车位的税会处理分析

谢德明金穗源商学苑

2024-08-24

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

实务中，车位的税务处理到目前为止国家税务总局没有专门的规定，各地的政策也五花八门。本文就车位的税会处理问题仅谈点个人看法。

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1、房地产企业销售人防车位涉税解析

2、五张图解决“车位”的税收难题（附：车位政策汇编）

一、车位的类别

车位按照空间位置可分为地上的车位和地下的车位，地上的车位分为两种，一种是在业主共有的道路或者其他场地分割出一定区域形成的，另一种是开发商在报批、报建、设计中已有安排，单独拿出一块地建造的车位；地下车位也分为两种，一种是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期作为车位，包括地下人防设施交给国家后，通过缴纳人防设施使用费“拿回来”再作为车位“销售”或者“变相销售”（一次收取租赁费，租期同土地使用期）给业主使用的情况，另一种是开发商在报批、报建、设计中已有安排，单独建造在地下的车位。

车位按照权属归属可分为业主共有的车位和开发商所有的车位。现实中存在开发商利用业主公共的道路或者其他场地分割出车位再销售给业主的情况，笔者认为这是开发商凭借其“优势地位”，把本该业主共有共享的车位“强行”卖给业主的侵权行为，就好比汽车商把汽车卖给你后，再扒下轮子拆下方向盘再卖给你一样，严重侵犯了买方的利益，相当于“变相加价”。同样的道理，开发商把人防设施“拿回来”后再销售或者变相销售给业主作为车位使用的情况，也相当于“变相加价”。对于开发商在报批、报建、设计中已有安排，单独建造的车位，同其他开发产品一样，在没有销售前，权属属于开发商。

简言之，车位分为利用公共配套设施、地下基础设施形成的车位和作为开发产品的车位，前者权属属于所有业主或国家，后者属于开发商。

二、车位的会计核算

作为开发产品的车位，为了后期资产管理和税务管理的需要，开发商要分开核算其收入和成本。

收入是明的，核算较简单，有多少收入记多少收入。

但成本如何核算呢？特别是地上车位和地下车位所应负担的成本项目不一样，比如，地上车位就占用土地，理应承担土地成本，而地下车位没有占用地上土地，要不要承担土地成本呢？对于其他成本项目又该如何承担呢？

税总在以往的答疑中，趋向于无论地上和地下车位按照全成本项目即土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项进行核算，也就是说即使是地下车位，也要承担土地成本。笔者认为这种观点值得商榷，首先，这种核算方法不符合实际情况，我们知道，土地成本的分配按照占地面积法，地下车位没有占用土地，按照实际情况理应不承担土地成本。其次，如果承担了土地成本，势必造成地上开发产品成本的人为减少，在收入相同的情况下，税负加大；而车位由于承担了不该承担的土地成本，加大了成本，造成后期销售时收入和成本严重的倒挂，在房地产企业先期销售商品房，后期销售车位的情况下，企业所得可能形成亏损，限于5年的亏损弥补期以及项目公司注销的原因，企业无法弥补亏损。笔者认为，作为开发产品的地上车位由于占用了土地，应该承担土地成本，而地下车位，没有占用土地，就不必承担土地成本。同样，对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费，不管是地上车位还是地下车位，如果没有实际发生某些成本项目，就不应该承担，这样可以改观倒挂现象，对于准确计算开发产品的成本和税收也有所裨益。

对于利用公共配套设施、地下基础设施形成的车位，开发商本没有产权，按理不能销售，现实中发生了所谓的“销售”，只不过是开发商利用自己的“优势地位”，欺压业主，变相抬高商品房价格的一种手段。

由此，对于利用公共配套设施、地下基础设施形成的车位，无论地上车位还是地下车位的“销售”收入或“变相销售”收入都应算作商品房的销售收入，地上车位的“销售”收入或“变相销售”收入可按所有可售开发产品的建筑面积计算分配给各种可售开发产品；地下车位的“销售”收入或“变相销售”收入也应算作可售开发产品的销售收入，可首先采用随房确定的原则进行分配：即销售房屋为普通标准住宅的，地下车位按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下车位按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。对于不能按照随房确定原则分配的收入，比如底层是商铺、上层是住宅的开发产品，没有办法按照随房确定的原则分配收入，我们也可以按照开发产品的建筑面积等其他相对合理的方法进行分配。

