房地产企业创新融资之地下室/停车位融资方式及实操要点分析
The following article is from 西政资本 Author 刘宝琴
来源：西政资本
一、停车位分类及底层资产归集
（一）有产权车位与无产权车位
（二）人防车位与非人防车位
（三）正常车位与非正常车位
（四）带租车位和不带租车位
二、停车位融资方式及实操要点
（一）产权过户式收购/包销
（二）车位租赁权转让/经营权收购
（三）停车位租金池资产证券化
（四）品牌输出式统一承包
（五）停车位融资租赁
目前严监管的金融环境下，对开发商而言，如何最大限度地解决融资难题是不可回避的现实问题，从解决新增项目/地块的融资需求，到挖掘存量项目的多元化融资渠道，从而整体统筹集团下属各个项目的资金安排，是目前开发商挖掘融资价值点的最有利方式。本公众号“西政资本”之前已有较多文章分析开发前端的融资方式及思路，本文从开发后端——已建成未销售/不能销售的停车位出发，提供多元化融资思路供各位同行参考。因本文的论述主要是对西政投资集团已完成放款的地下室融资案例的总结，在操作层面可能有个别存在适用方面的难题，为此谨供读者作实操参考。
对一个地产项目而言，停车位所占比例通常不低，就住宅类项目而言，一般车位配比会在1：0.5到1:0.8不等（具体看项目整体规划周边公共停车位现状和业态来确定），因此开发商开发一个项目在停车位这一块的投入并不少，如何运用金融的思路提前实现现金回流，并把回流现金投入到下一个项目，是目前地产资金紧缺却又很难在拿地前端进行融资的情况下一个不错的资金来源选择。
一、停车位分类及底层资产归集
为方便后文融资方式的说明，先行对停车位做分类说明，本文所说分类仅从融资操作的角度出发，不代表法律或正式文件的分类。
（一）有产权车位与无产权车位
顾名思义，前者可以办理产权证，后者无法办理产权证，也即只能通过租赁的方式进行使用。有产权的车位产权年限以70年的居多，无产权的车位使用权只有20年（关于期限实操中会有一些变通做法，如收益权和经营权的变通等，但不在本文论述范围）。
区分意义：产权清晰，评估价格明确，是设计一个金融产品的前提，作为资金方/投资方,一般会对有产权和无产权的两类底层资产做不同的金融方案设计。
（二）人防车位与非人防车位
开发商根据《人民防空法》的规定，建设地下人防工程，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。该类车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于国家，无法出售但可以出租（谁投资谁受益的原则），不过期限不得超过20年（关于期限实操中会有一些变通做法，如收益权和经营权的变通等，但不在本文论述范围）。
区分意义：人防车位在实操中经常产生争议，如果做金融产品设计的底层资产为人防车位，一般资金方较为谨慎，特别是占比较大时，一般会放弃整个停车位融资的思路。因此在资产摸底时，资产分类和区别对待是必须的工作环节。
（三）正常车位与非正常车位
正常车位指的是符合规划要求，能正常停放车辆或可正常适用的车位。非正常车位包括缺陷车位与高危车位，前者指虽有缺陷（如墙角车位、开门受影响、过道危险等），但小心操作仍能停放的车位，后者指停放车辆存在高度危险的车位，比如处于井盖、下水道等位置或死角停车等。
区分意义：融资过程中在底层资产摸底环节，要针对非正常车位进行汇总分析，并要求开发商/融资方对非正常车位进行整改后再归入正常车位的底层资产行列，无法整改的，剔除出底层资产。
（四）带租车位和不带租车位
指的是归集底层资产停车位的时间节点上，该停车位是否已经出租，如有出租（一般界定标准为已经签订租赁合同或已经实际交付承租人使用等情形），则为带租车位，否则为不带租车位。
区分意义：在操作融资时要注意承租人这个第三方的权利义务的处理和是否存在特殊的债权债务及处理方式。
二、停车位融资方式及操作要点
（一）产权过户式收购/包销
1、操作方式
以一定折扣整体收购/包销停车位资产包，并产权过户，开发商“一次性”回收现金。
2、底层资产要求
