云中飞：房地产为什么没有补税，却缴纳了巨额滞纳金？！

金穗源商学院 JSY-GSB 

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案例一：广州珠江实业开发股份有限公司关于补缴税款的公告

广州珠江实业开发股份有限公司关于补缴税款的公告是2020年最值得研究的房地产案例，广州市税务局稽查人员的水平非常高，他们已经掌握了房地产业的核心科技。这个案例刚出来的时候，就引起了一个小轰动，但由于很多朋友不太了解房地产业会计与税法在收入确认与成本结转的核心差异，很多评论都偏离了方向，有的朋友竟然把评论的重点放在滞纳金大于本金上了。对于本案，首先，云中飞不关心、不评论本案有没有罚款的问题，云中飞拒绝回答有关这个问题的任何提问。云中飞只讲一个问题：为什么本案没有补缴企业所得税的税款，却有巨额的企业所得税滞纳金3479万元？不急，我们先看一下公司的公告是怎么说的：公告重点说了两个原因，一、公司 2012 年至 2016年年度企业所得税汇算清缴未按税法规定对土地增值税进行税前扣除。二、公司珠江璟园项目在2012年至2016年度汇算清缴时未按税法规定确认收入和结转成本。关于第一个原因，是计提土地增值税进行税前扣除的问题，关于计提土地增值税进行税前扣除，目前税务局一般都会认为，计提的土地增值税，还没有实际发生，一般都不允许税前扣除。云中飞猜测：本案例很可能就是计提了土地增值税，当年没有纳税调增，直接税前扣除了，之后这个计提的土地增值又实际缴纳了。后来，税务局发现了，认为计提的当年（假如是2012 年至 2015年）要纳税调增，实际缴纳的那一年（假如是2016年）可以纳税调减，这样总体缴纳的企业所得税虽然是一样，但因为计提在前假如是2012 年至 2015年），实际缴纳在后（假如是2016年），这样就有一个时间差，这就是为什么不需要缴纳企业所得税，却要补缴企业所得税滞纳金的第一个原因。以上分析纯属云中飞个人猜测。如有雷同，实属巧合。计提的土地增值税这个问题，云中飞后面还有一个案例三专门讲这个问题的，云中飞再给大家分析第二个原因：汇算清缴时未按税法规定确认收入和结转成本。我们先看一下会计和税法收入确认与成本结转时间的差异：（一）收入确认时间的差异1、会计收入确认的时间《企业会计准则第14号--收入》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。一般情况下，房地产企业竣工结算时间和销售合同签订时间一般早于交房时间，所以在会计上商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上为预收账款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。2、税法收入确认的时间只要房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。（二）成本结转时间的差异1、会计成本结转时间会计一般在收入确认的同时结转成本2、税法成本结转时间《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条的规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。云中飞给大家总结一下：会计和税法收入确认与成本结转时间的差异如下：（1）收入确认的时间差异会计：交楼。税法：正式签合同。税法比会计快（不排除有些房地产企业使用新收入准则，按履约进度确认收入，但房地产业收入确认的时间差异不是重点，核心重点在成本结转的差异，请大家牢记云中飞这句话）；（2）成本结转时间的差异会计：交楼。税法：竣工备案，通常竣工备案比交楼快。在现实工作中，房地产企业往往采取交楼（假如是 2015年交楼）才进行收入确认和成本结转，而税法要求竣工备案（假如是2014年竣工备案）就要成本结转，这样，按税法的规定，房地产企业的成本结转就滞后了一年，这一年就产生企业所得税的滞纳金了。从上面两个原因分析，我们就搞清楚了本案没有补缴企业所得税，却有企业所得税滞纳金3479万元的问题。如果你还不明白，请看案例二。再次强调，以上分析纯属云中飞个人猜测。如有雷同，实属巧合。写到这里，你可能会问，怎么样才能避免同类案例再次发生，有没有办法避免这种巨额的企业所得税的滞纳金啊？云中飞当然是有办法的。欲知办法如何，请看案例二分解。

本月金穗源特邀云中飞老师，在太原组织2天的现场学习，主题为《房企全程并购重组的税务风险防控》（详细内容点击了解）。

附案例全文：广州珠江实业开发股份有限公司关于补缴税款的公告广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称“公司”）于近日收到国家税务总局广州市税务局稽查局出具的《税务处理决定书》（穗税稽处〔2020〕12 号），现将有关事项公告如下：一、违法事实公司2012年至2016年未按税法规定对销售珠江璟园项目取得的收入申报缴纳增值税、营业税、城市维护建设税及预征土地增值税。公司在 2012 年至 2016年签署的 21 份借款合同，未按税法规定申报缴纳印花税。公司 2012 年至 2016年年度企业所得税汇算清缴未按税法规定对土地增值税进行税前扣除。公司2013、2014 年度企业所得税汇算清缴对捐赠支出未按税法规定进行税前扣除。公司珠江璟园项目在2012年至2016年度汇算清缴时未按税法规定确认收入和结转成本。二、处理决定根据《税务处理决定书》，公司应补缴营业税 92,500 元、土地增值税 72,941.54元、印花税 18,971.40 元，税款合计 184,412.94 元。应补缴营业税滞纳金 181,023.21元、增值税滞纳金 26.40 元、城市维护建设税滞纳金 14,368.15 元、土地增值税滞纳金 138,871.75 元、印花税滞纳金 14,260.70 元，企业所得税滞纳金34,795,481.63 元，滞纳金合计 35,144,031.84 元。对本次检查补缴的上述税款从税款滞纳之日起至实际缴纳之日止，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。三、公司补缴税款情况截至目前，公司已补缴税款 184,412.94 元，缴纳滞纳金 35,301,849.89 元，并收到完税证明。至公司实际缴纳税款之日止，上述应补缴税款产生的滞纳金金额为 157,818.05 元，稽查结论应补缴滞纳金 35,144,031.84 元，故滞纳金合计35,301,849.89 元。公司未申请行政复议，上述税务处理决定书仅属于行政处理范畴，主管税务部门未对该事项给予行政处罚。四、本次事项对公司的影响公司补缴上述税款及缴纳滞纳金，分别计入应交税费和营业外支出科目，滞纳金部分拟进入 2020 年当期损益。根据《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》，公司按照《税务处理决定书》补缴税款及滞纳金不属于前期会计差错，不做前期财务数据追溯调整。预计减少 2020 年半年度净利润 35,301,849.89 元，预计将影响公司 2020 年度的损益（影响金额以最终审计结果为准）。公司将以此为戒，并组织公司相关部门认真学习有关法律法规，严格自查，及时整改，执行并加强公司业务管理和税务管理，组织公司各相关部门人员对财务、税务方面的知识进行培训学习，强化责任意识，并根据相关规定及时履行信息披露义务，切实维护公司和股东的利益。广州珠江实业开发股份有限公司董事会2020 年 8 月 22 日来源：税乎网
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