【稽查案例】未取得物业管理资质，物业费视为租金计征房产税？

金穗源商学苑

2024-08-24

案情概述：

2007年，南陵首府商厦的前身琥珀商贸公司作为甲方与乙方叶建忠等人签订一份《租赁协议》，约定乙方承租南陵商厦一至三层进行商业零售，租期十年，乙方承租后将南陵商厦用于经营超市（即如海超市）。后叶建忠将其承租的南陵商厦一至三层中的部分面积转租给芜湖苏宁电器有限公司，并将租赁合同中的权利义务转让给琥珀商贸公司。2009年11月22日，琥珀商贸公司与叶建忠签订了《补充协议》，将原合同中约定的房租中的一半以上变更为物业管理费。2009年12月，琥珀商贸公司的经营范围中增加了物业管理。2012年，琥珀商贸公司更名为首府商厦。

2012年，地税稽查局接到举报后对首府商夏进行涉税检查，认定其有少缴纳税款及不配合税务检查等违法行为，作出《责令限期改正通知书》责令其限期改正。后稽查局又作出《税务处理决定书》及《税务行政处罚决定书》对其少申报缴纳的各项税款予以追缴，并决定加收滞纳金及罚款。

首府商厦对《税务行政处罚决定书》不服，向南陵县人民政府提起行政复议，南陵县人民政府维持了《税务行政处罚决定书》。

现首府商厦对地税稽查局认定的《补充协议》中约定的物业管理费被纳入房产税的计税依据有异议，并认为其没有拒不配合税务检查的行为，向法院提起诉讼，请求撤销《税务行政处罚决定书》。

法院认为，首府商厦未取得物业管理的资质，也未提交代收水电等费用的合法收费凭证，合同约定的物业管理费实际应为租金，稽查局将此作为计税依据有事实和法律依据，应予支持。

综上，驳回首府商厦的诉讼请求。

首付商厦仍不服上诉称，房产税的计税依据不正确，稽查局将租金、物业费合并作为租金计算房产税显然错误，对涉税四层房产全部按底层营业房价值计税，加重了上诉人的税负，无法律依据。请求法院撤销一审判决，撤销《税务行政处罚决定书》，退回其已缴纳的税款、滞纳金及罚款。

地税稽查局辩称，首府商厦所称的房产计税依据的观点不能成立，请求法院维持原判。

法院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

综上，驳回上诉，维持原判。

评论：

对于首府商厦关于稽查局将物业费作为租金计算房产税的意见，因首府商厦既未取得物业管理的相应资质，也未提供收取物业费用的合法有效收费凭证，且南陵如海超市购物中心等相关涉案房产的承租人也证明其物业管理由承租人自行安排，并非由首府商厦提供，因此，地税稽查局认为原南陵县琥珀商贸有限公司与南陵如海超市购物中心签订的《补充协议》中约定的物业管理费实际应为租金，并将此作为房产税的计税依据并无不当。

对于首府商厦关于稽查局将涉案房产四个楼层不加区分全部按底层营业房价值计算房产税，加重了首府商厦税负的意见，因其未提供账证及相关材料，地税稽查局有权根据涉案房屋功能区分和成本差异原则核定其应纳税额。

安徽省芜湖市中级人民法院行政判决书

（2015）芜中行终字第00108号

上诉人（原审原告）南陵首府商厦有限公司，住所地安徽省南陵县。

法定代表人朱箐，该公司总经理。

委托代理人李建祥，安徽籍山律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）南陵县地方税务局稽查局，住所地安徽省南陵县。

