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【实务】房企增值税16大业务点，你掌握了几个？（系列一）
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金穗源编辑整理
房地产行业涉税繁多，主要涉及九大税种（增值税及附加税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、耕地占用税、土地使用税、印花税）。接下来小编会陆续梳理房企各税种的文章与大家分享，记得持续关注哦！
营改增后，房地产纳入了增值税的管理，增值税核算远比营业税复杂，税收风险随之而来，小编针对房地产企业增值税基础知识、实务难题、风险防控等进行了梳理，接下来我们先学习基础知识篇！
目录
一、纳税人二、征税范围三、商品房销售四、计税方法五、税率和征收率六、预缴税款七、销售额八、进项税额抵扣九、纳税义务发生时间十、纳税申报十一、发票征管十二、账务处理十三、实务难题十四、税收优惠十五、风险防控十六、纳税筹划
一、纳税人
在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。
对于房地产企业通常为：
1、在境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
政策依据：总局公告2016年第18号
2、出租自行开发的房地产的房地产开发企业
房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
政策依据：财税[2016]68号
二、征税范围
视同销售
混合销售
一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。
从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
【注意】自2017年5月1日起，纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于混合销售，应分别核算货物（13%）和建筑服务（9%或按甲供工程选择简易计税征收率3%）的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。
兼营行为
兼营行为，是指纳税人的经营范围既包括销售货物和加工修理修配劳务，又包括销售服务、无形资产或者不动产。应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率。
三、商品房销售
（一）商品房现售
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房现售应当符合以下条件：
1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4.已通过竣工验收；
5.拆迁安置已经落实；
6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7.物业管理方案已经落实。
政策依据：《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）
（二）商品房预售
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售应当符合以下条件：
1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
政策依据：《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）
延伸学习
（三）商品房、住房出租
房产租售财税处理指南
延伸学习
四、计税方法
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
（一）一般计税
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
（二）简易计税
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
2.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。
4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
五、税率和征收率
（一）税率
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目税率为9%。
（二）征收率
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。
延伸学习
税率——（13% 9% 6% 0）
征收率——（5% 3% 2% 1.5% 0.5%）
【注意】自2020年3月1日至12月31日，对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。
政策依据：财政部 税务总局公告2020年第24号、财政部 税务总局公告2020年第13号
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增值税也是房地产企业很重要的一个税种，营改增后，一系列税收难题随之而来。穗友们在实务中对于房企增值税有哪些难题呢？可以文末“写留言”。针对大家的实务需求，金穗源《税苑微课》计划对房企增值税进行梳理，研发设计系列微课，旨在丰富《税苑微课》房地产系列内容，让大家真正学有所获、豁然贯通！
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