①一般要求停车场在正常运营，有产权证，无抵押，商业项目停车位优先；
②位置：一二线城市为主，经济发达核心商圈；已经收费备案的停车场；
③年税前利润为500万或以上，较优质资产可以降低为300万左右；
④资产包的车位数（指的是正常车位）达到一定规模，比如一线城市不低于 100 个，其他城市不低于 200 个等情形；
⑤收费标准有一定要求，比如 5-8 元/小时或以上。
3、注意要点
①准入条件较高，对底层资产的梳理入库要认真对待，且最好
能形成规模化资产包；
②根据西政投资集团旗下基金公司的操作原则，基金收购时需打折，折扣率主要看整体底层资产的优质程度，一般在市场价格的6-8折；（市场价格可以参考周边同类项目，也可以评估机构的评估价格做参考）；
③除了包销外，收购方式要做综合的税筹考虑，如是否可以考虑以资产入股或者以企业分立的形式，把资产包装入到另一个干净的公司（也可以考虑设在税收优惠地），然后收购公司股权的方式。
（二）车位租赁权转让/经营权收购
1、操作方式
资金方（同时是停车位运营方）与开发商直接签订《车位租赁权转让协议》受让车位租赁权，租赁期限约定为20年，20年期满后车位使用权无偿赠送给资金方，开发商提前一次性回收停车位保底租金，目前行业上的操作一般年折现率在8-10%左右；
2、底层资产要求
①一般要求停车场在正常运营，有产权证，无抵押，商业项目停车位优先；
②位置：一、二线城市为主，三、四线城市的经济发达核心商圈；
③资产包的车位数（指的是正常车位）达到一定规模，比如一线城市不低于 100 个，其他城市不低于 200 个等情形；
④已收费停车场优先，收费标准 3-5 元/小时或以上，年税前利润为 100万或以上；
3、注意要点
①车位尽调时要做好车位排查与分类盘点（如安全性，基础设备安装等现状及是否符合规划）；
②要特别区分带租车位和不带租车位，以及有产权车位和无产权车位的情形，涉及不同的交付标准和权利义务转移的约定；
③受让车位时车位交付时间及标准要做详细约定；
④要注意，如涉及非正常车位的，要约定已改造完成和未改造完成两种情形的不同处理方式；
⑤因涉及受让车位的整改和在《车位租赁权转让协议》项下的权利义务履行，一般资金方在受让车位租赁权时都要求开发商关联方或实际控制人提供担保。
（三）停车位租金池资产证券化
1、操作方式
通过停车位资产包产生的租金现金池，设计成资产证券化产品发行，以达到资金提前回现的目的。
2、底层资产
除上述要求的条件外，一般要求租金现金流收入大概在1.5亿或以上，净利润在3000万以上，底层资产现金流覆盖倍数（利息保障倍数）一般在1.2-1.5之间。
3、注意要点
①项目尽调时注意核实停车收人（本文指的是开发商关联物业公司）或业委会签的物业合同或有关停车场收费标准的合同，还有停车场收费标准备案文件；
②现金流等财务数据除了开发商提供外，资金方尽调人员要前往现场做现场人流测算和停车需求等市场调研；
（四）品牌输出式统一承包
1、操作方式
资金方（同时为运营方）提供品牌和专业的运营管理服务，开发商将停车场收费备案转移给资金方，资金方支付保底租金+利润分成。
2、底层资产
在上述要求的条件下针对具体项目做底层资产筛选。
3、注意要点
①承包期限目前行情上一般为3-5年，如开发商想全面退出并一次性提前回现，这个并不是最优方案；
②此融资方式更适用于非带租车位或没有产权车位的操作。
（五）停车位融资租赁
1、操作方式
一般是售后回租，即已建成的停车场，融资租赁公司出资整体收购过来后再回租给开发商，按我们的经验，一般资金方都会要求上市公司做担保，开发商到期以残值回购。
2、底层资产要求
针对停车位操作融资租赁，并不是很多租赁公司能操作，因此对底层资产的要求目前市场上基本是前50强开发商所开发项目对应的停车位。
3、注意要点
资金方对开发商的资产要求较高，特别是要求上市公司担保的情况下，除非开发商自身是上市公司，否则找外部担保公司做增信，成本在1.5-3%不等。
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