与收入相对应，对于利用公共配套设施、地下基础设施形成的车位，就要确定成本了。地上车位是开发商在业主共有的道路或者其他场地划线分割出来的，地上土地成本或其他成本已分摊给了可售开发产品或者公共配套设施，所以地上车位本身应承担的成本几乎为零。根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第三十三条的规定，利用地下基础设施形成的停车场所（笔者理解为无产权的地下车位），作为公共配套设施进行处理。因此，地下车位本身不作为最终独立的成本核算对象，其所谓的成本应由可售开发产品或企业自用的开发产品承担。

厘清了地上、地下车位的收入、成本后，有助于车位所涉税务问题的分析。

三、车位的涉税分析

（一）增值税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

由此，销售有产权的地上、地下车位，如同转让其他可售开发产品获得收入一样，应该缴纳增值税；“销售”或“变相销售”无产权的利用公共配套设施、地下基础设施形成的车位，就相当于在可售开发产品上增加价格，自然也应该缴纳增值税。

（二）企业所得税

国税发[2009]31号文中，跟车位成本核算相关的主要条款有两条，其中第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

有税务专家认为，第三十三条是第十七条的例外条款，即只要是利用地下基础设施形成的停车场所，无论产权归属，均可以作为公共配套设施费处理。笔者不赞成这种观点，笔者认为三十三条的规定并不是对建造的地下停车场所的例外处理，应当是第十七条的一个补充条款，即对公建配套未明确、未包括的范围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补充。也就是说企业单独建造的停车场所，即在房地产项目开发中，在前期报批的规划、报建、设计中有专门的停车场所建造安排的，应作为成本对象单独核算；对利用地下基础设施形成的停车场所，即无产权的地下停车场所，应作为公共配套设施进行核算。上文“车位的会计核算”就是按此逻辑展开叙述的。

由此，有产权作为独立核算对象的车位，有所得就要缴纳所得税；利用公共配套设施、地下基础设施形成的车位，其收入相当于可售开发产品的加价，其所谓“成本”已附加于可售开发产品，其所得体现为出售可售开发产品所得的增加，自然也要缴纳所得税。

（三）土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。“以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”，这里所说的其他方式，应该是出售所有权以外的方式，包括“变相销售”行为。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）关于“土地增值税的扣除项目”中规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

基于以上规定，有产权作为独立核算对象的车位，应计算收入，并准予扣除成本、费用后，需要缴纳土地增值税；利用公共配套设施、地下基础设施形成的车位，其收入相当于可售开发产品的加价，其所谓“成本”已附加于可售开发产品，作为可售开发产品的公共配套设施费成本项目，其增值额体现为出售可售开发产品增值额的增加，自然也要缴纳土地增值税。

（四）城镇土地使用税

《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

由以上规定可知，由房地产公司持有的，作为独立成本对象核算的有产权车位（包括地上、地下车位）需要交纳城镇土地使用税。

（五）房产税

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。第二条规定，自用的地下建筑，按以下方式计税：

1、工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2％。2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

根据以上规定，房地产企业自持的有产权车位，不满足房屋的定义，不需要交纳房产税。但如果房地产企业自持的有产权车库，满足了房屋的定义，无论是在地上还是在地下，无论是自己使用还是出租，都要按规定缴纳房产税。

（六）印花税

房地产企业销售有产权的地上或地下车位，取得的收入应按产权转移书据类缴纳印花税；房地产企业销售的利用公共配套设施、地下基础设施形成的没有产权车位，“销售”或“变相销售”取得的收入，根据随房走的原则，笔者认为也应该按产权转移书据类缴纳印花税，实务中有的房产企业“销售”或“变相销售”取得的收入存在按购销合同类或财产租赁类缴纳印花税。

来源：谢德明博士

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