，根据该公司在本地的生产经营规模及生活经验推断企业所得税有疑点，决定把重点放在企业所得税的检查上。并制定了查前预案，确保下一步检查工作的顺利开展。

（二）认真做好实地检查

在前期准备、分析、调阅的基础上，检查组积极采取询问、实地查验、调阅相关合同资料等检查方法落实疑点。对各类资料经过整理、查询核对、计算、汇总等工作，核实了该公司主要突出涉税问题如下：

1.该公司2015年12月向个人支付借款利息36000.00元，未代扣代缴个人所得税7200元。

2.该企业未按照规定归集土地成本，开发成本混乱，对外销售不动产结转成本时，采用错误的预控单位成本，未按照收入配比原则结转销售成本。将用于二期开发的部分土地成本计入一期开发成本核算，因此检查组为了保证核算准确,将成本重新进行了归集核算，经详细计算，多结转销售成本330万元,造成少申报缴纳企业所得税72万元。

四、处理结果

目前，该案审理完毕，案件已转执行环节，查补73.6万元税款及3600元罚款已执行入库。处理意见如下：

（一）追缴款项

该公司应补缴2014年企业所得税729350.03元、2015年个人所得税7200元、合计补缴税款736550.03元。

（二）处罚

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条之规定，对该公司2015年度未代扣代缴7200元个人所得税，拟处以应补缴税款50%的罚款金额为3600元。

五、对征管和稽查的启示

（一）随着经济快速发展、企业财务人员素质的提高及财务核算内控机制的不断健全规范，企业偷漏税手段不断更新，税务机关在检查时也要随之更换检查方法，不能一味采取过去就账查账的方法，要加强电子查账软件和实地查验、询问等查账方法的应用，同时要充分利用征管信息系统中各类数据，比对分析涉税疑点，准确把握关键点，找准突破口。

（二）在当前房地产企业销售业绩差、资金回笼慢的环境下，房地产开发企业为了减轻资金压力，容易在成本上做文章，在检查所有房地产企业时都应该重点关注成本核算，减少税款流失。

六、稽查建议

（一）鼓励纳税人自查自纠。充分运用纳税评估风险指标、税收征管数据和第三方税源信息，扎实有效进行税源信息比对和评估分析。根据涉税风险等级，分别采取问询调查、税务约谈、实地核查等方式，督促纳税人自查自纠。

（二）加强申报管理。严格审核地方各税申报缴纳情况，对未申报或少申报的，要责令限期整改，依法处理。

（三）利用各类信息平台数据，做好纳税评估，提升征管效能。利用建筑工程项目管理模式加强对房地产企业工程核算的监管，利用项目管理中的数据比对信息，找出疑点及差异，为纳税评估提供案源。为避免征管中的惯性思维，集中力量，选择几户企业进行剖析式评估分析，找准突破点，拟出指导性提纲，运用于实际工作中。对纳税评估中发现的税收征管问题，应定期归集，结合日常税法宣传渠道，如税法公告栏、微信平台等，及时进行宣传辅导，防患于未然，帮助纳税人正确履行纳税义务人，提升税收征管的效能。

（四）税务机关要不断督促企业规范财务核算的基础工作，加强房地产行业精细化管理。一是规范房地产开发企业的科目设置及核算，尤其是开发成本的科目设置与核算，要求企业必须按行业会计制度的规定，分别按土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用六大类进行归集核算，与企业所得税预缴工作相结合定期进行开发成本、销售成本的追踪管理，使税收征管提前渗透到企业的日常基础核算工作中。二是要求企业必须按建筑施工项目分项目进行财务核算，防止利用多项目滚动开发混淆不同工程项目成本的现象。三是加强房地产税收政策的宣传辅导工作，要求严格执行国税发[2009]31号文件国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知，督促企业规范核算，帮助企业正确履行其纳税义务。

（五）税务机关要对房地产行业实行专业化管理。房地产行业是一个个性突出的行业，其具有较为特殊的行业经营特点。要管住、管好该行业需要税务干部具备较高的专业技能。税务人员不仅要熟练掌握房地产业相关税收政策法规熟悉房地产业的会计核算方式；还要具有宽广的行业知识面，了解整个房地产开发交易的全过程，了解贷款购房资金流程等关联知识；了解整个房地产行业的平均水平；建议抽调骨干力量对房地产行业实行跟踪管理，改变以账户看账户，以报表看报表的浅表管理，明察税收征管中隐含的问题，增强税收征管的敏锐性。

文章来源：昌吉州地方税务局

名家原创文章推荐
     声明：

        转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，还望谅解。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请通过本平台联系小编，我们将竭力尊重原创。

        扫描下图二维码，关注“金穗源商学院”帮您走在成功的路上！更多精彩内容即将推出，敬请期待！