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项目完工后预提成本的二次调整

许明信 金穗源商学苑
2024-08-24

注:文中蓝字为超链接部分,点击可看原文件

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定,允许房地产企业对特定业务进行成本预提,那么对于完工后,预提成本与实际成本如何调整,很多学员也是经常咨询。今天我们就来一起学习这个专题。


【案例】

金穗源房地产公司开发产品一期2016年度达到完工条件(二期在建),当年预提配套支出2500万,2017年度配套支出实际发生2000万元。一期建筑面积占项目的60%,已售面积占一期建筑面积的80%,如何对配套支出进行调整?


很明显企业多提配套成本500(2500 - 2000)万。由于预提的成本涉及到完工与未完工,同时存在已售和未售的情况,所以,我们需要进行两次分配。


首先,是在完工与未完工清算对象做分配,即一期和二期之间。一期建筑面积占项目的60%,已经完工,这部分成本已经转出,影响开发成本的只有余下的40%,即200万(500 × 40%)需要直接冲回。


借:开发成本-公共配套费 -200万

   贷:预提费用  -200万


 其次,对于从开发成本结转的300万(500 × 60%),需要在已售面积和未售面积之间进行分配,已售面积占一期建筑面积的80%,即240万已经结转主营业务成本。未售面积20%部分,对应的预提成本仍在开发产品归集。

 需要注意的是,已售面积是在2016年完成的销售,金穗源公司实际是在2017年度进行调整,所以,是对以前年度损益的调整。


借:以前年度损益 -240万

     开发产品  -60万

   贷:预提费用  -300万



 至此,对于多预提的500万配套成本就调整完成。当然,对于2016年冲回成本部分,需要在2017年进行纳税调增,补缴企业所得税


 诚然,我们以上的分析,是对项目完工后预提成本企业所得税做出的解析,那么对于预提成本土地增值税、增值税的规定,该如何进行税收处理呢?我在《税苑微课》房企所得税系列“完工阶段”课程中有详细讲解,欢迎大家进群学习!(温馨提示:税苑微课付费群有点播回听功能。


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