负责人叶斐，局长。

委托代理人易新，该局工作人员。

委托代理人熊小平，安徽熊小平律师事务所律师。

上诉人南陵首府商厦有限公司（以下简称首府商厦）诉被上诉人南陵县地方税务局稽查局（以下简称地税稽查局）行政处罚一案，不服南陵县人民法院2015年7月9日作出的（2015）南行初字第00030号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2015年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人首府商厦的委托代理人李建祥，被上诉人地税稽查局出庭负责人崔海兵、委托代理人易新、熊小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，2007年11月10日，首府商厦的前身琥珀商贸公司作为甲方与乙方王贤景、叶建忠签订一份《租赁协议》，约定乙方承租南陵商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2008年3月1日至2017年12月31日，前五年每年租金为60万元人民币，后五年每年租金为70万元人民币。乙方承租后将南陵商厦用于经营超市（即如海超市）。后叶建忠将其承租的南陵商厦一至三层中的部分面积转租给芜湖苏宁电器有限公司。琥珀商贸公司又与二者共同签订了《三方协议》，叶建忠将与芜湖苏宁电器有限公司签订的租赁合同中的权利义务转让给琥珀商贸公司。2009年11月22日，琥珀商贸公司与如海超市（代表为叶建忠）签订了一份《补充协议》。协议中写明将原合同中约定的房租中的一半以上变更为物业管理费。2009年12月10日，琥珀商贸公司在工商部门登记的经营范围中增加了物业管理（凭有效资质经营）。2012年7月5日，琥珀商贸公司更名为首府商厦。

2012年9月10日，地税稽查局根据他人举报认为首府商厦有税收违法嫌疑，决定立案查处，对首府商厦2004年6月1日至2011年12月31日期间地方各税缴纳情况进行检查。2012年10月22日，地税稽查局向首府商厦发出南地税稽检通一（2012）15号《税务检查通知书》，告知首府商厦税务检查事宜，并要求首府商厦依法接受检查，如实反映情况，提供有关资料。其后地税稽查局依法定程序分别向首府商厦的时任会计陈巧生、如海超市、芜湖苏宁电器有限公司南陵陵阳路店、芜湖雄风房地产开发有限公司、南陵县房地产管理局等进行调查取证。在地税稽查局的税务检查过程中，其工作人员多次通过拔打电话、发送短信等方式与首府商厦的法定代表人联系，但其经常人在外地，首府商厦至今未向地税稽查局提供公司的账簿或记账凭证等涉税资料。2013年10月31日，地税稽查局工作人员将《税务事项通知书》邮寄至首府商厦住所地，但被邮政速递公司退回，退回原因是“人在外地”。2014年9月1日，经南陵县地方税务局重大税务案件审理委员会审理，认定首府商厦有少缴纳税款及不配合税务检查等税务违法行为，形成对首府商厦进行税务处理及行政处罚的结论。2014年10月11日，地税稽查局作出南地税稽限改（2014）7号《责令限期改正通知书》并送达给首府商厦，认定首府商厦的行为违反了《税收征管法》第五十六条的规定，根据《税收征管法》第七十条规定，责令其限期改正。同日，地税稽查局向首府商厦送达南地税稽罚告（2014）8号《税务行政处罚事项告知书》并告知其陈述、申辩及听证的权利，上述两份文书均送达给首府商厦。首府商厦提出书面的申辩意见，但并未提出听证。2014年10月28日，地税稽查局作出南地税稽处（2014）9号《税务处理决定书》（首府商厦另案提起了行政诉讼），决定对首府商厦少申报缴纳的各项税款合计70052.45元予以追缴，并决定加收滞纳金14075.20元。同日，地税稽查局作出南地税稽罚（2014）10号《税务行政处罚决定书》，决定对首府商厦少申报缴纳税款以及首府商厦违反《税收征管法》第五十六条规定的行为处以罚款79225.33元。首府商厦对该处罚决定不服，向南陵县人民政府提起行政复议，南陵县人民政府于2015年2月2日作出决定，维持了地税稽查局作出的南地税稽罚（2014）10号《税务行政处罚决定书》，首府商厦在法定期限内诉至法院，但因起诉主体错误，首府商厦向法院申请撤回起诉，之后又再次诉至法院。现首府商厦对地税稽查局认定其少缴纳城镇土地使用税及财产租赁合同印花税的事实不持异议，但对地税稽查局的执法主体资格、《补充协议》中约定的物业管理费被纳入房产税的计税依据有异议，并认为其没有拒不配合税务检查的行为。

