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【关注】物业管理五项基本内容，你了解多少？
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物业管理服务，其主要职能就是维护业主和物业服务企业的合法权益，改善社区业主的生活和工作环境。关于物业管理，这些问题企业是否都了解呢：物业与物业管理有哪些区别？物业管理的性质与原则是什么？物业管理的内容和基本环节有哪些？......今天小编带你搞清楚物业管理那些事儿！
（一）物业的含义
1、“物业”指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。
2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。
（二）物业的性质
1、物业的二元性
2、位置固定性（不可移动性、地区性）
3、形式上的多样性
4、使用上的长期性
5、价格高位性
6、保值、增值性
（三）物业管理的概念
1、广义上：物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理。
狭义上：物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。
2、国务院2007年10月1日颁发的《物业管理条例》修订版第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
（四）物业管理与传统房产管理的区别
类别 比较内容 |
物业管理 |
传统房产管理 |
物业权属 管理模式 管理手段 管理实体 管理性质 管理行为 管理关系 管理形式 管理方针 管理内容 管理费用 管理观念 管理期限 | 多元产权（个人产权为主） 市场经济管理模式 经济、法律手段 物业管理专业企业 有偿服务 企业行为 契约关系、服务被服务的关系 社会化、专业化统一管理 以业养业 多功能全方位 管理服务费为主 为业主、使用人服务 合同期 | 单一产权（国家产权） 计划经济管理模式 行政手段 政府房产管理部门 无偿服务 政府行为 隶属关系、管理被管理的关系 分散的部门管理 以租养房 管房修房，内容单一 低租金和大量财政补贴 管理住、用户终身 |
（五）现代物业管理与传统物业管理的区别
现代物业管理 | 传统物业管理 | |
管理单位性质 | 企业单位 | 事业单位 |
物业产权 | 产权多元化 | 产权单一 |
管理手段 | 经济手段 | 行政手段 |
管理任务 | 维修养护，综合服务 | 维修养护 |
管理经费 | 收取管理费，多种经营 | 低租金，大量的财政补贴 |
服务性质 | 有偿服务 | 无偿服务 |
（一）物业管理的类别
1、聘用服务型物业管理
聘用服务型物业管理是指房屋所有权人聘用专业管理公司管理自己的物业，通过签订合同，支付费用，享受物业管理服务的管理模式。
2、自主经营型物业管理
自主经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理公司进行经营管理，将其分层、分单元出租，通过租金收回投资，取得利润。
（二）物业管理的性质
1、服务性
2、经营性
3、专业性
4、社会性
5、受聘、受托性
6、统一性和综合性
7、规范性
8、中介性
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（三）物业管理的原则
1、以人为本、服务第一的原则
2、依法守约原则
3、所有权与管理权分离的原则
4、专业管理与民主管理相结合的原则
5、统一和综合管理原则
6、综合效益最大化原则
7、有偿服务、经济合理的原则
8、竞争择优的原则
（一）物业管理的内容
1、常规性的公共服务
⑴ 房屋管理服务
⑵ 房屋装修管理服务
⑶ 物业共用设施设备管理服务
⑷ 环境清洁卫生管理服务
⑸ 绿化管理服务
⑹ 安全管理服务
⑺ 文化、娱乐服务
⑻ 其他同时惠及全体业主、使用人的服务
2、针对性的专项服务
⑴ 代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；
⑵ 高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；
⑶ 一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务；
⑷ 其他一定比例住用户固定需要的服务。
3、委托性的特约服务
⑴ 代订代送牛奶、书报；
⑵ 送病人就医、喂药、医疗看护；
⑶ 代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；
⑷ 代接代送儿童入托、入园及上、下学等；
⑸ 代购、代送车、船、机票与物品；
⑹ 代洗车辆；
⑺ 代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；
⑻ 代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。
4、经营性服务
⑴ 开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；
⑵ 办收费农贸市场；
⑶ 养花种苗出售；
⑷ 利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续） ；
⑸ 开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；
⑹ 从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；
⑺ 其他多种经营服务项目。
5、社会性管理与服务
就具体工作而言，物业管理公司必然要和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，接受有关方面的指导与监督。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理（如协助控制SARS之类的传染病等），协助有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、计划生育等。
（二）物业管理的基本环节
1、物业管理的早期介入
⑴早期介入的原因
一开始许多项目都是在建成以后才引入物业管理，但这往往会导致一系列问题，如房型不佳，缺管理用房，泊车位不足，电梯容量不够，空调、排油烟机位置未考虑或预留位置不适用，管线布局不合理，安全防范技术设备缺少等。归结起来可以说没有早期介入难免会产生物业配套不完善、布局设计不合理、质量不过关、资料欠缺等问题。所以，人们越来越清晰的认识到物业管理企业在接管物业之前，就要参与物业的策划、规划设计和建设，充分利用自己的专业经验，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，把好物业规划设计、质量关，以便物业建成后能满足业主、使用人的要求，方便物业管理。
⑵ 物业管理早期介入的具体工作在物业开发建设的不同阶段内容不同，具体为：
立项决策阶段
主要是在项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少物业开发决策的盲目性和主观随意性。
规划设计阶段
