关于房地产开发企业土地增值税清算检查工作的通知(内地税字[2007]87号)
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内蒙古自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算检查工作的通知
内地税字[2007]87号 2007-3-22
各盟市、计划单列市地方税务局，区局各派出机构，东风场区地方税务局：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的要求，为进一步做好我区土地增值税清算管理工作，区局决定在全区范围内开展房地产开发企业土地增值税检查工作。为了把这项工作落到实处，区局制定了《内蒙古自治区地方税务局关于房地产开发企业》
内蒙古自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算检查的实施方案
为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算检查工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关的问题》（国税发[2006]187号）和《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的要求，结合我区实际情况，制定本实施方案。
一、清算检查范围
全区范围内实行预征土地增值税房地产开发企业。
二、清算检查条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3、转让土地使用权的;
（二）符合下列情形之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积在已经出租或自用的;
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4、地方税务机关可以要求纳税人在规定的时间内进行土地和增值税清算。
对暂不符合以上纳税人应进行土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算条件的房地产开发企业，此次可不进行土地增值税的清算检查，待达到清算条件后再进行清算。
（三）房地产开发企业有下列情形之一的，主管地方税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定确定转让收或扣除项目金额的;
4、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
三、清算检查内容
（一）销售收入的确定
1、直接销售收入
房地产开发企业直接取得的转让房屋产权和土地使用权收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，税务机关可根据或参照评估价格确定纳税人转让房地产的收入。
2、非直接销售和自用房地产收入
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认;
○1按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
○2由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（二）土地增值税的扣除项目
1、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目；应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额。房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工作费、基础设施费、开发间接用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各级地税机关可参照本地区建筑工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以以计算扣除。具体核定方法由和各盟市地方税务机关确定。
3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主的，其成本，费用可以扣除;
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售发总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
四、方法步骤
土地增值税清算检查工作分三个阶段进行。
第一阶段：宣传培训（3月25日——4月15日）。
为了确保清算检查工作顺利进行，各级地方税务机关要做好对纳税人的宣传辅导工作，加大宣传力度，拓宽宣传辅导渠道，通过会仪、网络、电话、公告和专人辅导等多种形式开展宣传辅导活动，并告知纳税人土地增值税清算检查不是新的政策规定，而是依照规定开展的清算检查工作。区局将通过在内蒙古电视台、内蒙古日报、北方新报等新闻媒体，多种形式宣传土地增值税清算检查的有关政策和要求。
各级地方税务机关，要做好对税务人员土地增值税清算检查业务的培训工作，准确掌握清算检查的条件、房地产开发企业的销售收入、土地增值税的扣除项目金额和相关政策规定。
第二阶段：清算检查（4月20日——6月31日）。
1、统一部署，全面实施，重点突破。各级地税机关对清算检查范围内，且符合土地增值税清算条件的房地产开发企业，均要列出名单全部进行清算检查。对呼和浩特、包头、额尔多斯、赤峰、通辽、满州里等地区的房地主开发项目的龙头企业，由区局清算检查组重点抽取二至三进行重点清算，清算后的组织收和等相关问题仍由主管税务机关负责。
2、对不符合土地增值税清算条件的房地产开发企业，也均要列出名单可采取核定征收的方式清算检查房地产开发项目的土地增值税。
3、对房地产开发企业开发项目的直接销售收入，非直接销售收入、自用房地产收入和大宗的扣除项目金额，均要进行外调取证，以保证清算检查的质量。
4、区局清算检查组清算检查的房地产开发企业，均由区局审理。各级地方税务机关清算检查的房地产开发企业，也要提高审理层次，均由盟市局予以审理。
第三阶段：制度建设（7月1日——11月31日）。
在全面开展房地产开发企业土地增值税清算检查的基础上，区局将制定出台《土地增值税清算管理办法》，以指导和加强土地增值税征收管理工作。
五、组织领导
为切实加强对房地产开发企业土地增值税清算检查工作的组织领导，确保清算检查的顺利实施，区局成立土地增值税清算检查工作领导组，统一部署实施清算检查工作，并开展协调督察工作。
组 长：苗银柱 内蒙古地方税务局局长
副局长：向 东 内蒙古地方税务局副局长
成 员：张 茂 税征二处处长
常恒峰 稽查局副局长
唐一雄 税政一处处长
罗吉胜 税收管理处处长
刘建国 农税局局长
鲁文霞 法治处处长
贾 锐 宣教处处长
区局清算检查工作领导组下三个清算检查小组，专施土地增值税清算检查工作，重点对呼和浩特、包头、额尔多斯、赤峰、通辽、满州里等地区的房地产开发项目的龙头企业进行重点清算检查。（三个清算检查小组组成人员另行确定）。
六、工作要求
为了确保土地增值税清算检查工作圆满完成，各级地税机关要高度重视这次清算检查工作，将其作为近期的重点工作任务来抓。
（一）加强领导，精心组织，科学实施
各级地税机关要高度重视，成立以主要领导任组长，相关部门参加的土地增值税清算检查领导小组，统一组织本地区的清算检查工作。针对所检查行业的特点，结合房地产开发企业的财务会计制度，做好对检查人员的专题培训。区局清算检查小组实施异地清算检查，由各盟市地方税务局负责接洽协调。
（二）加强督导，以查促管，标本兼治
各级地税机关要本着依法治税，以查促管的原则，对房地产开发企业进行全面的清算检查，分析税收征管薄弱环节和梳理各项税收制度，真正实现整顿和规范房地产一发企业的纳税行为。区局清算检查领导小组对全区的清算检查工作进行不定期督导检查，各地在检查中要以信息的形式及时上报区局清算检查动态。
（三）严格把好选户关，及时上报清算企业名单
各级地税机关在组织清算检查时，要严格把好选户关，尤其是对本地区的房地产开发龙头企业逐一进行清算，不得疏漏。呼和浩特市、鄂尔多斯市、赤峰市、通辽市、满州里市等重点检查地区于4月20日前将本地区房地产开发规模、效益前10位的企业单上报税政二处，以备检查。
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