原审认为，一、关于地税稽查局的执法主体资格问题。《税收征管法》第十四条规定，本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构。《税收征管法实施细则》第九条规定，税收征管法第十四条所称按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，是指省以下税务局的稽查局。稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处。稽查局并非税务局的内设机构，而系直属机构。地税稽查局在所属税务局的征收管理范围内对首府商厦实施税务稽查，是其法定职责。地税稽查局认为首府商厦少申报缴纳房产税的行为符合《税收征管法》第六十三条第一款中规定的情况并予以行政处罚，在法律授权范围内。同时，地税稽查局将对首府商厦上述违法行为和检查过程中发现的其他税务违法行为的处理处罚建议，一并报南陵县地方税务局重大税务案件审理委员会审理后，根据《重大税务案件审理纪要》作出《税务行政处罚决定书》，符合执法主体的同一性和行政效率原则，并未违反法律规定。故对首府商厦关于地税稽查局执法主体资格的异议，法院不予采纳。

二、关于首府商厦与承租户签订的补充协议中约定的物业管理费能否作为房产税计税依据的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条、第六十条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。违反该条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，应没收违法所得并处以罚款。至2013年12月31日，首府商厦并未取得物业管理的相应资质。同时，首府商厦也未向法院提交首府商厦代有关部门、企业、单位向承租户收取的水费、电费、取暖（冷）费、卫生（清洁）费、保安费等有效合法收费凭证，以及自己产生上述费用的证据。合同约定的物业管理费实际应为租金，地税稽查局将此作为房产税的计税依据有事实和法律依据，法院予以支持。地税稽查局认定首府商厦少缴纳房产税、城镇土地使用税及财产租赁合同印花税共计70052.45元，并据此对首府商厦进行了处罚，符合法律规定。

三、关于地税稽查局对首府商厦不配合税务检查行为的处罚是否适当的问题。《税务征管法》明确规定，纳税人必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。该法第七十条规定，纳税人、扣缴义务人逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关检查的，由税务机关责令改正，可以处一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下的罚款。根据《中华人民共和国公司法》第一百六十四条、第一百六十五条规定，公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度。公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并依法经会计师事务所审计。首府商厦诉称公司原会计陈巧生在离职前隐匿财务资料拒不交付导致其无法向地税稽查局提供，但即使首府商厦陈述事实，也是首府商厦单位内部的管理问题，首府商厦的该主张无充分证据予以支持，法院难以采信。地税稽查局认定首府商厦的不配合检查行为，符合上述规定并予以处罚并无不妥。首府商厦诉称地税稽查局将情节轻微的行为夸大为“情节严重”，处罚明显偏重，但《税收征管法实施细则》第一百零八条规定，税收征管法及本细则所称“以上”、“以下”、“日内”、“届满”均含本数。地税稽查局对首府商厦进行罚款10000元的处罚，并未适用“情节严重”条款，在法定幅度范围内，无明显不当。

四、关于首府商厦诉称的地税稽查局未送达《责令限期改正通知书》就作出行政处罚决定，程序违法的问题。地税稽查局在法定期限内向法院提供了其送达南地税稽限改（2014）7号《责令限期改正通知书》的证据，故对首府商厦的该项异议，法院不予支持。

综上，地税稽查局作出的南地税稽罚（2014）10号《税务行政处罚决定书》事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律、法规正确，是合法的具体行政行为，首府商厦的诉讼理由不能成立，首府商厦的诉讼请求，法院不予支持。案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回南陵首府商厦有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由南陵首府商厦有限公司负担。