物业管理企业人员在此方面长处主要体现在：对细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；更能直接地把以往物业开发的“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。
施工安装阶段
该阶段的主要工作内容是监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。
注：这种早期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而是指物业管理人员为发展商提供各方面的咨询意见和代为监督，目的是确保物业的设计方案合理、施工质量可靠，以使后期使用管理有良好的基础。
2、前期物业管理准备
⑴ 与房地产开发企业接洽前期物业管理服务事项，制定接管方案
⑵ 管理机构的设立与人员的培训
⑶ 制定系列管理制度
⑷ 完善管理及办公条件
3、验收接管
⑴ 验收内容
物业公司要依照国家建设部制订的《房屋接管验收标准》和当地的有关接管验收规定，对物业主体结构是否安全，是否满足使用功能要求等进行再检验，对公共配套设备与设施的配备、安装、运行状况进行验收交接。
⑵ 移交内容
物业公司要在查明物业的全面状况的基础上办理书面移交手续，明确交接日期，对物业及配套管理办公用房、经营用房、各种产权和技术资料进行全面移交，移交的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图，各类房屋清单，单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书等。
4、入住期管理服务
⑴ 做好物业的清洁“开荒”等准备工作
⑵ 为业主办理入住手续
⑶ 装修搬迁管理
5、档案资料的建立
⑴ 物业资料
主要包括物业的各种设计和竣工图纸。
⑵ 业主和租户的资料
主要包括业主使用人姓名、入户人员情况、联系电话
或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。
6、正常期管理服务
正常期管理服务，指依据管理职责和管理标准，提供专业化、全方位的优质管理与服务，使物业管理纳入科学化、规范化、制度化的轨道。
7、后期管理
后期管理，指全程物业管理的最后阶段，针对生命周期已结束的物业所进行的拆迁代理与环境保护方面的管理工作。
（一） 发展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益
（二）发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量
（三）发展物业管理有利于增加就业
（四）发展物业管理有利于维护社区稳定
（五）促进城市管理和环境的完善
1、什么是物业费？
物业费又称物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，而向业主或使用人收取的费用。
2、物业费包括什么？
一般来说，物业费主要包括以下几个部分：
1、物业管理区域的绿化养护费用；
2、物业管理区域的清洁卫生费用；
3、物业管理区域的秩序维护费用；
4、办公费用；
5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；
6、物业服务企业固定资产折旧；
7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；
8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
9、经业主同意的其它费用。
3、物业费不包括什么？
许多业主对物业费的认知有误区，就是认为物业费里什么都包含，但其实并非如此，以下几个方面就不包含在物业费里：
1、住宅内部设施设备维修费用。其实就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，物业公司是不会管的，因为这不归他们管，而且即使物业为你们提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。
2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用，比如渗水、漏水、裂缝等，物业也是不管的，但是他们有义务替你向开发商反映，然后你可以再与开发商协商处理。
3、公共设备的大中修费用及重大部件更换费用。公共设备的大中修费用及重大部件更换费用也不包含在物业费里，但是可以用维修资金解决。
4、什么是物业管理的权属?
物业管理权属是指物业管理法律规范或物业管理合同所规定的, 物业管理法律主体享有的作出某种行为的可能性。
5、什么是物业管理的义务?
物业管理义务是指物业管理法律规定或合同约定的, 物业管理法律主题所承担的某种行为的必要性或责任。
6、哪些事是业主自己的事？
家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。
过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。
这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。
另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。
7、哪些事是物业公司的事？物业公司应当履行哪些义务？
《物业管理条例》规定：物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。
物业公司在物业服务活动中应当履行下列义务：
1）、按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；
2）、在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；
3）、按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；
4）、定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；
5）、做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
6）、听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；
7）、对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
8）、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气、供热等。
业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。
要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业公司的经营管理和服务。
了解了物业管理的基本内容，接下来就是财税专业的具体问题。在当前物业管理行业向现代服务业转型过程中，物业企业的涉税问题，务必要引起大家的关注。大家在实际业务中肯定也遇到过各种各样的税收难题。
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