营改增后房地产企业“委托代建”税会处理
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“委托代建”一路走来，坎坎坷坷，众说纷纭，各地在执行当中不尽相同！营改增后，委托代建又该如何应对呢？
首先，我们了解委托代建的涵义：
百度百科是这样解释“委托代建”：委托代建，是根据我国合同法、建筑法及地方相关法规，对工程建设项目实施建设管理，包括前期筹建、设计、勘察、招投标、施工全过程，由项目业主委托代建单位进行代建工作。在项目建设中，作为代业主的身份参与项目建设，并收取相应代建管理费的工作。
依据以上定义，结合房地产行业的特点，委托代建有以下几个特点：
1、房地产企业和委托方签署“委托代建”协议（或者相关文件可以证明该项业务的真实性）；
2、立项人是土地所有者，立项批文下发给委托方而不是房地产企业；
3、以委托方的名义与施工队结算；
4、产权不发生转移。
我们以红线外代建道路来阐述委托代建的税收问题
房地产企业在拿地的时候，往往在红线外垫资代建道路，并以垫资的道路款抵顶土地价款。
（一）税收分析
这种经济业务的实质是：垫资工程款为土地价款，但是往往拿不到土地出让金发票。
财税[2016]140文件规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
因此，垫资款属于地价款的构成部分，可以在计算增值税的时候实行土地部分差额纳税；在计算企业所得税时候，该项垫资款作为和取得收入直接相关的成本，可以税前扣除；在计算土地增值税的时候，属于土地的构成部分，依据银行流水、协议以及政府的相关文件作为记账凭证。
（二）账务处理
（1）垫资款的时候：
借：其他应收款---垫资道路款
贷：银行存款
附件:银行流水单
（2）竣工决算的时候：
借：开发成本---土地征迁费
贷：其他应收款---垫资道路款
（3）如果收到政府的补偿：
借：银行存款
贷：其他业务收入----代建道路收入
应交税费----应交增值税（销项税金）
该项收入属于“商务辅助服务”的“经纪代理服务”，适用税率6%。
在具体的执行过程中，部分省市“委托代建”的重要条件之一就是：受托方不垫付资金。也就是房地产企业不垫付资金。在实际业务中，这种可能性很小。目前，之所以会产生“委托代建”行为，重要因素之一就是委托方缺乏资金，计划物色一个“冤大头”，让他跑项目、垫资金。
附：各省委托代建政策指引
河北国税
关于全面推开营改增后，纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题
纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
（三）与委托方事前签订委托代建合同；
（四）不以受托方的名义办理工程结算。
河南国税
全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何征收增值税？
答：房地产开发企业营改增之前，国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
国家税务总局
关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复
国税函[1998]554号 1998-09-21
新疆维吾尔自治区地方税务局：
你局《关于对房地产开发企业代建房屋行为如何征收营业税问题的请示》（新地税一字[1998]041号）收悉。关于房地产开发企业为其他单位代建房屋行为应如何征收营业税问题，经研究，现批复如下：
房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。
甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
陕西省地方税务局
关于委托建房征收营业税问题的通知
陕地税发[1999]79号 1999-4-16
各地市、杨凌示范区地方税务局，省直属征收分局：
对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋或其他不动产的行为，属于代理业务，应按"服务业——代理业"税目征收营业税。营业额为向委托方收取的手续费。这里所说的"代建房屋"须同时符合下列条 件：
（一）必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准；
（二）所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；
（三）以委托方的名义与负责施工的施工队结算；
（四）不垫付建设资金。凡未同时具备上述四个条 件的代建业务，对受托方按"销售不动产"税目征收营业税。
河北省地方税务局
关于房地产业营业税有关政策问题的通知
冀地税发［2000］93号
二、委托建房征税问题
对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
（三）与委托方事前签订委托代建合同；
（四）不以受托方的名义办理工程结算。
凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
浙江省地方税务局
关于营业税若干政策业务问题的通知
浙地税函[2004]437号
对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按“服务业代理业”征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：
1．由委托方自行立项；
2．不发生土地使用权或产权转移；
3．受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消）
4. 事先与委托方订有委托代建合同。
凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。
辽宁省地方税务局
《关于对房地产开发企业“代建房”收入征收营业税问题的批复》
辽地税流[2000]291号
你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位）；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。
房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
安徽省地方税务局
《安徽省房地产税收管理暂行办法》
皖地税[2005]76号
第十二条规定：房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收“服务业——代理业”营业税。受托建房应同时满足下列条件：
（一）委托建房单位有相关部门项目批准书；
（二）委托建房单位具有土地使用证；
（三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费”；
（四）受托方不垫付资金。
受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按“销售不动产”征收营业税。
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