上诉人上诉称，1、被上诉人系南陵县地方税务局内设的稽查局，不具备行政执法主体，其无权以自己的名义作出处罚决定，本案涉税事项也不属于被上诉人权限范围；2、本案房产税的计税依据不正确，被上诉人将租金、物业费合并作为租金计算房产税显然错误，对涉税四层房产全部按底层营业房价值计税，加重了上诉人的税负，无法律依据；3、被上诉人认定上诉人“拒不配合检查”无事实依据，不能成立，且其未向上诉人下达《责令限期改正通知书》；4、被上诉人的行政行为程序违法，朱庆保的委托书无法定代表人签字，没有法律效力，且委托书不涉及处罚事项，其签收文书行为无效；5、原审对证据的采信不公，明显偏袒被上诉人。故请求撤销原判，依法改判撤销被上诉人南地税稽罚（2014）10号《税务行政处罚决定书》，判令补上诉人退还上诉人已缴纳的税款、滞纳金、罚款合计163352.98元或折抵税款。

被上诉人辩称，1、被上诉人是依法设立并向社会公告的税务机构，其执法主体有明确的法律依据；2、上诉人所称的房产税计税依据错误的观点不能成立，上诉人未向承租方提供物业服务，在签订相关协议时也无物业管理资质；因上诉人在检查期间以账证丢失为由拒不提供账证、未按规定提供其他资料，税务机关有权核定其应纳税额。3、鉴于上诉人不配合检查，以种种借口拖延税务机关检查的行为，被上诉人对其处以1万元的罚款并无不当；4、被上诉人对上诉人的处罚程序符合规定。故原审判决正确，应维持原判。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。

另查明，2014年10月1日，南陵首府商厦有限公司出具一份委托书并加盖该公司公章，委托书上注明：“兹委托朱庆保代表公司处理南陵首府商厦有限公司涉税七万元具体事宜”。被上诉人于2014年10月11日向上诉人送达了南地税稽限改（2014）7号《责令限期改正通知书》，由朱庆保签收。

二审期间，各方当事人提供的证据与原审一致，质证意见与原审相同，本院对原审认证意见予以认可。

本院认为，被上诉人系南陵县地方税务局的直属机构，也是按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，根据《税收征管法》和《税收征管法实施细则》的规定，被上诉人专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处，其在相应的征收管理范围内对首府商厦实施税务稽查，是履行法定职责，且上诉人存在不提供公司账证及相关资料，不积极配合税务检查的行为，被上诉人对首府商厦涉案违法行为作出的《税务行政处罚决定书》符合相关规定。原审法院对相关证据的认定也符合法律规定。上诉人所谓被上诉人系南陵县地方税务局内设的稽查局，不具备行政执法主体的意见不能成立。

对于上诉人关于被上诉人将物业费作为租金计算房产税错误的意见，因首府商厦既未取得物业管理的相应资质，也未提供收取物业费用的合法有效收费凭证，且南陵如海超市购物中心等相关涉案房产的承租人也证明其物业管理由承租人自行安排，并非由首府商厦提供，因此，被上诉人认为原南陵县琥珀商贸有限公司与南陵如海超市购物中心签订的“补充协议”中约定的物业管理费实际应为租金，并将此作为房产税的计税依据并无不当；对于上诉人关于被上诉人将涉案房产四个楼层不加区分全部按底层营业房价值计算房产税，加重了上诉人税负的意见，因上诉人未提供账证及相关材料，被上诉人有权根据涉案房屋功能区分和成本差异原则核定其应纳税额。对于上诉人所述被上诉人的行政行为程序违法，朱庆保无代理权，其签收文书无效的主张，因上诉人已向朱庆保出具了处理涉案事宜的委托书，并加盖了上诉人印章，虽无上诉人的法定代表人签字，但并不影响其效力，朱庆保签收被上诉人送达的相关文书的行为有效，被上诉人所作的行政处罚决定程序合法。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人南陵首府商厦有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长陈刚

审判员和李勤

代理审判员郑舒虹

二〇一五年十一月十八日

书记员陈勇

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国行政诉讼法》

第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；