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【精选答疑】以分房为目的合作建房，如何进行合理的契税策划？
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契税作为地方税的一大税种，是在房产交易环节中征收的，虽然是小税种，但是和居民利益密切相关，因此关注度较高。关于契税，你了解多少？接下来，小编将陆续与大家分享契税相关实务问题，记得持续学习哦！
问：甲公司有一项土地使用权。2016年11月，准备与乙房地产公司合作建办公楼，甲公司出土地，乙公司出资金并负责建设。甲公司的土地面积10 000平方米，账面价值3 000万元，评估价值5 000万元。乙公司出资建设，办公楼设计面积12 000平方米，建成后各分得50%，计6000平方米。2018年3月， 办公楼建设完成，经评估公允价(含税11 100元/平方米。分房时，甲公司支付乙公司补价 500万元。请问，如何缴纳增值税和契税?
答：在合作建房过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。双方均发生增值税的应税行为，应当缴纳增值税。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理:换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
土地成本=分出房产的公允价值+相关税费±补价
(一)乙房地产公司的财税处理
分出房产的销售收入=11 100×6000=66 600 000（元）
销售额=66 600 000÷（1+11%）=60 000 000（元）
增值税额销项税额=60 000 000×11%=6 600 000（元）
【注意】新税率9%
(二) 甲公司的财税处理
甲公司给乙房地产公司开具转让土地使用权的增值税专用发票，土地价款6 000万元，增值税额660万元。
(三)该项合作建房如何缴纳契税
《契税暂行条例细则》 第十条规定:“土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。”
甲公司支付乙公司补价500万元，说明甲公司的土地价值低于乙公司房产价值，甲公司购进了不动产，甲公司应缴契税=500×3%=15万元，乙公司未支付补价，不缴契税。
（四）换入资产的价值
（1）甲公司
甲公司土地账面价值=3 000×50%=1 500（万元）
甲公司办公楼账面价值=6 000（万元）
（2）乙公司
乙公司土地账面价值6 000（万元）
乙公司办公楼账面价值按开发成本确定。
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下期我们学习“动迁户用搬迁补偿款购买安置房有无税收优惠？”，您也可以思考一下，下期再见！
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